공인중개사
처음 중개사가 보여 준 집을 다른 중개사를 통해 샀으면 처음 중개사에게도 보수를 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
대부분 주지 않아도 됩니다, 중개보수는 그 중개사의 중개로 계약이 성립해야 생기는데 다른 중개사의 노력으로 계약이 이루어졌다면 처음 중개사의 소개와 계약 사이에 인과관계가 없기 때문입니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 중개업무에 관하여 보수를 받는다고 정하고, 계약이 성립하지 않으면 특약이 없는 한 수고와 비용을 들였어도 보수를 청구할 수 없습니다. 지금은 처음 중개사와 보수에 관한 서면 약정을 했는지부터 확인하십시오.
처음 중개사가 보수를 내라고 연락해 오면, 바로 응하지 말고 두 번째 중개사가 작성한 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 가격 협상 기록을 모아 두십시오. 계약이 누구의 중개로 성립했는지가 보수 청구의 결론을 가릅니다.
집을 보여 준 중개사가 여럿이라고 해서 계약한 사람이 모두에게 보수를 나눠 줄 의무가 생기는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2025년 5월 개업공인중개사 J에게 집을 알아봐 달라고 부탁해 한 빌라를 보았지만, 제시 가격 5억 2,000만원이 높아 생각해 보겠다고만 하고 돌아왔습니다. 며칠 뒤 I씨는 다른 개업공인중개사 K에게 따로 의뢰했고, K가 매도인과 가격을 협상해 같은 빌라를 5억원에 사는 계약을 맺었습니다. 이 사실을 안 J가 자신이 먼저 소개했다며 중개보수를 달라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중개보수를 청구하려면 어떤 요건이 필요한가요?
중개계약이 있고, 중개 대상인 계약이 성립하며, 그 계약 성립과 중개사의 중개 사이에 인과관계가 있어야 합니다. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는데, 중개는 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 등을 알선하는 것입니다. 중개계약은 서면이 아니어도 되지만, 구두라면 중개의뢰였는지 단순 상의였는지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다.
계약이 성립하지 않으면 중개사가 오랫동안 수고하고 비용을 썼어도 특약이 없는 한 보수를 청구할 수 없습니다. 반대로 계약이 일단 성립하면 뒤에 당사자 합의나 채무불이행으로 해제되어도 보수 청구권은 남습니다. 다만 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 받지 못합니다.
다른 중개사를 통해 계약하면 처음 중개사와 인과관계가 끊기나요?
끊기는 것이 일반적입니다. 의뢰인이 새로 다른 중개사에게 중개를 맡겨 그 중개사의 노력으로 계약이 성립했다면, 계약 상대방이 우연히 처음 중개사가 소개한 사람이더라도 처음 중개사의 중개와 계약 사이에 인과관계가 없다고 봅니다. 반대로 의뢰인이 처음 중개사를 배제하고 소개받은 상대방과 직접 계약했다면 인과관계가 인정되는 경우가 많습니다.
| 상황 | 인과관계 | 보수 청구 |
|---|---|---|
| 다른 중개사 노력으로 계약 | 없음 | 어려움 |
| 중개사 배제 후 직접 계약 | 인정되기 쉬움 | 가능 |
| 계약 불성립 | 해당 없음 | 특약 없으면 불가 |
| 성립 후 해제 | 있음 | 원칙적으로 가능 |
- 다른 중개사 노력으로 계약
- 인과관계: 없음
- 보수 청구: 어려움
- 중개사 배제 후 직접 계약
- 인과관계: 인정되기 쉬움
- 보수 청구: 가능
- 계약 불성립
- 인과관계: 해당 없음
- 보수 청구: 특약 없으면 불가
- 성립 후 해제
- 인과관계: 있음
- 보수 청구: 원칙적으로 가능
출처 - 공인중개사법 제32조 제1항
계약이 안 돼도 보수를 주기로 약정했다면요?
그런 약정은 유효하지만 법정 한도를 넘을 수 없습니다. 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결은 계약이 완료되지 않을 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있다고 보면서, 그 보수는 계약이 완료되었을 때 적용될 중개보수 한도를 넘을 수 없다고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」에서 주택 중개보수 한도는 국토교통부령이 정하는 범위에서 시·도 조례로 정합니다.
중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했는데 자기 책임 없는 사유로 중개가 중단된 경우에는 이미 한 중개행위의 정도에 상응하는 보수를 인정한 하급심도 있습니다. 위임이 수임인의 책임 없는 사유로 중간에 끝나면 이미 처리한 사무의 비율에 따라 보수를 청구할 수 있다는 민법 규정의 취지를 따른 것입니다.
중개보수 청구 대응 순서
- 중개계약 확인 - 처음 중개사와 중개의뢰 계약서나 보수 약정이 있었는지 확인합니다. 단순 상의였다면 중개계약이 없습니다.
- 계약 경위 정리 - 두 번째 중개사가 가격 협상과 계약서 작성을 맡았는지 정리합니다. 인과관계 판단의 기초입니다.
- 직접 거래 여부 점검 - 처음 중개사를 배제하고 매도인과 직접 만난 적이 있는지 확인합니다. 있으면 보수 책임이 생길 수 있습니다.
- 보수 한도 확인 - 청구 금액이 조례·시행규칙상 한도 안인지 봅니다. 초과 부분은 무효입니다.
- 서면 회신 - 보수 지급을 거절한다면 이유를 적어 문자나 내용증명으로 회신합니다. 소액사건으로 번질 때 증거가 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 처음 중개사와 전속중개계약을 맺었거나 계약 불성립 시에도 보수를 준다는 특약이 있으면 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개보수와 중개사고 손해배상 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
집을 한 번 보여 준 중개사는 「내가 먼저 소개했으니 보수를 받아야 한다」고 생각하고, 매수인은 두 곳에 다 줘야 하는지 불안해합니다. 법원은 누가 먼저 보여 줬는지보다 누구의 노력으로 계약이 성립했는지를 봅니다. 두 번째 중개사가 가격을 협상하고 계약서를 쓴 경우라면 처음 중개사의 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
그 판단은 날짜와 역할 기록으로 합니다. 처음 중개사와 집을 본 날, 두 번째 중개사에게 의뢰한 날, 가격 협상 문자, 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 적힌 중개사 이름이 순서대로 남아 있어야 합니다. 처음 중개사를 피해 매도인과 직접 연락한 흔적이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
이 기록은 중개보수 청구 소송, 특히 소액사건에서 가장 중요한 증거가 됩니다. 법정 한도를 넘는 보수 요구는 초과 부분이 무효이므로, 지급했다면 부당이득으로 돌려받을 수 있는지도 같은 자료로 판단합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 중개보수와 중개사고 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 중개계약의 존재와 계약 성립 경위를 먼저 정리한 뒤 보수 청구의 인과관계와 법정 한도를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·중개대상물 확인·설명서·처음 중개사와 주고받은 문자를 준비해 주시면, 중개계약의 존재·계약 성립과의 인과관계·청구 금액의 법정 한도 초과 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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