공인중개사

식당 양도양수계약이 해제되면 중개인은 수수료를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 중개인의 고의나 과실 없이 식당 양도양수계약이 해제되었다면 중개보수를 받을 수 있습니다. 현행 공인중개사법은 중개인의 고의·과실로 거래가 해제된 경우에만 보수를 받지 못하게 정합니다. 지금은 보수 약정서의 해제 시 지급 조항과 해제 원인을 먼저 확인하십시오.

계약이 해제되었다고 이미 받은 중개보수를 곧바로 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 해제 원인이 누구에게 있는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

공인중개사 A씨는 2025년 2월 식당 운영자 B씨와 C씨 사이에 주방 설비와 영업권을 1억원에 넘기는 양도양수계약을 중개하고, 「계약이 해제되어도 중개인 과실이 없으면 용역수수료 600만원을 준다」는 약정을 B씨와 맺었습니다. 그런데 C씨가 잔금을 마련하지 못해 B씨가 계약을 해제했고, B씨는 계약이 없어졌으니 수수료도 줄 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 해제되어도 중개보수를 받을 수 있나요?

네, 중개인의 고의나 과실 없이 거래가 해제되었다면 중개보수를 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에만 보수를 받지 못하게 정합니다. 당사자 한쪽의 대금 미지급이나 변심으로 해제되었다면 이 예외에 해당하지 않습니다.

비슷한 사안의 하급심 판결도 양도양수계약과 중개보수 약정은 별개의 계약이어서 양도양수계약이 해제되어도 중개인의 과실이 없으면 약정한 보수를 지급해야 한다고 보았습니다.

중개인의 과실로 보는 경우는 무엇인가요?

권리관계를 잘못 설명했거나 확인해야 할 사항을 빠뜨려 거래가 깨졌다면 중개인의 과실로 봅니다. 예를 들어 영업신고 승계가 불가능한 점포인데 가능하다고 설명했거나, 건물에 걸린 압류를 알리지 않아 양수인이 해제했다면 보수를 청구하기 어렵습니다.

이때 의뢰인은 보수 지급을 거절할 수 있고, 손해가 있으면 중개인에게 배상도 청구할 수 있습니다. 반대로 해제 사유가 양수인의 잔금 미지급처럼 당사자 사이의 사정이면 중개인의 과실이 아닙니다.

식당 시설·영업권 양도도 법정 보수 한도가 적용되나요?

시설·비품이나 영업상 이점 같은 권리금 부분에는 공인중개사법의 보수 한도가 적용되지 않습니다. 대법원은 영업시설·비품 등 유형물과 거래처·신용·점포 위치에 따른 영업상 이점은 중개대상물이 아니라고 보았습니다.

그래서 권리금 양도의 알선 보수는 당사자 약정에 따릅니다. 다만 점포 임대차까지 함께 중개했다면 그 임대차 부분에는 법정 한도가 적용되고, 한도를 넘는 약정은 넘는 범위에서 무효입니다.

보수가 지나치게 많으면 줄일 수 있나요?

법정 한도를 넘는 부분은 무효이므로 돌려받을 수 있습니다. 한도가 적용되지 않는 권리금 알선 보수라도 금액이 중개 노력에 비해 지나치게 많으면 다툼이 생길 수 있으므로, 약정서에 보수 산정 방식과 금액을 분명히 적어 둡니다. 중개와 위임의 관계에서 보수는 특별한 약정이 있어야 청구할 수 있습니다.

해제 후 중개보수 대응 순서

• 약정서 확인 - 해제 시 보수 지급 조항과 지급 시기를 봅니다. 조항이 있으면 그 약정에 따릅니다.
• 해제 원인 확인 - 해제 통지서와 문자를 날짜순으로 정리합니다. 당사자 사정으로 해제되었으면 중개인의 과실이 아닙니다.
• 설명 의무 점검 - 중개대상물 확인·설명서에 빠진 내용이 없는지 봅니다. 설명 누락이 해제 원인이면 보수를 받기 어렵습니다.
• 대상 구분 - 권리금 부분과 임대차 부분 보수를 나눠 계산합니다. 임대차 부분은 법정 한도 안에서만 유효합니다.
• 청구 - 의뢰인이 지급하지 않으면 지급명령이나 소송으로 청구합니다. 금액이 크지 않으면 지급명령이 빠릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보수 약정이 구두로만 있었거나 중개인이 양도인과 따로 대가를 받은 경우에는 약정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개보수 청구와 반환 소송, 상가 권리금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약이 해제되면 중개보수도 없어지나요?
  중개인의 고의나 과실로 해제된 경우가 아니면 없어지지 않습니다. 공인중개사법은 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에만 보수를 받지 못하게 하므로, 당사자 사정으로 해제되었다면 약정 보수를 청구할 수 있습니다.
• 중개보수는 언제 받을 수 있나요?
  약정한 시기에 받습니다. 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 끝난 날이 지급 시기입니다. 해제 시 지급 조항이 있다면 해제 통지가 도달한 뒤 청구하고, 청구는 내용증명으로 남겨 둡니다.
• 중개인의 과실은 어떤 경우인가요?
  권리관계나 법령상 제한을 잘못 설명해 거래가 깨진 경우가 대표적입니다. 개업공인중개사는 중개대상물의 상태와 권리관계 등을 확인해 설명할 의무가 있으므로, 이를 빠뜨려 해제되었다면 과실로 봅니다.
• 권리금 알선에도 보수 한도가 있나요?
  없습니다. 대법원은 영업시설·비품과 거래처·신용·점포 위치 같은 무형의 가치는 중개대상물이 아니라고 보았으므로, 그 알선 보수에는 법정 한도가 적용되지 않고 당사자 약정에 따릅니다.
• 한도를 넘게 받은 보수는 어떻게 되나요?
  중개대상물인 임대차나 매매 부분에서 법정 한도를 넘는 보수 약정은 넘는 범위에서 무효입니다. 이미 지급했다면 초과 부분을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 한도는 주택은 시·도 조례, 주택 외는 국토교통부령이 정합니다.
• 보수 약정 없이도 수수료를 받나요?
  개업공인중개사는 중개업무에 관해 소정의 보수를 받으므로 약정이 없어도 법정 기준에 따른 보수를 받습니다. 다만 중개대상물이 아닌 권리금 알선은 위임의 성격이어서 보수 약정이 있어야 청구하기 쉽습니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 받을 돈이 3천만원을 넘으면 지급명령을 신청할 수 없나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성