아파트 관리

다세대 위층 누수인데 소유자가 수리도 출입도 거부하면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 위층 세대가 누수 원인이라는 합리적 근거가 있다면 소송이나 가처분으로 위층 소유자에게 공사 출입을 허용하게 하고, 수리비와 피해를 배상하라고 청구할 수 있습니다. 집합건물의 구분소유자는 자기 세대를 보존하는 데 필요한 범위에서 다른 세대의 사용을 청구할 수 있습니다. 지금은 누수탐지업체의 원인 진단 보고서와 천장 피해 사진을 날짜별로 모아 두십시오.

위층 소유자가 동의하지 않으면 누수 공사를 할 방법이 전혀 없다고 볼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 다세대주택 2층 한 세대를 소유하고 2024년부터 세입자에게 보증금 1억원에 전세를 주고 있습니다. 2025년 여름 세입자 집 천장에 물이 새기 시작했고, 누수탐지업체는 바로 위 3층 세대 욕실 배관을 원인으로 지목했습니다. 3층 소유자는 「우리 집은 문제없다」며 연락을 끊고 공사 인력의 출입도 막고 있습니다. 세입자는 N씨에게 빨리 고쳐 달라고 요구하고 있고, N씨는 위층 소유자를 상대로 무엇을 할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위층 소유자가 출입을 막으면 강제로 공사할 수 있나요?

판결이나 가처분을 받으면 할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자가 자기 전유부분을 보존하거나 개량하기 위해 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 사용을 청구할 수 있게 정합니다. 위층 욕실 배관이 원인이라면 그 욕실을 열어 보수하는 것은 아래층 세대를 보존하는 데 필요한 사용입니다.

다만 위층 소유자가 끝내 거부하면 스스로 문을 열고 들어갈 수는 없습니다. 법원에 공사 출입 허용과 공사 방해 금지를 구하는 소송을 내고, 급하면 같은 내용의 가처분을 먼저 신청합니다. 위층에 세입자가 살고 있다면 그 점유자도 같은 의무를 지므로 함께 상대방으로 삼습니다.

수리비와 세입자 피해는 누가 물어 주나요?

위층 세대의 하자가 원인이라면 위층 점유자나 소유자가 배상합니다. 배관 같은 설비의 설치·보존 하자로 다른 사람에게 손해를 입히면 먼저 그 세대 점유자가 배상하고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상합니다. 청구할 수 있는 손해는 아래층 천장·벽지 복구비, 누수 조사비, 세입자에게 물어 준 손해 등입니다.

위층 소유자가 원인을 알고도 방치해 피해가 커졌다면 방해 제거와 함께 불법행위 책임도 물을 수 있습니다. 누수는 아래층 소유권을 계속 방해하는 상태이므로 방해를 없애라고 청구할 수 있습니다.

세입자가 저에게 수리를 요구하면 어떻게 하나요?

집주인으로서 먼저 응해야 합니다. 임대인은 계약 기간 동안 세입자가 집을 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무를 지므로, 누수 원인이 위층에 있더라도 세입자에게는 N씨가 수선 의무를 집니다. N씨가 세입자에게 물어 준 손해와 임시 수리비는 위층 소유자에게 다시 청구합니다.

누수 원인이 불분명하면 위층은 공용 배관이나 외벽 문제라고 다툴 수 있습니다. 공용부분이 원인이라면 청구 상대가 관리단이나 구분소유자 전체로 바뀌므로, 원인 진단을 정확히 받아 두어야 합니다.

위층 누수 소송 대응 순서

• 원인 진단 - 누수탐지업체의 진단 보고서와 사진을 받습니다. 원인이 위층 전유부분인지 공용부분인지를 가르는 자료입니다.
• 피해 기록 - 천장·벽지 피해 사진, 세입자 요청 문자, 임시 수리 영수증을 날짜별로 모읍니다. 손해의 범위를 보여 줍니다.
• 내용증명 발송 - 위층 소유자에게 공사 협조와 배상을 요구합니다. 거부 의사가 확인되는 기록입니다.
• 가처분 신청 - 피해가 번지면 공사 출입 허용·방해 금지 가처분을 신청합니다. 본안 판결 전에 공사를 할 수 있습니다.
• 본안 소송 - 공사 방해 금지와 손해배상을 함께 청구합니다. 법원 감정으로 원인과 수리비가 확정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 관리단이 있거나 누수 원인이 공용 배관으로 의심되면 관리규약과 감정 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 누수 분쟁의 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위층 소유자 허락 없이 들어가 공사하면요?
  들어가면 안 됩니다. 집합건물법 제5조 제3항은 다른 세대의 사용을 청구할 권리를 줄 뿐, 스스로 문을 열고 들어갈 권한을 주지 않습니다. 허락 없이 들어가면 주거침입 문제가 생길 수 있으므로, 판결이나 가처분 결정을 받아 집행관을 통해 진행합니다.
• 위층 공사로 위층이 손해를 입으면 누가 보상하나요?
  공사를 청구한 아래층 소유자가 보상합니다. 집합건물법 제5조 제3항 후문은 다른 세대 사용으로 그 구분소유자가 손해를 입으면 보상하도록 정합니다. 다만 누수 원인이 위층 하자라면 그 수리비는 위층이 부담할 몫이어서, 최종 정산은 소송에서 이루어집니다.
• 위층에 세입자가 살면 누구를 상대로 하나요?
  소유자와 세입자를 함께 상대로 합니다. 집합건물법 제5조 제4항은 구분소유자가 아닌 점유자에게도 같은 규정을 준용하고, 민법 제758조 제1항은 설비 하자 손해를 먼저 점유자가 배상하도록 정합니다. 출입 허용은 실제 거주하는 세입자의 협조가 필요하기 때문입니다.
• 세입자가 누수 때문에 월세를 깎아 달라고 해요.
  요구가 받아들여질 수 있습니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 세입자가 집을 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무가 있고, 누수로 일부를 쓰지 못했다면 차임 감액이나 손해배상을 요구받을 수 있습니다. 이 손해는 누수 원인 세대에 다시 청구합니다.
• 가처분은 얼마나 빨리 받을 수 있나요?
  사안마다 다르지만 본안 판결보다는 훨씬 빠릅니다. 민사집행법 제300조 제2항의 임시의 지위를 정하는 가처분은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요할 때 인정되므로, 누수가 계속 번지고 있다는 사진과 진단서가 있으면 긴급성을 소명하기 쉽습니다.
• 원인이 공용 배관이면 누구에게 청구하나요?
  공용부분 하자라면 관리단이나 구분소유자 전체의 책임이 됩니다. 이 경우 위층 소유자 개인에게 청구하면 원인이 다르다는 이유로 기각될 수 있으므로, 누수탐지와 법원 감정에서 배관이 전유부분 것인지 공용부분 것인지를 먼저 확인합니다.

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