주택 임대차

세 들어 살던 가족이 보일러 가스에 중독돼 숨졌는데 집주인 책임은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 세입자가 집의 하자로 가스에 중독되어 숨졌다면 집주인은 주택 소유자로서 민사 배상 책임을 지는 것이 원칙입니다. 대법원은 임차인 쪽이 공작물 하자로 피해를 입으면 소유자가 배상하고 피해자의 과실은 배상액을 줄이는 사유가 될 뿐이라고 봅니다. 형사처벌은 수리 요구를 받고도 방치했는지에 달려 있으니 수리 요청 문자부터 확보하십시오.

「세입자가 관리하던 방이니 세입자 책임」이라는 집주인 말을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 민사 배상에서는 하자가 있었다는 사실만으로 집주인 책임이 인정되는 구조입니다.

이런 상담이 많습니다

대학생 D씨는 2024년 3월 보증금 500만원, 월세 45만원에 오래된 단독주택의 방 한 칸을 빌려 혼자 살았습니다. 2025년 12월 추운 밤, 보일러실과 방 사이 벽 틈으로 새어 든 일산화탄소에 중독되어 숨진 채 발견되었습니다. 유족은 D씨가 입주 직후부터 보일러실 쪽에서 냄새가 난다고 집주인에게 문자를 보낸 사실을 알게 되었고, 집주인은 세입자가 환기를 안 해서 생긴 일이라며 책임을 부인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 집의 하자로 가스에 중독되면 집주인이 배상해야 하나요?

네, 주택 소유자인 집주인은 공작물 책임으로 배상해야 합니다. 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 손해가 생기면 1차로 점유자가 책임지지만, 점유자인 임차인 자신이 피해자라면 소유자가 책임자가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 같습니다.

대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 임차인과 함께 방에서 지내던 직장동료가 연통에서 새어 나온 가스에 중독되어 숨진 사고에서 집주인의 배상 책임을 인정했습니다. 임차인의 직접점유자 지위와 같은 사람이 피해를 입으면 소유자가 배상하고, 피해자에게 보존상 과실이 있으면 과실상계 사유가 될 뿐이라고 했습니다. 그 사건에서는 피해자가 1주일 전 가스를 마시고도 알리지 않은 점을 들어 50% 과실상계가 이루어졌습니다.

세입자가 수리를 요구하지 않았으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 이상 징후를 알고도 집주인에게 알리지 않았거나 스스로 틈을 막는 조치를 하지 않았다면 법원은 배상액을 정할 때 그 과실을 참작합니다. 반대로 수리를 요구했는데도 집주인이 방치했다면 과실상계 비율이 낮아집니다.

설치상 하자인지 보존상 하자인지까지 유족이 밝힐 필요는 없습니다. 주택이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태였다는 사실이 드러나면 되고, 손해 방지에 필요한 주의를 다했다는 사정은 책임을 벗으려는 쪽이 증명해야 합니다.

집주인을 과실치사로 처벌할 수 있나요?

일률적으로 되지는 않습니다. 형사책임은 집주인에게 과실이 있었는지를 따로 따지기 때문입니다. 대법원 1993. 9. 10. 선고 93도196 판결은 하자가 임차인의 통상 수선·관리 범위에 속하면 임대인에게 과실이 없다고 하면서도, 건물의 구조와 노후화 상태, 위험 징후, 임차인의 수선 요구와 임대인의 조치 여부를 종합해 판단해야 한다고 보았습니다. 그 사건에서는 가스 냄새로 수리 요구를 받고도 아무 조치를 하지 않은 임대인의 과실을 인정했습니다.

반대로 대법원 1986. 7. 8. 선고 86도383 판결은 문틈이 1.2cm에서 2cm 벌어진 정도의 하자는 임차인의 통상 수선·관리 범위에 속한다며 임대인의 책임을 부정했습니다. 수리 요구 기록이 없고 하자가 작다면 형사책임까지 묻기는 어렵습니다. 과실치사가 인정되면 2년 이하의 금고 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다.

세입자 가스중독 사고 대응 순서

• 현장 보존 - 보일러, 배기통, 벽 틈을 경찰·소방 조사와 함께 기록합니다. 하자의 존재를 보여 주는 핵심 증거입니다.
• 수리 요구 기록 확보 - 고인의 휴대전화 문자, 메신저, 통신 기록을 백업합니다. 과실상계와 형사 과실 판단에 모두 쓰입니다.
• 상속관계 정리 - 가족관계증명서로 상속인을 확인합니다. 손해배상청구권은 상속인이 나눠 행사합니다.
• 고소 여부 결정 - 수리 요구를 무시한 정황이 있으면 과실치사로 고소를 검토합니다. 수사 기록은 민사소송에서도 증거가 됩니다.
• 민사 청구 - 집주인에게 공작물 책임을 묻는 소를 제기합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보일러를 세입자가 따로 설치했거나 가스공급업체의 시설 점검이 문제된 경우에는 설치·점검 기록을 보고 책임 주체를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 하자로 인한 사망·부상 사고의 손해배상 청구와 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 점유자인데 왜 집주인이 배상하나요?
  공작물 책임은 원래 점유자가 1차로 지지만, 점유자인 임차인 자신이 피해자라면 스스로에게 배상할 수는 없으므로 소유자가 책임자가 됩니다. 대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결은 이 경우 소유자가 민법 제758조 제1항의 책임자로서 배상해야 한다고 보았습니다.
• 같이 살던 사람이 숨져도 집주인 책임인가요?
  임차인과 같은 지위로 볼 수 있으면 그렇습니다. 92다31668 판결은 임차인과 함께 방에서 지내던 직장동료가 가스에 중독되어 숨진 사고에서, 그 동료를 임차인과 같은 지위로 보고 집주인의 배상 책임을 인정했습니다. 가족이나 동거인도 이 기준으로 판단합니다.
• 과실상계는 어느 정도 되나요?
  사안마다 다릅니다. 92다31668 판결 사건에서는 피해자가 사고 1주일 전 가스를 마시고도 집주인에게 알리지 않은 점을 들어 50% 과실상계가 이루어졌습니다. 민법 제763조와 제396조에 따라 수리를 요구한 기록이 있으면 피해자 과실 비율은 낮아집니다.
• 집주인에게 수리 의무가 있나요?
  있습니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 보일러 배기 설비나 벽체처럼 대규모 수선이 필요한 하자는 임대인이 고쳐야 하고, 작은 틈 메우기 정도는 임차인의 통상 관리 범위로 보기도 합니다.
• 형사 고소는 언제까지 할 수 있나요?
  과실치사는 친고죄가 아니므로 고소 기간 제한이 없고, 공소시효 안에서 언제든 고소할 수 있습니다. 형법 제267조의 과실치사죄는 2년 이하의 금고 또는 700만원 이하의 벌금에 해당합니다. 다만 현장이 보수되기 전에 수사가 시작되어야 과실 증명이 쉬워집니다.
• 유족은 어떤 손해를 청구하나요?
  고인의 일실수입과 위자료를 상속분에 따라 상속하고, 유족 자신의 위자료와 장례비를 함께 청구합니다. 손해배상청구권은 민법 제766조 제1항에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 행사해야 하므로, 상속인 확인과 청구를 늦추지 않아야 합니다.

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