주택 임대차

집주인이 몰래 들어와 공사하다 신발과 우산을 망가뜨렸는데 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 집주인이 세입자 동의 없이 들어와 공사하다 신발과 우산을 망가뜨렸다면 물건값이나 수선비를 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 민법 제624조로 세입자가 필요한 수리를 거절하지 못하더라도, 그 과정에서 과실로 입힌 손해는 제750조에 따라 따로 배상해야 합니다. 지금은 망가진 물건과 더럽혀진 바닥을 치우기 전에 사진부터 남기십시오.

집주인이 수리를 위해 들어왔다고 해서 망가진 물건까지 참아야 하는 것은 아닙니다. 수리는 거절하지 못해도, 그 과정에서 생긴 손해는 따로 배상받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 원룸에 월세로 살고 있습니다. 2026년 5월 P씨가 출근한 사이 집주인이 미리 알리지 않고 방에 들어와 냉장고 아래 배관 공사를 했고, P씨가 퇴근해 보니 바닥에는 신발 자국과 시멘트 가루가 가득했습니다. 현관에 둔 운동화 두 켤레에는 시멘트가 튀어 지워지지 않았고 우산 하나는 부러져 있었습니다. 운동화와 우산 값은 합쳐 27만원 정도였고, 집주인은 수리해 준 것인데 무슨 배상이냐고 했습니다. P씨는 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 허락 없이 들어와 공사하다 물건을 망가뜨리면 배상받을 수 있나요?

배상받을 수 있습니다. 고의나 과실로 위법하게 다른 사람에게 손해를 입힌 사람은 배상해야 하고, 공사하면서 세입자의 신발과 우산을 망가뜨린 것은 집주인의 과실로 인한 손해입니다. 수리비나 물건값, 청소비가 배상 범위에 들어가며, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 일반 불법행위 규정이 근거입니다.

물건이 원래 상태로 돌아올 수 없으면 사고 당시의 시가가 기준이 되고, 새것 가격 전부가 인정되지는 않을 수 있습니다. 세탁이나 수선으로 회복되면 그 비용이 손해가 됩니다. 영수증이 없어도 비슷한 제품의 가격과 사용 기간을 설명하면 법원이 손해액을 정할 수 있습니다.

집주인은 수리를 이유로 마음대로 들어올 수 있나요?

마음대로 들어올 수는 없습니다. 임대물의 보존에 필요한 수리라면 세입자가 이를 거절하지 못하지만, 이는 수리를 받아들일 의무일 뿐 집주인이 알리지도 않고 문을 열고 들어와도 된다는 뜻은 아닙니다. 급한 누수 같은 사정이 아니라면 미리 날짜를 알리고 세입자의 동의를 받아 출입해야 합니다.

집주인은 계약 기간 동안 세입자가 집을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무가 있고, 세입자가 점유하는 방에 무단으로 들어가는 것은 이 의무와 맞지 않습니다. 동의 없는 출입은 주거침입죄가 문제 될 수 있어, 같은 일이 반복되면 형사 고소도 검토합니다.

금액이 적은데 소송까지 하는 게 실익이 있나요?

먼저 내용증명이나 문자로 항목별 금액을 적어 청구하고, 응하지 않으면 소액사건 절차를 검토합니다. 청구액이 3,000만원 이하면 소액사건으로 처리되어 절차가 간단하고 판결도 빨리 나옵니다. 월세나 보증금에서 공제하는 방식으로 합의하는 경우도 많습니다.

무단 출입으로 주거의 평온을 침해당한 정신적 고통에 대해서는 위자료를 청구할 여지가 있습니다. 다만 물건 손해가 작은 사건에서 위자료 액수는 크지 않은 경우가 많으므로, 재발 방지 약속을 함께 받아 두는 것이 실익이 있습니다.

집주인 무단 출입 손해배상 대응 순서

• 현장 기록 - 오염된 바닥과 망가진 물건을 치우기 전에 사진·영상으로 남깁니다. 손해 발생의 직접 증거입니다.
• 출입 사실 확인 - 집주인에게 출입과 공사 사실을 인정하는 문자를 받습니다. 누가 손해를 냈는지 다툼을 막습니다.
• 손해액 정리 - 물건 구입 영수증, 세탁·수선 견적, 청소비를 모읍니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 서면 청구 - 항목별 금액과 재발 방지 요청을 내용증명이나 문자로 보냅니다. 월세 공제 합의도 제안할 수 있습니다.
• 소액사건 제기 - 응하지 않으면 소액사건 소송이나 지급명령을 신청합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 집주인의 출입이나 점검에 관한 특약이 따로 있으면 그 문구를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택·상가 임대차 분쟁과 관련 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인이 수리하겠다는데 거절할 수 있나요?
  보존에 필요한 수리라면 거절하지 못합니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 다만 출입 날짜와 방법은 협의할 수 있고, 급한 사정이 아니라면 미리 알리고 동의를 받아 들어오는 것이 원칙입니다.
• 망가진 신발은 새 제품 값을 받을 수 있나요?
  사용 기간을 고려한 시가가 기준입니다. 민법 제393조 제1항의 통상손해는 물건이 손상된 당시의 가치를 기준으로 하므로 오래 신은 신발이라면 새 제품 가격보다 낮게 인정될 수 있습니다. 세탁이나 수선으로 회복되면 그 비용이 손해가 됩니다.
• 집주인이 무단으로 들어온 것도 처벌되나요?
  주거침입죄가 문제 될 수 있습니다. 형법 제319조 제1항은 사람의 주거나 점유하는 방실에 침입한 사람을 처벌하고, 임대한 집이라도 세입자가 점유하는 곳이면 보호 대상이 됩니다. 긴급한 누수 같은 사정이 있었는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
• 위자료도 청구할 수 있나요?
  청구할 여지는 있습니다. 민법 제751조 제1항은 자유나 그 밖의 정신적 고통을 준 사람에게 재산 이외의 손해도 배상하게 합니다. 동의 없는 출입으로 주거의 평온을 침해당했다는 사정이 근거가 되지만, 물건 손해가 작은 사건에서는 인정 금액이 크지 않은 편입니다.
• 월세에서 손해액을 빼도 되나요?
  집주인과 합의하면 됩니다. 합의 없이 일방적으로 월세를 덜 내면 차임 연체로 다툼이 생길 수 있으므로, 손해 항목과 금액을 적어 공제 합의를 문자로 받아 두는 것이 안전합니다. 합의가 안 되면 민법 제750조에 따라 따로 청구합니다.
• 소액이라 소송이 부담되면 다른 방법은요?
  지급명령이나 소액사건 소송을 이용할 수 있습니다. 소액사건심판규칙 제1조의2에 따라 3,000만원 이하 금전 청구는 소액사건으로 간단히 처리되고, 상대방이 다투지 않을 것 같으면 서류만으로 진행되는 지급명령도 방법입니다. 둘 다 인지대와 송달료가 적게 듭니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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