공유·경계
옆 건물 신축으로 일조피해가 커졌는데 기존 건물 소유자에게도 배상을 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
원칙적으로 어렵습니다. 기존 건물로 인한 일조방해가 수인한도 안이었는데 나중에 들어선 신축건물의 그늘과 합쳐져 수인한도를 넘었다면, 피해자는 기존 건물 소유자에게 불법행위책임을 물을 수 없습니다. 지금은 신축건물 소유자를 상대로 청구를 준비하면서, 기존 건물만 있을 때의 일조시간을 감정으로 확인해 두십시오.
신축건물 소유자에 대한 손해배상청구권은 원칙적으로 신축건물이 완공되거나 외부 골조공사가 끝난 때부터 소멸시효가 진행합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구하십시오.
기존 건물 소유자까지 함께 소송에 끌어들일 필요는 대개 없습니다. 청구 상대는 수인한도를 넘게 만든 신축건물 소유자입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2020년부터 3층 다세대주택에 살고 있는데, 동쪽의 5층 건물 때문에 오전 햇빛이 조금 줄었지만 지낼 만했습니다. 2024년 남쪽에 8층 건물이 새로 들어서면서 두 건물의 그늘이 겹쳐 겨울에는 하루 1~2시간도 해가 들지 않게 됐습니다. 2025년 A씨는 두 건물 소유자 모두에게 배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
기존 건물 소유자에게는 왜 청구할 수 없나요?
피해 건물 소유자는 신축 전까지 기존 건물로 인한 일조방해를 참아야 할 의무가 있었기 때문입니다. 기존 건물의 일조방해가 수인한도를 넘지 않았다면, 그 뒤 상당한 기간이 지나 기존 건물 소유자와 무관하게 신축된 건물 때문에 수인한도를 넘게 됐더라도 그 결과를 기존 건물 소유자에게 돌릴 수 없습니다. 원안의 사건번호 2008다23279는 2008다23729의 오기로 보입니다.
- 1
기존 건물만의 일조방해
수인한도 안인지 감정으로 확인
- 2
신축 후 결합 방해
두 그늘이 합쳐 수인한도를 넘었는지 확인
- 3
기존 건물 소유자
수인한도 안이었다면 청구 상대에서 제외
- 4
신축건물 소유자
청구 상대, 기존 건물 기여분은 분담
기존 건물 소유자가 낡은 건물을 헐고 그 자리에 새 건물을 지어 일조방해가 더 심해진 경우에도, 당초 기존 건물로 생겼던 일조방해 범위 안에서는 책임을 물을 수 없습니다. 늘어난 부분만 따로 따집니다.
신축건물 소유자에게는 무엇을 청구하나요?
수인한도를 넘는 일조방해로 인한 재산상 손해와 거주자의 위자료를 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 고의나 과실로 인한 위법행위로 손해를 준 사람은 배상 책임을 지고, 정신적 고통에 대해서도 배상해야 합니다. 다만 기존 건물이 수인한도를 넘는 데 기여한 부분의 손해는 피해자와 신축 건물주가 나눠 부담하게 되므로 청구액 전부가 인정되지는 않을 수 있습니다. 그래서 청구액을 정할 때 감정에서 나온 신축건물의 방해시간 비율을 미리 반영해 두면 소송이 짧아집니다.
하루 1~2시간만 해가 들면 수인한도를 넘나요?
넘을 가능성이 높지만 단정하지는 않습니다. 실무 기준은 동짓날 08시부터 16시 사이 합계 4시간, 09시부터 15시 사이 연속 2시간의 일조 확보입니다. 그러나 이미 다른 건물로 일조방해를 받던 집이라면 이 기준을 못 채워도 곧바로 수인한도 초과로 보지 않고, 신축건물에 의한 방해의 비율 등을 함께 봅니다.
일조피해 청구 상대방 정리 순서
- 건물 신축 순서 확인 - 기존 건물과 신축건물의 사용승인일을 건축물대장으로 확인합니다. 누가 나중에 지었는지가 출발점입니다.
- 원인별 일조 감정 - 기존 건물만 있을 때와 두 건물이 함께 있을 때의 일조시간을 따로 감정합니다. 감정 사항에 이 구분을 적어 신청합니다.
- 수인한도 판단 - 기존 건물만으로 수인한도를 넘었는지 봅니다. 넘지 않았다면 기존 건물 소유자는 청구 상대에서 뺍니다.
- 손해 산정 - 집값 하락분, 광열비 증가분, 거주자 위자료를 산정합니다. 가격 하락분은 법원 감정으로 평가받습니다.
- 소 제기 - 완공일부터 3년 안에 신축건물 소유자를 상대로 소를 냅니다. 환경분쟁조정 신청도 함께 검토하고, 조정이 결렬되면 곧바로 소송으로 넘어갑니다.
여기까지는 일반 기준이고, 기존 건물 자체가 이미 수인한도를 넘는 일조방해를 하고 있었거나 두 건물의 소유자가 같은 사업 주체라면 감정서와 건축 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송과 공사중지가처분 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
일조피해가 생기면 주변 건물 소유자 모두에게 책임을 묻고 싶어집니다. 그러나 판례는 참아야 했던 그늘과 참지 않아도 되는 그늘을 나눕니다. 기존 건물의 그늘이 원래 참을 만했다면, 그 건물 소유자는 나중에 생긴 피해의 책임자가 아닙니다.
그래서 건물마다 날짜를 매겨야 합니다. 기존 건물의 사용승인일, 신축건물의 착공일과 외부 골조 완료일, 피해 건물에 입주한 날을 건축물대장과 사진으로 정리합니다. 신축 전 거실에 해가 든 시간을 보여 주는 사진이나 영상이 있으면 날짜와 함께 보관합니다.
이 기록이 피고를 정하고 시효를 지킵니다. 기존 건물만으로는 수인한도 안이었다는 감정이 나오면 청구 상대가 신축건물 소유자로 좁혀지고, 완공일이 확인되면 3년 시효의 끝이 정해집니다. 상대를 잘못 정해 소송이 길어지면 시효를 넘길 위험도 커집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 일조방해 손해배상 소송을 수행해 왔으며, 건물별 신축 순서와 원인별 일조 감정을 먼저 설계해 청구 상대방과 시효를 정리하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
피해 건물과 주변 건물의 건축물대장, 신축 전후 사진, 일조시간 측정 자료, 난방비·전기요금 고지서를 준비해 주시면, 기존 건물 소유자 책임 유무, 신축건물 소유자에 대한 청구 범위, 소멸시효를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결
- 민법 제766조 제1항
- 민법 제750조
- 민법 제751조 제1항
- 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결
- 민법 제763조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성