건축·용도변경
미등기 건물의 양도담보 채권자 지위를 넘겨받은 제가 철거 청구에 응해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 미등기 건물에 대한 양도담보 채권자의 지위를 넘겨받아 건물을 관리만 하는 사람은 건물 철거 청구의 상대방이 아니어서 철거 의무를 지지 않습니다. 건물 철거는 소유권의 종국적 처분이므로 원칙적으로 소유자나 법률상·사실상 처분권이 있는 사람만 철거할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 다만 건물을 점유하고 있다면 퇴거 청구는 받을 수 있으니 지금 누가 건물을 점유하는지부터 확인해 두십시오.
철거 소장이나 내용증명을 받았다면 양도담보계약서, 채권자 지위를 넘겨받은 계약서(채권양수도계약서), 건물 관리 내용(출입문 잠금장치 관리·관리비 지출)을 먼저 모아 두십시오. 본인이 소유자나 처분권자로 평가될 사정이 있는지가 이 서류들로 가려집니다.
건물을 관리하고 있다는 이유만으로 철거 비용과 책임까지 떠안아야 하는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2024년 5월 시행사에 빌려준 돈 대신 공사가 멈춘 미등기 상가 건물에 대한 양도담보 채권자 지위를 넘겨받았습니다. 그 뒤 건물 출입문을 잠그고 관리해 왔는데, 2025년 10월 토지소유자가 「토지 사용권 없는 건물」이라며 B씨를 상대로 건물 철거와 토지 인도 소송을 냈습니다. B씨는 건물 등기도 없고 소유자도 아닌데 철거까지 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
건물 철거 청구는 누구를 상대로 해야 하나요?
원칙적으로 건물 소유자입니다. 건물 철거는 소유권을 종국적으로 처분하는 사실행위이므로 철거처분권은 소유자, 민법상 원칙적으로는 등기명의자에게 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소유자가 소유물을 사용·수익·처분할 권리를 가진다고 정합니다.
예외적으로 건물을 전 소유자에게서 사서 점유하고 있는 사람처럼, 그 권리의 범위에서 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람도 철거처분권이 있습니다. 미등기 건물을 매수해 점유하는 사람이 대표적입니다. 등기가 없어도 이런 매수인은 철거 청구의 상대방이 됩니다.
양도담보 채권자 지위를 넘겨받은 사람은 철거 의무가 있나요?
없습니다. 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결은 미등기 건물에 대한 양도담보계약상 채권자의 지위를 승계해 건물을 관리하는 사람은 건물의 소유자가 아니고, 건물에 대한 법률상 또는 사실상 처분권을 가진 사람도 아니어서 철거처분권이 없다고 보았습니다. 그 사건에서 원심의 철거 인용 판결은 파기됐습니다.
| 지위 | 철거 청구 | 퇴거 청구 |
|---|---|---|
| 건물 소유자(등기명의자) | 대상 | 대상 |
| 미등기 건물 매수·점유자 | 대상 | 대상 |
| 양도담보 채권자 승계·관리인 | 대상 아님 | 점유 시 대상 |
| 건물 임차인 | 대상 아님 | 대상 |
- 건물 소유자(등기명의자)
- 철거 청구: 대상
- 퇴거 청구: 대상
- 미등기 건물 매수·점유자
- 철거 청구: 대상
- 퇴거 청구: 대상
- 양도담보 채권자 승계·관리인
- 철거 청구: 대상 아님
- 퇴거 청구: 점유 시 대상
- 건물 임차인
- 철거 청구: 대상 아님
- 퇴거 청구: 대상
출처 - 대법원 2002다61521 판결, 대법원 2010다43801 판결
양도담보는 채권을 담보하려고 소유권 형식을 빌리는 것이어서, 미등기 건물이라 소유권이전등기조차 없는 상태라면 채권자가 건물 처분권을 가졌다고 보기 더욱 어렵습니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되기 때문입니다.
철거 의무가 없으면 건물에서 나가지 않아도 되나요?
그렇지는 않습니다. 토지소유자가 건물 소유자를 상대로 철거와 토지 인도를 구할 수 있는 상황이라면, 건물을 점유하는 사람에게는 소유권에 기한 방해배제로서 건물에서 나가라는 퇴거 청구를 할 수 있습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물점유자가 대항력 있는 임차인이라도 이 퇴거 청구를 막을 수 없다고 보았습니다.
따라서 철거 청구에는 「철거처분권 없음」으로 다투되, 건물을 실제로 점유하고 있다면 퇴거 청구가 병합될 수 있다는 점을 대비해야 합니다. 토지소유자가 소유물 반환을 구할 때 점유할 권리가 있으면 거부할 수 있지만, 양도담보 채권자 지위는 토지를 점유할 권리가 되지 못합니다.
미등기 건물 철거 청구 대응 순서
- 지위 확인 - 본인이 건물을 매수했는지, 담보로만 잡았는지 계약서로 확인합니다. 매수인이면 철거처분권자로 평가될 수 있습니다.
- 점유 사실 정리 - 출입문 잠금장치 관리, 출입 통제, 임대 여부를 정리합니다. 점유가 있으면 퇴거 청구 대상이 됩니다.
- 실제 소유자 특정 - 건물을 원시취득한 건축주나 매수인을 찾습니다. 토지소유자에게 정확한 철거 상대방을 알려 주는 근거가 됩니다.
- 답변서 작성 - 철거처분권이 없다는 주장과 판례를 답변서에 적습니다. 퇴거 청구가 함께 있으면 따로 대응합니다.
- 담보채권 회수 검토 - 건물이 철거되면 담보가치가 없어지므로 채무자에 대한 대여금 청구나 다른 재산 가압류를 함께 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 양도담보계약에 건물 처분 권한을 채권자에게 준 조항이 있거나 채권자가 건물을 직접 매수한 경우라면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 담보채권 회수 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
토지소유자는 대개 건물을 실제로 관리하는 사람을 철거 소송의 피고로 삼습니다. 눈에 보이는 사람이 그 사람이기 때문입니다. 그러나 철거 판결은 철거처분권이 있는 사람에게만 내려지고, 담보 목적으로 관리만 하는 사람은 그 대상이 아니라는 것이 판례입니다.
결론을 가르는 것은 계약서의 문구와 시점입니다. 채권자 지위를 넘겨받은 날, 그 계약서에 「매수」인지 「담보」인지 어떻게 적혀 있는지, 관리 비용을 누구 돈으로 냈는지가 모두 남아 있어야 합니다. 관리하면서 건물 일부를 임대했다면 사실상 처분권자로 주장될 여지가 생깁니다.
소송에서는 철거 청구는 기각되더라도 퇴거 청구는 인용되는 경우가 많습니다. 판결 뒤에는 토지소유자가 실제 소유자를 상대로 다시 철거 소송을 내게 되므로, 담보권자 입장에서는 그 사이에 채무자의 다른 재산을 가압류해 두는 것이 채권 회수의 현실적인 길입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도와 담보 부동산을 둘러싼 분쟁을 수행해 왔으며, 당사자의 지위가 소유자·매수인·담보권자 중 무엇인지 계약서로 먼저 확정한 뒤 철거와 퇴거 청구를 나눠 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
양도담보계약서·채권양수도계약서·철거 소장이나 내용증명을 준비해 주시면, 철거처분권 유무·퇴거 청구 가능성·담보채권 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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