공유·경계

문화유산으로 지정된 고택이 남의 땅 위에 있으면 땅 사용료를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

문화유산 지정으로 현상 변경이 제한된다는 사정만으로 남의 땅을 무상으로 쓸 권리가 생기지 않습니다. 대법원 2018다278320 판결은 권원을 증명하지 못한 고택 소유자에게 차임 상당 부당이득반환의무를 인정했습니다. 면적 산정까지 정리했습니다.

네, 땅을 쓸 권리가 없다면 사용료에 해당하는 돈을 내야 합니다. 대법원은 국가지정문화재로 지정되어 현상 변경 등이 제한된다는 사정만으로 건물 주인이 남의 땅을 무상으로 쓸 수 있는 것은 아니라고 했습니다. 건물 주인이 땅을 쓸 권원을 주장하고 증명하지 못하면 차임 상당의 부당이득을 돌려줘야 합니다. 문화유산이라는 이유로 국가가 대신 사용료를 내 주리라 기대할 필요는 없고, 권원 자료부터 찾아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 형제 셋은 조부 때부터 내려온 전통 한옥을 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 한옥이 있는 땅은 오래전 다른 사람 명의로 넘어갔다가 2019. 4. 경매로 B회사가 샀습니다. 한옥과 마을 일대는 그 뒤 국가민속문화유산으로 지정되었습니다. B회사는 2026. 3. 형제들에게 건물 철거와 함께 그동안의 땅 사용료를 내라는 소송을 냈습니다. 청구한 사용료는 7년치 1억 2,000만 원이었습니다. 형제들은 문화유산이라 마음대로 고치지도 못하는데 사용료까지 내야 하느냐고 물었습니다.

(상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

문화유산 지정이 건물 주인에게 땅을 쓸 권리를 주나요?

아니요, 문화유산 지정은 땅 사용권을 만들어 주지 않습니다. 문화유산 관련 법은 현상 변경 허가, 신고, 행정명령과 그에 따른 손실보상을 정할 뿐입니다. 건물 주인이 부지를 쓸 권한이 있는지나 땅 주인의 손실을 보상하는 일반 규정은 두고 있지 않습니다. 판결 당시 적용된 문화재보호법은 지금 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」로 바뀌었습니다. 현행 법률도 현상 변경 허가와 행정명령에 따른 손실보상 구조가 같아, 현행 법령에서도 이 판단은 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다. 결국 지상권, 임대차, 사용대차처럼 땅 주인과의 관계에서 생긴 권원이 있어야 합니다. 땅과 건물이 한때 같은 사람 소유였다가 갈라졌다면 법정지상권이 성립하는지도 따져 볼 만합니다.

대법원은 고택 부지를 경매로 산 회사 사건을 어떻게 판단했나요?

대법원은 고택 소유자들에게 부당이득반환의무가 있다고 본 원심을 그대로 유지했습니다. 원고 회사는 2005년 경매로 고택이 있는 토지를 샀고, 2007년 마을 전체가 중요민속자료로 지정되었습니다. 피고들은 고택을 3분의 1씩 공유하고 있었습니다. 피고들은 문화재 지정으로 토지 이용이 제한되니 부당이득이 성립하지 않는다고 다퉜습니다. 대법원은 지정 구역에서 행위가 제한된다는 사정만으로 정당한 권원 없는 점유가 허용되지 않는다고 했습니다. 땅 주인도 이용 제한을 받는다고 해서 아무 손해가 없다고 볼 수 없다는 원심 판단도 정당하다고 보았습니다. 공유자들이 각자 얼마를 내는지는 「두 사람이 공유한 건물이 내 땅을 침범했다면 부당이득을 각자 지분만큼만 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

땅 주인이 사용권을 포기했다고 볼 수는 없나요?

건물 부지로만 쓰인 땅이라면 그렇게 보기 어렵습니다. 땅 주인이 배타적 사용·수익권을 행사할 수 없다는 법리는 도로나 수도시설 부지처럼 일반 공중을 위해 제공된 땅에 적용됩니다. 대법원은 이 법리가 “토지가 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 경우에는 적용되지 않는다”고 했습니다. 그래서 전 소유자나 경매로 산 회사가 사용권을 포기했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 마을 사람들이 드나드는 길로 쓰이는 부분이 따로 있다면 그 부분은 다르게 볼 여지가 있습니다.

사용료는 어느 면적까지 내야 하나요?

건물이 서 있는 바닥만이 아니라 건물과 떼어 쓸 수 없는 마당까지 포함될 수 있습니다. 이 사건에서 안마당은 건물에 둘러싸여 있었고, 대문채와 서당채가 있는 땅에는 바깥마당이 있었습니다. 법원은 이 부분을 건물과 분리해 따로 쓸 수 없으므로 고택 소유자들이 점유한다고 보았습니다. 반대로 담장으로 나뉘고 따로 출입문이 있으며 마을 문화행사에 쓰인 공터 730㎡는 점유하지 않는다고 보았습니다. 그래서 감정 때 점유 범위를 어떻게 그리느냐가 사용료 액수를 크게 바꿉니다. 피고들은 점유 면적 산정이 잘못됐다고 상고했지만, 안마당과 바깥마당까지 점유 면적에 넣은 원심 판단이 그대로 유지되었습니다. 원고도 공터까지 점유로 봐야 한다고 상고했으나 받아들여지지 않았습니다.

문화유산 고택 부지 사용료 분쟁 대응 순서

• 권원 자료 찾기 - 옛 매매계약서, 임대차나 지상권 약정, 토지와 건물의 소유 이력을 확인해 땅을 쓸 권리가 있었는지 봅니다.
• 점유 범위 확인 - 담장, 출입문, 실제 사용 모습을 사진으로 남겨 건물과 떼어 쓸 수 없는 범위를 정리합니다.
• 감정 대비 - 임료 감정에서 문화유산 지정에 따른 이용 제한이 반영되는지 감정 사항을 함께 정합니다.
• 철거 청구 검토 - 철거 청구가 함께 들어왔다면 현상 변경 허가 문제와 토지 매수, 임대 협상 가능성을 함께 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 주인에게 땅을 쓸 약정이나 법정지상권 같은 권원이 있었는지와 실제로 점유하는 마당의 범위에 따라 사용료 지급 의무와 액수가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·철거와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 문화유산 지정으로 땅 주인이 입은 손해를 국가가 보상해 주나요?
  일반적인 보상 규정은 없습니다. 국가유산청장 등의 행정명령을 이행하거나 그 조치로 손실을 받은 경우처럼 법이 정한 경우에만 손실보상이 됩니다. 지정 자체로 생긴 이용 제한은 보상 대상이 아닌 경우가 많습니다.
• 문화유산인 건물도 철거 판결을 받을 수 있나요?
  철거 청구 자체는 소유권에 따른 권리지만, 국가지정문화유산의 현상을 변경하려면 국가유산청장의 허가를 받아야 합니다. 판결과 별도로 집행 단계에서 허가 문제가 생길 수 있어 협상안도 함께 검토합니다.
• 땅 사용료는 얼마로 정하나요?
  보통 감정인이 산정한 그 땅의 차임을 기준으로 합니다. 점유 면적과 이용 상태가 액수를 좌우하므로, 건물과 떼어 쓸 수 있는 공터나 공용 부분이 섞이지 않았는지 확인해야 합니다.
• 경매로 땅을 산 사람도 전 주인 때부터의 사용료를 받을 수 있나요?
  아니요, 자신이 소유권을 취득한 뒤의 사용료를 청구할 수 있습니다. 그 전 기간은 전 소유자의 부당이득반환청구권 문제입니다.
• 전 땅 주인이 오랫동안 사용료를 받지 않았으면 포기한 것 아닌가요?
  건물 부지로만 쓰인 땅이라면 사용료를 받지 않았다는 사정만으로 사용권 포기로 보기 어렵습니다. 대법원은 공중용 도로 등과 달리 건물 부지에는 포기 법리가 적용되지 않는다고 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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