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지상권 설정해 준 땅에 무단으로 건물 지은 사람에게 땅 주인이 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

특별한 사정이 없으면 받을 수 없습니다, 지상권이 있는 동안 땅을 사용·수익할 권리는 지상권자에게 있어 땅 주인에게는 사용료 상당 손해가 생기지 않기 때문입니다. 대법원은 이런 땅 주인의 임료 상당 손해금 청구를 받아들이지 않았습니다. 지금은 지상권설정계약서에서 지상권의 목적과 지료 약정을 확인해 두십시오.

땅 주인이라는 이유만으로 무단 점유자에게 사용료 청구 소송부터 낼 필요는 없습니다. 지상권자가 청구하는 편이 맞는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 자기 땅에 B회사가 공장 건물을 지을 수 있도록 30년 지상권을 설정해 주고 지료를 받기로 했습니다. 그런데 2025년 C씨가 그 땅 한쪽에 허락 없이 창고를 지어 쓰기 시작했습니다. A씨는 C씨에게 창고 철거와 함께 그동안 땅을 쓴 사용료를 부당이득으로 청구하려고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권을 설정한 땅 주인도 무단 점유자에게 사용료를 받을 수 있나요?

특별한 사정이 없으면 받을 수 없습니다. 지상권이 존속하는 동안 땅 주인은 그 땅을 사용·수익할 수 없으므로, 무단 점유로 사용·수익을 못 한 손해가 땅 주인에게 생기지 않습니다. 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결은 건물 소유 목적 지상권이 설정된 땅의 소유자가 불법 점유자에게 임료 상당 손해금을 청구할 수 있다고 본 원심을 지상권 법리 오해로 파기했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리가 있다고 정합니다. 사용·수익할 권리가 지상권자에게 넘어가 있으므로 부당이득이 성립하려면 필요한 땅 주인의 손해가 없습니다.

그럼 무단 점유자에게 사용료는 누가 청구하나요?

토지를 사용·수익할 권리를 가진 지상권자가 청구합니다. 지상권자는 소유자처럼 방해하는 사람에게 반환과 방해 제거를 청구할 수 있고, 사용·수익을 방해받은 손해도 물을 수 있습니다. 땅 주인은 지상권자에게 약정한 지료를 계속 받으면 됩니다.

지상권이 있어도 땅 주인이 청구할 수 있는 특별한 사정은?

지상권이 대출 담보를 위해 설정된 경우가 대표적입니다. 금융기관이 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 소유자의 사용·수익권을 배제하지 않았다면, 그 지상권은 담보가치를 지키는 데 목적이 있습니다. 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결은 이런 지상권자가 무단 점유자에게 지상권 침해를 이유로 임료 상당 손해배상을 구할 수 없다고 보았습니다.

이때는 땅의 사용·수익권이 여전히 소유자에게 있으므로 소유자가 무단 점유자에게 사용료 상당 부당이득을 청구할 여지가 생깁니다. 지상권설정계약서에 담보 목적이 적혀 있는지, 소유자가 계속 땅을 써 왔는지를 확인합니다.

철거 청구는 땅 주인이 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 지상권을 설정해도 토지소유권이 없어지는 것이 아니라 지상권 범위에서 행사가 제한될 뿐이어서, 소유자는 불법 점유자에게 방해배제를 구할 수 있습니다. 같은 74다1150 판결이 철거 청구 부분은 그대로 인정했습니다.

지상권 토지 무단 점유 대응 순서

• 점유 현황 기록 - 무단 점유 시작일, 점유 면적, 지은 건물을 사진과 측량으로 남깁니다. 철거 범위와 사용료 계산의 기초입니다.
• 지상권 목적 확인 - 지상권설정계약서와 등기부로 건물 소유용인지 담보용인지, 지료가 있는지 확인합니다. 사용료 청구권자가 여기서 갈립니다.
• 지상권자와 협의 - 건물 소유용 지상권이면 지상권자가 사용료를 청구하도록 협의합니다. 소송도 누가 원고가 될지 정합니다.
• 철거·인도 청구 - 소유자나 지상권자가 무단 점유자에게 건물 철거와 토지 인도를 구합니다. 처분금지가처분으로 건물 매각을 막아 둡니다.
• 사용료 청구 - 청구권자가 점유 기간의 임료 상당 부당이득이나 손해배상을 청구합니다. 감정으로 임료를 산정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 이미 기간 만료나 지료 연체로 소멸했거나 무단 점유자가 지상권자와 따로 계약했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 부당이득반환 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권이 있으면 땅 주인은 땅을 못 쓰나요?
  지상권이 존속하는 동안 땅을 사용·수익할 권리는 지상권자에게 있습니다. 민법 제279조는 지상권자가 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리가 있다고 정합니다. 땅 주인은 소유권을 그대로 가지지만 지상권 범위에서 행사가 제한되고, 대신 약정한 지료를 받습니다.
• 땅 주인이 사용료를 청구하면 어떻게 되나요?
  특별한 사정이 없으면 기각됩니다. 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결은 건물 소유 목적 지상권이 설정된 땅의 소유자는 지상권이 존속하는 한 그 땅을 사용·수익할 수 없으므로 임료 상당 손해금을 청구할 수 없다고 보았습니다. 부당이득도 소유자의 손해가 없어 성립하기 어렵습니다.
• 지상권자는 무단 점유자에게 무엇을 청구하나요?
  지상권자는 민법 제290조 제1항에 따라 소유물반환청구와 방해제거청구 규정을 준용받아 무단 점유자에게 토지 반환과 방해 제거를 구할 수 있습니다. 사용·수익을 방해받은 손해가 있으면 임료 상당 손해배상이나 부당이득반환도 청구할 수 있습니다.
• 담보 목적 지상권이면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결은 금융기관이 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 소유자의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 지상권자는 무단 점유자에게 임료 상당 손해배상을 구할 수 없다고 보았습니다. 이때 사용·수익권은 소유자에게 남아 있습니다.
• 땅 주인이 철거는 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 74다1150 판결은 지상권을 설정해도 토지소유권이 소멸하는 것이 아니라 행사가 제한될 뿐이어서, 소유자가 불법 점유자에게 방해배제를 구할 물권적청구권을 가진다고 보았습니다. 민법 제214조에 따라 건물 철거와 토지 인도를 청구합니다.
• 지상권이 끝나면 사용료를 받을 수 있나요?
  지상권이 기간 만료나 소멸청구로 끝나면 토지소유권은 제한 없는 권리로 회복되므로, 그 뒤 무단 점유 기간에 대해서는 소유자가 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 민법 제741조의 요건인 소유자의 손해가 그때부터 생기기 때문입니다. 지상권 소멸일을 기준으로 기간을 나눠 계산합니다.

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