등기·명의신탁

지상권을 잡은 땅에 건축허가 명의를 넘겨받은 사람이 공사하면 철거를 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건축허가 명의를 넘겨받은 사람이 지상권자에게 대항할 권원이 없다면 지상권자는 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있습니다. 토지소유자와의 채권적 약정만으로는 등기된 지상권에 대항하지 못한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 지상권 설정 때 공사를 허락한 범위가 어디까지였는지부터 확인하십시오.

지상권 설정 때 기존 채무자에게 공사를 계속하도록 허락했다고 해서 그 허락이 새 건축주에게까지 넘어가는 것은 아닙니다. 허락한 범위를 문서로 보여 주면 되고, 새 건축주와 따로 협의할 의무는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 B씨 소유 토지에 근저당권과 지상권을 설정받으면서, 건물이 완공되면 추가로 담보를 제공하겠다는 B씨의 각서를 받고 공사를 계속하도록 허락했습니다. B씨는 그 전에 시공사 C에게 공사대금을 못 주면 건축허가 명의를 넘겨주기로 약정해 두었고, 2025년 대금을 치르지 못하자 명의를 C에게 넘겼습니다. C가 건축주로서 공사를 계속하자 A씨는 C에게 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보로 받은 지상권으로 건물 철거를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 토지에 저당권을 취득하면서 담보가치를 확보하려고 지상권을 함께 취득했다면, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 담보가치를 떨어뜨리는 행위를 막는 데 목적이 있습니다. 그래서 제3자가 그 토지 위에 건물을 새로 지으면, 그 제3자가 지상권자에게 대항할 수 있는 권원을 가지고 있지 않는 한 지상권자는 방해배제청구로 신축 중인 건물의 철거와 대지 인도를 구할 수 있습니다.

지상권에는 소유자의 방해제거·방해예방청구권 규정이 준용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 이 준용 조문이 지상권자의 철거·인도 청구의 근거입니다.

건축허가 명의를 넘겨받은 사람은 지상권자에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 건축허가 명의 변경이나 공사대금 대신 받은 약정은 토지소유자에게 토지를 쓰게 해 달라고 할 수 있는 채권적 권리에 그칩니다. 물권은 법률이나 관습법에 의하지 않고는 임의로 만들 수 없으므로, 지상권설정등기가 되면 그 내용과 범위는 등기대로 모든 사람에게 효력이 생깁니다.

대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다47205 판결은 제3자가 지상권설정자에게 토지를 사용·수익할 수 있는 채권적 권리를 가지고 있더라도 그것만으로 지상권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 그 사건에서 건축주가 이전 소유자와의 임의조정으로 얻은 공사 권리도 그 뒤 지상권을 취득한 은행에는 효력이 미치지 않는다고 판단했습니다.

지상권 설정 때 공사를 승낙했는데도 철거를 청구할 수 있나요?

승낙한 범위를 넘었다면 청구할 수 있습니다. 이 사례에서 지상권자는 완공되면 신축 건물에도 추가로 근저당권을 설정해 주겠다는 채무자의 약속을 전제로, 그 약속 이행에 필요한 범위에서 채무자가 토지를 쓰도록 허락한 것입니다. 제3자가 건축주가 되어 건물 소유권을 가져가는 것까지 허락한 것으로 볼 수는 없습니다.

지상권 설정 당시 건물 일부가 이미 지어져 있었더라도 결론은 같습니다. 새 건축주에게 지상권자에게 대항할 다른 권원이 없다면 철거와 대지 인도 청구가 가능합니다.

담보 지상권 건물 철거 대응 순서

• 등기 확인 - 토지 등기사항증명서로 근저당권과 지상권의 설정일을 확인합니다. 새 건축주의 권리가 생긴 날짜와 비교합니다.
• 승낙 범위 정리 - 채무자에게 받은 각서와 승낙서에서 공사를 허락한 조건을 정리합니다. 추가 담보 약정이 있었다면 그 문구가 기준입니다.
• 건축주 확인 - 건축물대장과 건축허가 변경 내역으로 현재 건축주와 변경일을 확인합니다. 철거 청구 상대방이 됩니다.
• 가처분 신청 - 신축 건물에 처분금지가처분과 점유이전금지가처분을 신청합니다. 소송 중 명의 이전을 막기 위해서입니다.
• 철거·인도 소송 - 지상권에 기한 방해배제로 건물 철거와 대지 인도를 청구합니다. 필요하면 저당권 실행을 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 건축주가 지상권 설정 전에 토지 임차권을 등기했거나 지상권자가 명의 변경을 직접 동의했다면 등기와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·저당권에 기한 건물 철거와 대지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보 목적 지상권도 철거 청구의 근거가 되나요?
  됩니다. 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다47205 판결은 저당권과 함께 취득한 지상권이 담보가치 확보 목적이라도, 제3자가 토지 위에 건물을 신축하면 대항할 권원이 없는 한 지상권자가 방해배제청구로 신축 중인 건물의 철거와 대지 인도를 구할 수 있다고 보았습니다.
• 지상권자의 방해배제청구는 어느 조문에 있나요?
  민법 제290조 제1항이 소유권의 방해제거·방해예방청구권(제214조)을 지상권에 준용합니다. 그래서 지상권자는 지상권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 사람에게 예방을 청구할 수 있습니다. 건물 철거와 대지 인도는 방해 제거의 방법입니다.
• 건축주가 토지 사용 약정을 받았다면 어떻게 되나요?
  그 약정이 토지소유자와의 채권적 약정에 그치면 지상권자에게 대항할 수 없습니다. 민법 제185조에 따라 물권은 임의로 만들 수 없고, 지상권은 등기된 내용대로 모든 사람에게 효력이 있습니다. 채권적 권리는 약정 상대방에게만 주장할 수 있습니다.
• 공사를 허락했으면 철거 청구를 못 하나요?
  허락한 범위 안에서만 제한됩니다. 채무자가 완공 뒤 추가 담보를 주는 조건으로 공사를 허락했다면, 제3자가 건축주가 되어 건물을 가져가는 것까지 허락한 것으로 보기 어렵습니다. 각서와 승낙서의 문구가 판단 자료가 됩니다.
• 소송 중 건물 명의가 또 바뀌면 어떻게 하나요?
  판결의 집행이 어려워질 수 있으므로 소 제기 전에 가처분을 해 둡니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 처분금지와 점유이전금지를 함께 신청합니다.
• 건물이 일부 지어진 뒤 지상권을 받았어도 되나요?
  새 건축주에게 대항할 권원이 없다면 됩니다. 이 사례처럼 지상권 설정 당시 신축 건물 일부가 이미 있었더라도, 지상권자가 허락한 것은 기존 채무자의 공사였을 뿐이라면 건축주가 바뀐 뒤의 공사에 대해 철거와 인도를 청구할 수 있습니다.

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