등기·명의신탁
지상권을 설정해 준 땅에 남이 무단으로 집을 지으면 땅 주인이 철거를 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 지상권을 설정해 준 땅 주인도 그 땅에 무단으로 건물을 지은 사람에게 소유권에 기해 철거를 청구할 수 있습니다. 대법원은 지상권 설정으로 소유권이 소멸하지 않고 행사만 제한되므로 소유자의 물권적청구권이 남는다고 보았습니다. 지금은 무단 건물의 설치 시점과 위치를 사진으로 남겨 두십시오.
지상권 구역 안에 무단 건물이 생겼다면 설치 시점과 위치를 사진·측량으로 남기고, 지상권자에게 그 사실을 문자나 내용증명으로 알려 대응 의사를 물어 두십시오. 소유자와 지상권자가 따로 소송을 내면 상대방만 늘어납니다.
지상권자가 움직이지 않는다고 해서 지상권 계약부터 해지하거나 지상권 말소를 서두를 필요는 없습니다. 소유자 스스로 철거를 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 태양광 사업자 B회사에 자기 임야 일부를 쓰도록 20년 지상권을 설정해 주었습니다. 2025년 C씨가 그 지상권 구역 한쪽에 허락 없이 컨테이너 주택을 지어 살기 시작했는데, B회사는 공사가 늦어져 아무 조치를 하지 않고 있었습니다. A씨는 지상권을 설정해 준 자신이 직접 C씨에게 철거를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지상권을 설정해 준 땅 주인도 무단 건물 철거를 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 토지소유권은 지상권을 설정해도 전부나 일부가 소멸하는 것이 아니라 지상권의 범위에서 행사가 제한될 뿐이고, 지상권이 소멸하면 다시 완전한 권리로 회복됩니다. 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결은 이런 이유로 지상권을 설정한 소유자도 토지를 불법 점유하는 사람에게 방해배제를 구할 물권적청구권이 있다고 보았습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 무단으로 지은 건물은 소유권 행사를 방해하는 것이므로 소유자는 건물 철거와 토지 인도를 구할 수 있습니다.
지상권자도 따로 철거를 청구할 수 있나요?
지상권자도 청구할 수 있습니다. 민법은 소유물반환청구와 방해제거청구 규정을 지상권자에게 준용하므로, 지상권자는 자기 사용권을 방해하는 무단 건물의 철거와 토지 반환을 구할 수 있습니다. 소유자와 지상권자가 각자 청구권을 가지므로 한 소송에 함께 원고가 되는 방법이 효율적입니다. 따로 소송을 내면 같은 건물을 두고 판결이 두 번 나오고 집행 절차도 겹칩니다. 지상권자가 소송에 나서지 않으면 소유자 혼자 청구해도 되고, 지상권자에게는 소송 사실을 알려 둡니다.
토지 인도는 누구에게 해 달라고 하나요?
지상권이 존속하는 동안 토지를 사용할 권리는 지상권자에게 있으므로, 인도는 지상권자에게 하라고 청구하는 것이 자연스럽습니다. 소유자가 자기에게 인도하라고 구하면 상대방은 지상권 존재를 들어 다툴 수 있습니다. 청구취지를 쓸 때 이 점을 미리 정리합니다.
철거와 별개로 무단 점유 기간의 사용료는 특별한 사정이 없으면 지상권자가 청구합니다. 같은 74다1150 판결은 지상권이 존속하는 한 소유자가 땅을 사용·수익할 수 없으므로 임료 상당 손해금을 청구할 수 없다고 보았습니다.
지상권 토지 무단 건물 철거 대응 순서
- 현황 기록 - 무단 건물의 설치 시점, 위치, 면적을 사진과 측량으로 남깁니다. 철거 대상을 특정하는 기초 자료입니다.
- 지상권자에게 통지 - 지상권자에게 무단 건물 사실을 알리고 공동 대응 여부를 묻습니다. 통지 날짜를 남겨 둡니다.
- 처분금지가처분 - 건물이 제3자에게 팔리거나 점유자가 바뀌지 않도록 건물 처분금지와 점유이전금지 가처분을 신청합니다.
- 철거·인도 소송 - 소유자와 지상권자가 함께 건물 철거와 토지 인도를 청구합니다. 건물에 다른 거주자가 있으면 퇴거 청구도 넣습니다.
- 강제집행 - 판결이 확정되면 대체집행으로 건물을 철거하고 토지를 인도받습니다. 비용은 상대방에게 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 무단 건물 주인이 지상권자와 따로 사용 계약을 맺었거나 지상권이 이미 소멸했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 부동산 가처분 사건을 수행합니다.
- 1
현황 기록
사진·측량
- 2
지상권자 통지
공동 대응
- 3
가처분
처분금지·점유이전금지
- 4
철거·인도 소송
퇴거 포함
- 5
강제집행
대체집행
실무상 착안점
지상권을 설정해 준 땅 주인들은 「땅을 쓸 권리를 넘겼으니 철거도 지상권자만 할 수 있다」고 생각해 지상권자가 움직이기만 기다립니다. 그러나 소유권은 지상권 범위에서 제한될 뿐 그대로 남아 있어, 소유자도 무단 건물 철거를 직접 청구할 수 있습니다. 기다리는 사이 건물이 팔리거나 점유자가 바뀌면 소송이 복잡해집니다.
그래서 무단 건물을 발견한 날부터 기록을 남겨야 합니다. 설치 시점과 위치, 면적을 날짜별 사진과 측량도로 정리하고, 지상권자에게 알린 문자나 내용증명의 도달일도 보관해야 합니다. 지상권설정계약서의 존속기간과 목적도 청구취지를 정할 때 필요합니다.
이 자료는 처분금지가처분과 점유이전금지 가처분에서 대상 건물을 특정하는 근거가 되고, 본안 판결 뒤 대체집행으로 건물을 철거할 때 집행 범위를 정하는 자료가 됩니다. 소유자와 지상권자가 함께 원고가 되면 같은 자료로 한 번에 정리할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지상권이 설정된 토지의 무단 건물을 둘러싼 철거·인도 분쟁을 수행해 왔으며, 소유자와 지상권자의 청구권을 나누어 정리한 뒤 가처분과 철거 소송을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
지상권설정계약서·등기사항전부증명서·무단 건물 사진·측량도를 준비해 주시면, 소유자의 철거 청구 가능 여부·지상권자와의 공동 대응·인도 상대방 정리를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결
- 민법 제290조 제1항
- 민법 제214조
- 민법 제279조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성