등기·명의신탁

은행에 지상권을 설정해 준 내 땅에 무단 건축이 있으면 소유자가 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지상권을 설정해 준 토지라도 소유자는 무단으로 건물을 지은 사람에게 철거와 방해배제를 청구할 수 있습니다. 판례는 지상권 설정으로 소유권이 소멸하지 않고 행사만 제한되므로 불법점유자에 대한 물권적 청구권은 남는다고 봅니다. 지금은 등기부 을구에서 지상권의 목적과 지상권자부터 확인하십시오.

지상권자가 먼저 나서거나 지상권자의 동의를 받아야 소유자가 철거 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 토지를 담보로 은행에서 대출을 받으면서 근저당권과 함께 은행 앞으로 지상권을 설정해 주었습니다. 2025년 이웃 B씨가 A씨 허락 없이 이 토지에 조립식 창고를 지어 쓰기 시작했습니다. A씨는 은행 지상권이 있어 자신이 철거를 요구할 수 없는 것은 아닌지 걱정합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권을 설정해 준 땅도 소유자가 철거를 요구할 수 있나요?

네, 요구할 수 있습니다. 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결은 토지소유권이 지상권 설정으로 소멸하는 것이 아니라 지상권의 범위에서 행사가 제한될 뿐이고, 지상권이 소멸하면 제한 없는 권리로 돌아오므로, 지상권을 설정한 소유자도 불법점유자에게 방해배제를 구할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 무단으로 지은 건물이나 공작물은 지상권이 있어도 소유권을 방해하는 것이므로 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

지상권자도 무단 점유자에게 철거를 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 소유권에 기한 반환청구와 방해제거청구 규정은 지상권에 준용되므로, 지상권자도 무단 점유자에게 토지 반환과 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 소유자와 지상권자가 각자 청구할 수 있어 누가 소송을 할지 미리 정할 필요가 있습니다.

담보 목적으로 지상권을 받은 은행은 보통 직접 소송에 나서지 않습니다. 이때는 소유자가 철거 소송을 진행하면서 은행에 진행 상황을 알려 두는 것이 대출 관계에서도 안전합니다.

지상권이 있는 동안 땅 사용료 손해배상도 받을 수 있나요?

원칙적으로 받을 수 없습니다. 같은 판결은 건물 소유를 목적으로 한 지상권이 존속하는 한 소유자는 토지를 사용·수익할 수 없으므로, 특별한 사정이 없으면 불법점유자에게 임료 상당의 손해배상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 철거 청구는 인용하면서 임료 상당 손해금 부분은 파기한 사례입니다.

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 가집니다. 사용·수익권이 지상권자에게 있는 동안에는 사용하지 못한 데 따른 손해도 원칙적으로 지상권자 쪽에서 생깁니다. 지상권이 소멸한 뒤의 기간이나, 지상권의 목적과 실제 사용 관계에 따라 특별한 사정이 있는지는 따로 따져야 합니다.

지상권 설정 토지 무단 점유 대응 순서

• 등기부 을구 확인 - 지상권의 목적, 존속기간, 지상권자를 확인합니다. 담보 목적인지 건물 소유 목적인지에 따라 사용료 청구 가능성이 달라집니다.
• 무단 점유 현황 기록 - 건축물 사진, 착공 시기, 점유 면적을 기록합니다. 청구취지 특정과 측량에 필요합니다.
• 지상권자와 협의 - 지상권자에게 무단 점유 사실을 알리고 소송 진행 여부를 협의합니다. 중복 소송과 대출 약정 문제를 피합니다.
• 철거·인도 소송 - 소유자 명의로 건물 철거와 토지 인도를 청구합니다. 필요하면 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다.
• 사용료 청구 범위 결정 - 지상권 존속 기간의 손해배상은 특별한 사정이 있는지 따져 청구 여부를 정합니다. 지상권이 소멸한 뒤 기간은 따로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 대출 담보 목적이어서 소유자가 실제로 토지를 계속 써 왔다면 사용료 손해를 달리 볼 여지가 있으므로 대출 약정서와 사용 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권을 설정하면 소유자는 땅에 대한 권리를 잃나요?
  잃지 않습니다. 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결은 지상권 설정이 있어도 토지소유권의 전부나 일부가 소멸하지 않고 지상권의 범위에서 행사가 제한될 뿐이며, 지상권이 소멸하면 제한 없는 권리로 자동 회복된다고 보았습니다. 그래서 불법점유자에 대한 물권적 청구권도 남습니다.
• 지상권자와 소유자가 모두 철거를 청구할 수 있나요?
  둘 다 할 수 있습니다. 소유자는 민법 제214조에 따라, 지상권자는 제213조·제214조를 준용하는 민법 제290조 제1항에 따라 무단 점유자에게 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 같은 점유자를 상대로 따로 소송하면 비용이 늘어나므로 누가 진행할지 미리 협의하는 편이 좋습니다.
• 지상권이 있는 동안 사용료 손해배상을 받을 수 있나요?
  원칙적으로 받을 수 없습니다. 같은 판결은 건물 소유 목적의 지상권이 존속하는 한 소유자는 토지를 사용·수익할 수 없으므로 특별한 사정이 없으면 불법점유자에게 임료 상당 손해배상을 청구할 수 없다고 보고, 그 부분을 파기했습니다. 철거와 인도 청구만 인용됐습니다.
• 은행 담보 목적 지상권도 똑같이 보나요?
  철거 청구는 같습니다. 소유권이 행사만 제한될 뿐 남아 있으므로 민법 제214조에 따른 방해제거청구를 할 수 있습니다. 사용료 손해배상은 담보 목적 지상권에서 소유자가 실제로 토지를 계속 사용해 왔는지에 따라 판단이 달라질 여지가 있으므로 대출 약정서와 사용 실태를 보고 따로 따져야 합니다.
• 지상권이 소멸한 뒤에는 사용료를 받을 수 있나요?
  지상권이 소멸하면 소유권이 제한 없는 권리로 돌아오므로 그 뒤 기간의 사용료는 청구할 수 있습니다. 무단 점유자가 계속 토지를 쓰고 있다면 민법 제741조에 따라 지상권 말소일부터 인도일까지의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구합니다. 말소 등기일을 기산점 자료로 보관하십시오.
• 지상권자는 어떤 권리를 가지나요?
  민법 제279조에 따라 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 가집니다. 존속기간은 건물 구조에 따라 최단 기간이 법으로 정해져 있습니다. 지상권자의 사용권과 소유자의 방해배제 청구는 서로 충돌하지 않습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성