등기·명의신탁

택지분양권을 팔고도 땅을 먼저 등기해 집을 지었다면 법정지상권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 토지를 팔아 넘겨줄 의무가 있는 상태에서 철거될 것을 예상하며 지은 건물에는 관습법상 법정지상권이 생기지 않습니다. 대법원은 매수인이 건축을 승낙하지 않았다면 그 건물은 철거될 운명이라고 보았습니다. 지금은 건물을 지은 날짜와 분양권을 판 날짜의 선후부터 확인하십시오.

토지 위에 건물이 먼저 지어졌다고 해서 건물 소유자에게 지료를 받고 땅을 계속 쓰게 해 줄 의무가 당연히 생기는 것은 아닙니다. 관습법상 법정지상권이 성립하는지부터 따지면 되고, 성립하지 않으면 철거를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨를 거쳐 C씨가 앞으로 공급받을 택지분양권을 샀습니다. C씨는 2024년 택지 공급 기관과 분양계약을 맺은 뒤 땅값이 올랐다며 추가 금액을 요구했고, A씨가 대금을 직접 내겠다며 납부고지서를 달라고 해도 주지 않았습니다. C씨는 자기 돈으로 대금을 내고 등기를 마친 뒤 그 땅에 단독주택을 지었고, A씨가 2026년 소송 끝에 토지 소유권을 넘겨받자 C씨는 법정지상권이 있다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관습법상 법정지상권은 언제 생기나요?

같은 사람이 가지고 있던 토지와 그 위 건물이 매매 등으로 소유자가 달라졌고, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 생깁니다. 이때 건물 소유자에게 토지를 계속 쓰게 하려는 것이 당사자의 뜻이라고 보아 인정하는 권리입니다. 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결은 이 관습법이 지금도 법적 규범으로 효력을 유지한다고 확인했습니다.

반대로 토지의 점유·사용에 관해 당사자 사이에 따로 약정이 있다고 볼 수 있으면 관습법상 법정지상권은 인정되지 않습니다. 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결은 매수인에게 아무 제한 없는 토지를 쓰게 하려는 뜻이 있었다면 매도인이 법정지상권을 주장하지 못한다고 보았습니다.

토지를 판 뒤에 건물을 지으면 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 토지 소유자가 건물을 지을 때 이미 토지를 팔아 소유권을 넘겨줄 의무를 지고 있었다면, 매수인이 건축을 승낙하지 않는 한 그 건물은 장차 철거될 운명에 놓입니다. 이를 알면서 건물을 지었다면 그 건물을 위한 관습법상 법정지상권은 생기지 않습니다.

이 사례에서 분양권을 판 사람은 분양권이 전전 양도되어 최종 매수인이 토지를 넘겨받을 것을 알면서도 대금 추가 지급을 요구하며 자기 명의로 등기한 뒤 단독주택을 지었습니다. 토지가 최종 매수인에게 넘어가면 건물이 철거될 것을 예상한 것으로 볼 수 있어 법정지상권이 성립하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 판례에서도 같습니다.

법정지상권이 없으면 토지 소유자는 무엇을 청구하나요?

건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 토지 소유자는 자기 소유 토지를 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 건물 소유자에게 토지를 점유할 권리가 없다면 건물은 소유권을 방해하는 물건이 됩니다.

건물이 있는 동안 토지를 쓰지 못한 부분은 지료 상당의 부당이득으로 따로 청구할 수 있습니다. 철거 소송과 함께 청구하면 한 번에 정리됩니다.

분양권 전매가 무효라서 결론이 바뀌지는 않나요?

전매 제한 대상인 분양권이었다면 매매 효력을 따로 따져야 합니다. 택지분양권이나 주택 분양권은 관계 법령과 분양계약에서 전매를 제한하는 경우가 있고, 전매 제한을 어긴 매매는 분양 기관에 대항하지 못할 수 있습니다. 이 글은 토지 소유권이 최종 매수인에게 적법하게 넘어온 경우를 전제로 합니다.

법정지상권 불성립 건물 철거 대응 순서

• 소유권 취득 확인 - 토지 등기사항증명서로 소유권이전등기일을 확인합니다. 철거 청구는 등기를 마친 소유자가 합니다.
• 건축 시점 대조 - 건축물대장과 사용승인일을 토지 매매·분양권 매매 날짜와 비교합니다. 매도 뒤 건축이면 법정지상권이 생기지 않습니다.
• 인식 자료 정리 - 매도인이 토지를 넘겨야 할 의무를 알고 있었다는 문자·내용증명·계약서를 모읍니다. 철거 예상 여부의 증거가 됩니다.
• 가처분 신청 - 건물에 처분금지가처분을 신청해 명의 이전을 막습니다. 판결의 집행을 확보하기 위해서입니다.
• 철거·인도 소송 - 건물 철거와 토지 인도, 지료 상당 부당이득을 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 건축을 승낙했거나 토지 사용에 관해 따로 합의한 사정이 있으면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 다툼이 있는 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관습법상 법정지상권은 지금도 인정되나요?
  인정됩니다. 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결은 동일인 소유이던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자를 달리하게 되었을 때 철거 특약이 없으면 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 관습법이 지금도 효력이 있다고 보았습니다.
• 토지를 팔고 나서 지은 건물도 보호받나요?
  원칙적으로 보호받지 못합니다. 대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072, 94다41089 판결은 토지를 이미 팔아 소유권을 넘겨줄 의무가 있는 상태에서 철거될 것을 예상하면서 건물을 지었다면 관습상 법정지상권이 생기지 않는다고 보았습니다.
• 매수인이 건축을 승낙했다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 판례는 매수인이 건축행위를 승낙하지 않는 경우를 전제로 법정지상권을 부정합니다. 매수인이 건축을 승낙했거나 토지 사용에 관해 약정했다면 그 약정 내용에 따라 토지 사용 관계가 정해지므로 문서를 확인해야 합니다.
• 토지 소유자는 건물 철거를 누구에게 청구하나요?
  건물의 현재 소유자에게 청구합니다. 민법 제214조에 따라 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있고, 제213조에 따라 토지를 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다. 건물을 다른 사람이 점유하고 있으면 그 점유자에게는 퇴거를 청구합니다.
• 철거 전까지 땅을 쓴 대가도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 건물 소유자가 권원 없이 토지를 점유해 이익을 얻었다면 민법 제741조에 따라 지료 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. 금액은 감정으로 정한 지료를 기준으로 하고, 철거 소송과 함께 청구합니다.
• 법정지상권은 등기가 없어도 주장할 수 있나요?
  성립했다면 등기 없이도 주장할 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 법률행위가 아닌 관습법에 따른 취득이어서 민법 제187조에 따라 등기가 필요하지 않습니다. 다만 등기하지 않으면 처분하지 못합니다. 이 사례처럼 처음부터 성립하지 않았다면 이 조문이 적용될 여지가 없습니다.

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