상가 임대차

임차인이 공사비 반환 약정을 근거로 상가 전체에 유치권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공사비 반환 약정이 있어도 건물의 객관적 가치를 높인 유익비만 유치권으로 보호되고, 칸막이를 터서 하나로 쓴 점포라도 복원이 쉬우면 각 호실을 따로 봅니다. 대법원 2022다273018 판결로 유치권 금액과 범위를 정리했습니다.

아니요, 공사비 반환 약정이 있어도 건물의 객관적 가치를 높인 유익비만 유치권으로 보호되고, 영업을 위한 비용까지 유치권이 되지는 않습니다. 칸막이를 터서 여러 점포를 하나로 썼더라도 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 쉬우면 각 점포는 따로 봅니다. 그래서 공사비 채권이 생긴 점포를 넘어 다른 점포까지 유치권을 넓히기는 어렵습니다. 약정에 따른 돈 청구 자체를 포기할 필요는 없고, 유치권의 범위만 따로 따지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2019. 4. 상가 2층 점포 한 칸을 빌리며, 계약이 끝나면 임대인이 영업 공사비의 60%를 돌려준다는 특약을 넣었습니다. A사는 옆의 세 칸도 함께 쓰면서 칸막이를 모두 철거하고 6억 원을 들여 대형 음식점으로 꾸몄습니다. 2025. 9. 네 칸이 한꺼번에 경매되어 B씨가 낙찰받았습니다. A사는 공사비 3억 6,000만 원을 받을 때까지 네 칸 모두에 유치권이 있다고 주장하고 있습니다. B씨는 2026. 3. 이 주장을 받아들여야 하는지, A사가 빌린 한 칸만 문제 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원고 회사는 구분등기된 4개 호실 중 1개 호실을 빌리면서, 계약이 끝나면 임대인이 뷔페 영업 공사비의 70%를 돌려준다는 약정을 했습니다. 이후 4개 호실을 모두 점유하며 칸막이를 철거하고 뷔페 영업장으로 썼습니다. 4개 호실이 경매로 일괄매각되자 원고는 유치권 존재 확인을 구했고, 원심은 총공사비를 기준으로 산정한 금액을 피담보채권으로 보고 4개 호실 전체에 유치권을 인정했습니다.

대법원은 이 부분을 파기환송했습니다. 약정의 진정성에 의문이 있다고 보았고, 보증금은 1억 원인데 반환할 비용이 7억 원을 넘는다는 점도 지적했습니다. 그리고 “유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는다.”라고 밝혔습니다.

공사비 반환 약정이 있으면 그 금액 전부가 유치권으로 보호되나요?

아니요, 약정 금액이 그대로 유치권의 피담보채권이 되지는 않습니다. 유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립하고, 물권은 법률이나 관습법이 정한 것 외에는 만들 수 없습니다. 대법원은 임차인이 쓴 비용 가운데 물건의 가치를 객관적으로 증가시킨 비용과, 임차인의 주관적 이익이나 특정 영업을 위해 쓴 비용이 구분되어 있지 않다고 지적했습니다.

그래서 약정을 근거로 민법상 유익비에 해당하지 않는 부분까지 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없다고 했습니다. 주방 설비, 영업 콘셉트에 맞춘 마감처럼 다음 임차인에게 쓸모가 적은 공사는 빠질 가능성이 큽니다. 다만 이는 유치권의 범위 문제이고, 임대인에게 약정에 따른 돈을 청구하는 계약상 권리는 별도로 따져 볼 수 있습니다. 「임대차계약서에 유치권 포기 특약을 썼다면 공사비를 못 받아도 가게를 비워야 하나요?」에서 반대 방향의 특약도 자세히 설명했습니다.

칸막이를 터서 하나로 쓴 점포들도 따로따로 보나요?

네, 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 쉬우면 각 점포는 여전히 별개의 구분건물입니다. 대법원은 경계벽 제거로 구조상·이용상 독립성을 잃었더라도, 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것이고 복원이 용이하면 구분건물 등기는 유효하다고 보았습니다. 이 사건 호실들은 건축물대장의 건축물현황도로 위치와 면적을 쉽게 특정할 수 있었고, 칸막이 철거는 영업을 위한 일시적 방편이라고 보았습니다.

원심은 전기·냉난방 설비를 하나로 묶어 복원이 쉽지 않다고 보았지만, 대법원은 그 사정만으로 복원 가능성이 없다거나 비용이 과다하다고 단정하기 어렵다고 했습니다. 결국 한 호실의 공사비 채권으로 4개 호실 전체에 유치권을 주장한 원심 판단은 받아들여지지 않았습니다. 매수인 입장에서는 칸막이가 없다는 겉모습보다 건축물대장의 현황도가 더 중요한 증거가 됩니다. 반대로 임차인은 호실을 다시 나누는 데 큰 공사와 비용이 든다는 구체적 자료를 내야 통합 주장을 펼 수 있습니다.

임차인 공사비 유치권 대응 순서

• 임대차 목적물 확인 - 계약서에 적힌 호실과 실제 점유한 호실, 점유 시작 시점을 대조합니다.
• 비용 항목 분류 - 구조보강처럼 건물 가치를 높인 공사와 영업용 공사를 나누어 금액을 정리합니다.
• 가치 증가 입증 - 공사 전후 감정자료와 사진으로 현존하는 증가액을 보여 줍니다.
• 호실 특정 - 건축물대장의 현황도로 각 호실의 위치·면적을 확인해 유치권 범위를 정합니다.
• 기한 관리 - 임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 비용 상환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 항목이 건물의 객관적 가치를 높였는지와 각 호실을 다시 나눌 수 있는지에 따라 유치권의 금액과 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 유치권 존부 확인과 경매 매수인의 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대차계약에 원상복구 조항이 있으면 유익비를 청구할 수 없나요?
  임차인의 유익비 상환 규정은 당사자가 달리 정할 수 있어, 원상복구 약정은 비용상환청구를 배제하는 뜻으로 해석되는 경우가 많습니다. 계약서 문구와 공사 경위를 함께 보아야 합니다.
• 인테리어 비용 중 무엇이 유익비로 인정되나요?
  건물의 객관적 가치를 높이고 그 증가가 임대차 종료 때 남아 있는 비용입니다. 특정 영업에 맞춘 시설이나 임차인의 주관적 편의를 위한 공사는 유익비로 보기 어렵습니다.
• 유익비 상환은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다. 유치권을 행사하며 점유를 계속하는 동안에는 아직 반환 전이지만, 분쟁이 길어지면 소송으로 권리를 확정해 두는 편이 안전합니다.
• 점포 경계벽을 없애면 구분등기가 무효가 되나요?
  곧바로 무효가 되지는 않습니다. 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 일시적·용이한 것이라면 구분건물 등기는 여전히 유효하다는 것이 대법원 판단입니다.
• 유치권자는 공사비 전부를 받을 때까지 물건 전부를 붙잡을 수 있나요?
  유치권은 불가분성이 있어 채권 전부를 받을 때까지 유치물 전부에 행사할 수 있습니다. 다만 그 전제는 유치물의 범위가 그 채권이 생긴 물건으로 정해져 있다는 점입니다.
• 경매 매수인은 임차인의 유치권 주장에 어떻게 대응하나요?
  유치권 부존재 확인이나 인도 소송에서 피담보채권이 객관적 가치 증가분인지, 유치물이 임대차 목적물에 한정되는지를 다툽니다. 이 판결의 두 쟁점이 그대로 쓰입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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