유치권 포기 특약은 누구에게까지 효력이 있나요?

특약 상대방인 임대인뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다. 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결의 판단입니다. 그래서 건물이 매매되거나 경매로 넘어가면 새 소유자나 매수인도 이 특약을 근거로 유치권이 없다고 다툴 수 있습니다.

유치권 포기 특약이 있으면 공사비도 포기한 건가요?

당연히 그렇지는 않습니다. 유치권 배제 특약은 건물을 유치할 권리를 막을 뿐이고, 민법 제626조의 필요비·유익비 상환청구권은 별도로 남습니다. 다만 원상복구 특약이 함께 있으면 비용상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석될 수 있어 문구를 따로 봐야 합니다.

임차인에게 불리한 특약이라 무효 아닌가요?

민법 제652조는 임차인에게 불리하면 무효가 되는 조항을 열거하는데, 유치권 규정과 비용상환 규정인 제626조는 그 목록에 없습니다. 그래서 유치권 배제나 비용상환 포기 특약은 원칙적으로 유효합니다. 부속물매수청구권을 정한 제646조는 목록에 있어 포기 특약이 무효입니다.

공사한 뒤에 특약을 추가로 써 줬다면요?

유치권은 사후에 포기할 수도 있어 원칙적으로 효력이 있습니다. 다만 공사 뒤 작성한 문서가 유치권을 포기한다는 뜻인지, 단순히 명도 일정을 정한 것인지는 문언과 작성 경위로 판단합니다. 작성 당시 오간 문자와 대가 지급 여부가 해석의 근거가 됩니다.

부속물매수청구도 포기한 것이 되나요?

되지 않습니다. 임대인 동의를 얻어 부속한 물건의 매수청구권은 민법 제646조에 있고, 제652조에 따라 이를 임차인에게 불리하게 배제한 약정은 효력이 없습니다. 에어컨·간판처럼 건물에서 분리할 수 있는 독립 물건이라면 따로 매수를 청구할 수 있습니다.

유치권이 막히면 명도 소송에서 무엇을 다투나요?

유치권 항변이 막혀도 보증금 반환과 명도의 동시이행은 주장할 수 있습니다. 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행 관계라서, 보증금을 받을 때까지는 명도를 거절할 수 있습니다. 공사비는 별도 청구로 정리합니다.

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공사·하자

임대차계약서에 유치권 포기 특약을 썼다면 공사비를 못 받아도 가게를 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 유치권 포기 특약은 유효해서 공사비를 못 받았더라도 유치권을 들어 가게를 붙잡아 둘 수는 없습니다. 대법원은 유치권 배제 특약이 유효하고 그 효력을 새 소유자 등 제3자도 주장할 수 있다고 봅니다. 지금은 계약서에 원상복구나 비용상환 포기 문구가 따로 있는지 확인하십시오.

그 자리에서

명도 요구를 받았다면 계약서 특약란에서 「유치권」「원상복구」「비용상환」이라는 단어가 들어간 문구를 먼저 찾아 적어 두십시오. 어떤 문구냐에 따라 유치권만 막히는지, 공사비 청구까지 막히는지가 달라집니다.

유치권 포기 특약에 서명했다고 공사비까지 포기한 것으로 단정할 필요는 없습니다. 유치권을 배제하는 약정과 비용상환청구권을 포기하는 약정은 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 2월 상가를 보증금 4,000만원, 월 차임 200만원에 임차하면서 계약서에 「임차인은 임차건물에 관하여 유치권을 주장하지 않는다」는 특약에 서명했습니다. 영업 중 C씨는 임대인과 협의해 전기 증설 공사에 1,200만원을 들였습니다. 2026년 2월 계약이 끝나자 임대인은 명도를 요구했고, C씨는 공사비를 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차계약서의 유치권 포기 특약은 유효한가요?

네, 임대인과 임차인이 계약할 때 유치권이 생기지 않도록 미리 약정하면 그 특약은 유효하고, 다른 요건을 모두 갖춰도 유치권은 생기지 않습니다. 유치권은 법이 정한 담보물권이지만 채권자 자신의 이익을 위한 권리여서 미리 포기할 수 있기 때문입니다. 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결이 이 기준을 확인했습니다.

같은 판결은 특약의 효력을 특약 상대방인 임대인뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다고 보았습니다. 건물이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 소유자나 매수인이 이 특약을 들어 유치권을 부정할 수 있습니다.

유치권을 포기했으면 공사비도 못 받나요?

그렇지 않습니다. 유치권 배제 특약은 건물을 붙잡아 둘 권리를 없앨 뿐이고, 임대인에게 필요비·유익비를 청구할 권리까지 당연히 없애지는 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에 따라 필요비는 지출 즉시, 유익비는 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있을 때 청구할 수 있습니다.

특약 문구별로 막히는 권리

특약 문구	유치권	비용상환 청구
유치권 주장 않는다	불가	가능
종료 시 원상복구	불가	포기로 해석될 수 있음
부속물매수청구 포기	해당 없음	포기 특약 무효

유치권 주장 않는다: 유치권: 불가; 비용상환 청구: 가능
종료 시 원상복구: 유치권: 불가; 비용상환 청구: 포기로 해석될 수 있음
부속물매수청구 포기: 유치권: 해당 없음; 비용상환 청구: 포기 특약 무효

출처 - 민법 제626조, 제646조, 제652조, 대법원 2016다234043·73다2010 판결

다만 계약서에 「종료 시 원상복구한다」는 특약이 함께 있으면 비용상환청구권을 미리 포기한 것으로 해석될 수 있습니다. 대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결은 원상복구 약정을 유익비·필요비 상환청구권 포기 특약으로 보았습니다. 비용상환 규정은 임차인에게 불리하게 바꿔도 무효가 되는 강행규정 목록에 들어 있지 않습니다.

특약에 조건을 붙일 수도 있나요?

네, 유치권 배제 특약에도 조건을 붙일 수 있습니다. 예를 들어 「임대인이 공사비를 정산하지 않으면 특약은 효력을 잃는다」처럼 정했다면, 조건이 이루어졌을 때 유치권을 다시 주장할 여지가 생깁니다. 조건을 붙이려는 의사가 있었는지는 문언과 약정의 동기·경위를 함께 보고 판단합니다.

유치권 포기 특약 대응 순서

특약 문구 분리 - 유치권 배제 문구와 원상복구·비용상환 포기 문구를 나눠 적습니다. 막히는 권리가 문구마다 다릅니다.
공사 경위 정리 - 공사를 누가 요청했는지, 임대인이 동의했는지 문자로 확인합니다. 비용상환청구의 전제 사실입니다.
비용 종류 구분 - 수리비가 필요비인지 유익비인지 나눕니다. 청구 시기와 금액 산정 방식이 다릅니다.
명도 여부 결정 - 유치권이 막힌다면 명도를 미루기보다 보증금과 비용을 청구하는 쪽으로 정리합니다. 버티면 차임 상당액이 늘어납니다.
비용상환 청구 - 임대인에게 내용증명으로 비용 상환을 청구하고, 응하지 않으면 보증금 반환 소송과 함께 제기합니다. 청구 시점이 기록으로 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약이 공사 뒤에 따로 작성됐거나 조건이 붙어 있으면 작성 경위와 문언을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·비용상환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차인들은 「계약서에 무슨 특약을 썼든 공사비를 못 받으면 못 나간다」고 생각하고, 임대인들은 「유치권 포기 특약이 있으니 공사비도 줄 필요가 없다」고 생각합니다. 실제로는 유치권 배제와 비용상환 포기는 별개이고, 어느 문구가 있는지에 따라 결론이 갈립니다.

그래서 계약서 원본과 공사 경위 기록이 결과를 정합니다. 특약이 계약 체결 때 들어갔는지 공사 뒤에 추가됐는지, 공사를 임대인이 요청하거나 동의한 문자가 있는지, 공사대금을 지급한 날짜가 언제인지가 문서로 남아야 합니다.

이 기록은 명도 소송에서 유치권 항변이 받아들여지는지를 가르고, 보증금 반환 소송에서는 비용상환 채권을 보증금과 함께 청구할 근거가 됩니다. 경매가 개시된 뒤라면 매수인이 특약을 들어 인도명령을 신청할 수 있어 대응 기간이 짧아집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서 원본·공사 동의 문자·공사 계약서와 영수증·명도 요구 통지를 준비해 주시면, 유치권 배제 특약의 효력·비용상환청구권 포기 여부·보증금과 공사비 정산을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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