내용증명을 보내면 시효가 멈추나요?

잠시만 멈춥니다. 민법 제174조는 최고를 한 뒤 6개월 안에 재판상 청구, 압류, 가압류 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없다고 정합니다. 내용증명을 보냈다면 6개월 안에 소송이나 지급명령을 신청해야 합니다.

집에 계속 살고 있으면 시효가 진행하나요?

진행하지 않습니다. 대법원 2016다244224 판결은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받으려고 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권은 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 다만 이사해서 점유를 그만두면 그때부터 진행한다고 보아야 합니다.

임대인이 조금씩 갚았으면 어떻게 되나요?

일부 변제는 채무 승인으로 볼 수 있습니다. 민법 제168조 제3호는 승인을 시효중단 사유로 정하고, 승인이 있으면 그때부터 시효가 새로 진행합니다. 입금 내역과 문자를 날짜별로 보관해 두십시오.

임차권등기가 가압류와 같은 절차 아닌가요?

절차 일부만 같습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 신청 재판과 집행 등에 민사집행법 가압류 규정을 준용하지만, 대법원 2017다226629 판결은 이를 이유로 시효중단 효력까지 인정할 수는 없다고 보았습니다.

시효가 지나면 임차권등기도 소용없나요?

보증금반환채권이 시효로 소멸하면 담보적 기능을 하는 임차권등기로도 보증금을 받기 어렵습니다. 민법 제162조 제1항의 10년이 지나기 전에 소송이나 지급명령으로 권리를 행사해 두는 것이 안전합니다.

판결을 받으면 시효는 어떻게 되나요?

판결이 확정되면 시효가 새로 진행하고 기간은 10년입니다. 민법 제165조 제1항은 판결로 확정된 채권은 단기시효 채권이라도 10년으로 정합니다. 판결 뒤에는 임차주택 강제경매로 회수를 시도합니다.

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주택 임대차

임차권등기만 해 두면 보증금 소멸시효가 멈추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임차권등기명령에 따른 임차권등기만으로는 보증금반환채권의 소멸시효가 중단되지 않습니다. 대법원은 임차권등기가 대항력과 우선변제권을 유지시키는 담보적 기능을 할 뿐 가압류와 같은 시효중단 효력은 없다고 판단했습니다. 지금은 집을 비운 날짜부터 확인하십시오.

기한

집을 비우고 나온 뒤에는 보증금반환채권의 소멸시효 10년이 진행될 수 있습니다. 임차권등기만 믿고 기다리지 말고 소송이나 지급명령으로 시효를 중단시켜야 합니다.

임차권등기가 있다고 해서 매년 내용증명을 보낼 필요는 없습니다. 내용증명은 6개월 안에 소송 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없어서, 결국 소 제기가 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2020년 3월 빌라를 보증금 2억원에 빌렸다가 2022년 3월 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했습니다. 2022년 6월 임차권등기를 마치고 새집으로 이사했고, 집주인은 연락이 뜸해졌습니다. 2026년 들어 B씨는 임차권등기가 있으니 시효 걱정 없이 기다려도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 해 두면 보증금 시효가 멈추나요?

아닙니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결은 임차권등기명령에 따른 임차권등기에 압류·가압류·가처분에 준하는 시효중단 효력이 없다고 보았습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지시키는 담보적 기능을 하는 것이지, 채무자 재산에 대한 집행 보전 처분이 아니라는 이유입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차권등기명령 절차에 민사집행법의 가압류 규정 일부를 준용합니다. 그러나 이는 법원이 심리해 등기를 촉탁하는 절차가 비슷해서 빌려 쓴 것일 뿐입니다. 절차를 준용한다고 효력까지 가압류와 같아지지는 않습니다.

보증금반환채권 소멸시효는 언제부터 몇 년인가요?

보증금반환채권은 일반 채권이라 10년입니다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때, 곧 임대차가 끝난 때부터 진행합니다.

보증금반환채권 시효 흐름(예시)

계약 종료
권리 행사 가능
점유 계속 중
시효 진행 안 함
임차권등기 후 이사
시효 진행
10년 경과
시효 완성

다만 임차인이 계속 그 집에 살면서 보증금을 기다리는 동안에는 시효가 진행하지 않습니다. 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224 판결은 임대차 종료 뒤 보증금을 받으려고 목적물을 점유하는 것 자체가 권리 행사라고 보았습니다. 문제는 임차권등기를 하고 집을 비운 경우입니다. 이때는 점유가 없으므로 시효가 진행한다고 보아야 합니다.

시효를 멈추려면 무엇을 해야 하나요?

시효중단 사유는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인 세 가지입니다. 보증금반환청구 소송이나 지급명령 신청이 가장 확실한 청구입니다. 임대인이 「보증금을 돌려주겠다」는 각서나 문자를 보냈다면 채무 승인으로 시효가 중단됩니다.

시효중단 여부 비교

행위	시효중단
임차권등기	안 됨
내용증명	6개월 안 소 제기 필요
소송·지급명령	됨
가압류	됨
임대인의 채무 인정	됨

임차권등기: 시효중단: 안 됨
내용증명: 시효중단: 6개월 안 소 제기 필요
소송·지급명령: 시효중단: 됨
가압류: 시효중단: 됨
임대인의 채무 인정: 시효중단: 됨

출처 - 민법 제168조, 제174조; 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결

내용증명으로 한 최고를 기준으로 6개월 안에 재판상 청구, 압류, 가압류 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없습니다. 임대인 소유의 다른 부동산이나 예금에 가압류를 하는 방법도 있고, 판결을 받으면 판결 확정일부터 다시 10년이 진행합니다. 임차권등기는 그 뒤 강제경매에서 순위를 지키는 역할을 하므로, 소송과 등기는 함께 가져가는 것이 맞습니다.

임차권등기 후 보증금 시효 대응 순서

종료일 확정 - 계약 만료일이나 해지 통지 도달일을 기록합니다. 시효 기산점이 됩니다.
점유 여부 정리 - 집을 비운 날짜를 확인합니다. 그날부터 시효가 진행된다고 보고 계산합니다.
승인 자료 보관 - 임대인이 보증금 채무를 인정한 문자·각서를 모읍니다. 승인이 있었던 날부터 시효가 새로 시작합니다.
소송 또는 지급명령 - 보증금반환청구 소송을 내거나 지급명령을 신청합니다. 확실한 시효중단 방법입니다.
집행 준비 - 판결을 받으면 임차주택 강제경매를 검토합니다. 임차권등기로 유지된 우선변제권으로 배당을 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이사 후 오랜 시간이 지났거나 임대인이 일부 금액만 갚은 경우에는 날짜별 기록을 보고 시효 완성 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차권등기명령 신청과 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

임차권등기를 마친 임차인들은 등기부에 권리가 올라가 있으니 몇 년이 지나도 괜찮다고 생각합니다. 그러나 등기는 순위를 지켜 줄 뿐 채권의 수명까지 늘려 주지 않습니다. 이사하고 10년 가까이 지나 경매를 알아보다가 시효 항변을 받는 사건이 실제로 있습니다.

그래서 날짜 기록이 결론을 가릅니다. 계약 종료일, 집을 비운 날, 임대인이 보증금 채무를 인정한 문자를 받은 날, 소를 제기한 날을 한 장에 정리해 두십시오. 임대인이 이자 일부를 보내거나 「조금만 기다려 달라」고 한 기록은 승인으로 쓰일 수 있습니다.

이 기록은 임대인이 소멸시효를 주장할 때 반박 자료가 되고, 판결 뒤 강제경매에서 배당받을 권리를 지키는 근거가 됩니다. 시효가 완성되면 임차권등기가 남아 있어도 보증금을 받을 길이 막힙니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·임차권등기가 된 등기사항전부증명서·이사 날짜 자료·임대인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 소멸시효 진행 여부·시효중단 방법·보증금 회수 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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