등기·명의신탁

등기부의 매매 날짜와 실제 계약 날짜가 다르면 누가 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

등기부에 적힌 등기원인 날짜와 다른 날짜에 매매계약을 맺었다고 주장하는 쪽이 그 사실을 증명해야 합니다. 대법원은 등기명의자가 이전 소유자에 대해서도 등기원인대로 소유권을 취득한 것으로 추정된다며, 이를 판단하지 않은 원심을 파기했습니다. 지금은 실제 계약일을 보여 줄 계약서와 입금 내역부터 모아 두십시오.

등기부에 적힌 날짜가 실제와 다르다고 해서 곧바로 등기를 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 다만 그 날짜를 전제로 다른 청구를 하려면 실제 날짜를 증명할 자료가 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 자기 명의 토지를 담보로 지인 B씨가 조합에서 8억원을 대출받게 했고, 대출금 대부분을 B씨에게서 건네받았습니다. 그 뒤 A씨는 몇 년 동안 B씨에게 대출 이자 명목으로 6천만원가량을 보냈습니다. 2023년 B씨 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌는데 등기원인은 「2023년 매매」로 적혔고, B씨는 잔금으로 2억 5천만원을 지급했습니다. A씨는 실제 매매계약은 2018년에 이미 맺었으니 그동안 보낸 이자는 B씨에게 빌려준 돈이라며 반환을 청구했고, B씨는 등기부대로 2023년에야 매매가 이뤄졌으니 그 전 대출 이자는 소유자인 A씨 몫이었다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부의 매매 날짜와 실제 계약 날짜가 다르면 누가 증명하나요?

등기부의 등기원인과 다른 날짜의 계약으로 소유권이 넘어갔다고 주장하는 쪽이 그 사실을 주장하고 증명해야 합니다. 소유권이전등기가 마쳐지면 등기명의자는 등기에 적힌 원인에 따라 적법하게 소유권을 취득한 것으로 추정되기 때문입니다.

등기관은 권리에 관한 등기를 할 때 등기원인과 그 연월일을 기록합니다. 대법원은 이 추정력이 제3자뿐 아니라 이전 소유자에 대해서도 미친다고 보아, 이전 소유자가 등기원인과 다른 날짜의 매매를 주장할 때도 그 증명책임을 이전 소유자에게 지웠습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「부동산등기법」도 등기원인과 그 연월일을 기록하도록 정하고 있습니다.

매매 날짜가 왜 대여금 청구의 결론을 바꾸나요?

매매계약이 언제 성립했는지에 따라 담보대출의 실제 채무자가 누구였는지가 달라지고, 그에 따라 이자 명목으로 오간 돈이 빌려준 돈인지 자기 빚을 갚은 돈인지가 갈리기 때문입니다. 이 사건에서 대법원은 결국 쟁점이 매매계약의 체결 일자라고 정리했습니다.

원심은 여러 사정을 들어 매매계약이 등기원인과 달리 몇 년 앞서 체결됐다고 보고 대여금 청구를 받아들였습니다. 대법원은 원심이 등기의 추정력과 그 범위, 추정이 깨졌는지를 전혀 판단하지 않았다며 파기했습니다. 사건은 원심으로 돌아가 다시 심리하므로, 등기와 다른 날짜가 증명될지는 환송 후 재판에서 정해집니다.

등기의 추정은 어떻게 깨뜨릴 수 있나요?

등기원인이 실제와 다르다는 사실을 증거로 증명하면 추정이 깨집니다. 등기 관련 서류가 위조됐다는 점이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 무효원인이 증명된 것으로 보고, 그때는 등기가 실체관계에 부합한다는 증명책임이 등기명의인에게 넘어간다는 것이 대법원의 기준입니다.

날짜만 다른 경우에는 실제 계약서, 계약금 지급 내역, 대출 실행 경위, 당사자 사이의 문자처럼 그 시점에 이미 매매 합의가 있었음을 보여 주는 자료가 필요합니다. 부동산 소유권은 등기해야 이전되므로, 계약을 먼저 맺고 등기를 나중에 한 사정 자체는 흔합니다. 문제는 그 계약일을 자료로 보여 줄 수 있는지입니다.

등기원인 날짜를 실제와 다르게 적으면 문제가 되나요?

등기원인과 그 연월일은 등기부에 기록되는 사항이어서, 실제와 다르게 적으면 이 사건처럼 나중에 다툼에서 불리한 추정을 받게 됩니다. 계약을 먼저 맺고 등기를 미룰 때는 계약서에 실제 계약일과 잔금일을 분명히 남겨 두어야 합니다.

등기원인 날짜 다툼 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기원인과 그 연월일, 접수일을 확인합니다. 추정의 출발점이 되는 날짜입니다.
• 실제 계약 자료 수집 - 계약서 초안, 계약금·중도금 입금 내역, 문자를 모읍니다. 다른 날짜를 주장하는 쪽의 증명 자료입니다.
• 대출·이자 흐름 정리 - 담보대출을 누구 명의로 받았고 이자를 누가 냈는지 계좌로 정리합니다. 실제 채무자 판단 자료가 됩니다.
• 증명책임 점검 - 내가 등기와 다른 사실을 주장하는 쪽인지 확인합니다. 그렇다면 자료가 부족할 때 불리합니다.
• 청구 구성 검토 - 대여금, 부당이득, 매매대금 정산 가운데 어느 구성이 자료에 맞는지 정합니다. 날짜가 바뀌면 청구원인도 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 서류가 위조됐거나 명의신탁처럼 등기와 실제 소유자가 다른 사정이 섞여 있다면 등기신청 서류와 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권 이전과 매매대금·대여금 정산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기의 추정력이란 무엇인가요?
  소유권이전등기가 마쳐지면 등기명의자가 등기에 적힌 원인으로 적법하게 소유권을 취득했다고 추정되는 효력입니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결은 이 추정이 제3자뿐 아니라 이전 소유자에 대해서도 미친다고 했습니다. 추정을 부정하는 쪽이 반대 사실을 증명해야 합니다.
• 이전 소유자도 등기 날짜와 다른 계약일을 증명해야 하나요?
  네, 증명해야 합니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다316363 판결은 등기명의자가 등기원인에 적힌 날짜의 매매로 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 다른 날짜의 매매를 주장하는 이전 소유자가 이를 주장·증명해야 한다고 했습니다. 원심이 이를 판단하지 않아 파기됐습니다.
• 등기부에는 어떤 날짜가 기록되나요?
  권리에 관한 등기에는 순위번호, 등기목적, 접수연월일과 접수번호, 등기원인과 그 연월일, 권리자가 기록됩니다. 부동산등기법 제48조 제1항이 정한 사항입니다. 그중 등기원인과 그 연월일이 매매계약일 등 권리변동의 원인과 날짜를 보여 주므로 추정의 대상이 됩니다.
• 계약만 하고 등기를 안 했으면 소유권은 누구에게 있나요?
  등기 전까지는 소유권이 이전되지 않습니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 매수인은 계약에 따라 소유권이전등기를 청구할 권리를 가질 뿐이고, 등기 전 담보대출의 채무 관계는 계약 내용으로 따로 정해집니다.
• 이자를 대신 내 준 돈을 빌려준 돈으로 볼 수 있나요?
  돈을 갚기로 한 합의가 있었다고 증명되면 대여금이 됩니다. 민법 제598조의 소비대차는 금전의 소유권을 넘기고 같은 금액을 돌려받기로 약정해야 성립하므로, 이자를 낸 사람과 실제 채무자가 누구였는지, 반환 약정이 있었는지를 함께 증명해야 합니다. 이 사건도 그 전제가 매매 날짜였습니다.
• 등기 서류가 위조됐다면 증명책임이 바뀌나요?
  바뀝니다. 대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결은 등기 관련 서류를 위조해 소유권이전등기를 마쳤다는 점이 증명되면 특별한 사정이 없는 한 무효원인이 증명된 것으로 보고, 등기가 실체관계에 부합한다는 증명책임은 등기명의인에게 있다고 했습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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