등기·명의신탁

4명이 합유등기한 동업 부동산, 1명이 탈퇴하면 등기는 어떻게 바꾸나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 조합원 1명이 탈퇴하면 탈퇴자와 남은 합유자들이 함께 「탈퇴」를 원인으로 남은 사람들의 합유로 바꾸는 합유명의인 변경등기를 신청합니다. 합유 부동산은 지분 이전이 아니라 합유자 명단을 바꾸는 방식으로 정리하는 것이 등기실무입니다. 지금은 조합계약서에 존속기간과 탈퇴 조건이 어떻게 적혀 있는지부터 확인하십시오.

탈퇴자에게 부동산 지분을 떼어 줄 필요는 없습니다. 몫은 출자 종류와 상관없이 돈으로 정산할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 4명은 2023년 조합을 만들어 12억원짜리 상가 건물을 사고 4명 명의로 합유등기를 했습니다. 2026년 들어 운영 방향을 두고 의견이 갈리자 그중 1명이 탈퇴하겠다고 했습니다. 남은 3명은 등기를 어떻게 바꿔야 하는지, 탈퇴자에게 얼마를 어떻게 돌려줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합유자가 탈퇴하면 부동산은 누구 소유가 되나요?

탈퇴한 조합원은 합유자 지위를 잃고, 부동산은 남은 조합원들의 합유로 남습니다. 합유는 여러 사람이 조합체로서 물건을 가지는 형태라서, 조합원이 빠지면 그 사람의 권리는 남은 합유자들에게 흡수되고 탈퇴자는 돈으로 몫을 돌려받는 구조입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 조합 규정에 따른 결론입니다.

탈퇴는 아무 때나 할 수 있는 것은 아닙니다. 조합의 존속기간을 정하지 않았다면 언제든지 탈퇴할 수 있지만 부득이한 사유 없이 조합에 불리한 시기에는 탈퇴하지 못하고, 존속기간을 정했다면 부득이한 사유가 있어야 탈퇴할 수 있습니다.

탈퇴 등기는 누가 어떤 방식으로 신청하나요?

탈퇴하는 합유자와 남은 합유자 전원이 공동으로 신청하는 것이 등기실무입니다. 등기원인은 「탈퇴」이고, 등기의 목적은 남은 합유자들의 합유로 하는 합유명의인 변경입니다. 등기기록에는 지분이 적히지 않고 합유라는 뜻만 적힙니다.

탈퇴자가 신청에 협조하지 않으면 남은 합유자들이 탈퇴자를 상대로 합유명의인 변경등기절차 이행을 구하는 소송을 내고, 그 확정판결로 등기를 신청합니다.

탈퇴 대신 다른 사람이 들어오면 절차가 다른가요?

다릅니다. 교체와 가입은 원인과 신청인이 달라집니다.

• 탈퇴 - 탈퇴자와 남은 합유자가 공동 신청, 남은 합유자의 합유로 변경합니다.
• 교체(지분 양도) - 합유자 전원의 동의를 받아 지분을 넘기고, 양도한 사람·양수인·남은 합유자가 공동 신청합니다.
• 가입 - 기존 합유자 전원과 새로 들어오는 사람이 공동 신청, 원인은 「합유자 가입」입니다.

합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못하므로, 교체는 동의서가 빠지면 등기가 되지 않습니다.

탈퇴자 몫은 어떻게 계산하나요?

탈퇴 당시의 조합재산 상태를 기준으로 계산하고, 그때 끝나지 않은 거래는 끝난 뒤에 따로 계산할 수 있습니다. 부동산 시가, 대출 잔액, 미수금과 미지급금을 모두 넣어야 하므로 감정평가나 회계자료가 필요한 경우가 많습니다.

합유자 탈퇴 등기 대응 순서

• 계약서 확인 - 조합계약서의 존속기간과 탈퇴·정산 조항을 봅니다. 존속기간이 있으면 부득이한 사유가 필요합니다.
• 탈퇴 통지 - 다른 조합원 전원에게 탈퇴 의사를 서면으로 보냅니다. 도달일이 정산 기준일이 됩니다.
• 정산 합의 - 탈퇴 당시 재산 상태로 몫을 계산해 금액과 지급일을 합의서로 남깁니다. 합의가 안 되면 지분 계산 청구로 다툽니다.
• 공동 신청 - 탈퇴자와 남은 합유자가 합유명의인 변경등기를 함께 신청합니다. 협조가 없으면 소송으로 갑니다.
• 등기부 확인 - 변경 후 남은 합유자 명단이 제대로 올라갔는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합계약서에 탈퇴 제한이나 위약금 조항이 있거나 부동산에 대출 담보가 잡혀 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동업 해소에 따른 정산금 청구와 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합유 등기에는 지분이 안 적히나요?
  네, 합유는 지분을 적지 않고 합유라는 뜻만 적습니다. 공유는 권리자별 지분을 기록하지만 합유는 조합체가 함께 가지는 형태라서 등기기록에 각자의 비율이 나타나지 않습니다. 그래서 탈퇴나 가입이 있으면 지분 이전등기가 아니라 합유명의인 변경등기로 정리합니다.
• 탈퇴하면 부동산을 나눠 달라고 할 수 있나요?
  아니요, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못합니다. 탈퇴한 조합원은 탈퇴 당시 조합재산 상태에 따라 계산한 몫을 돌려받을 수 있고, 그 몫은 출자 종류와 상관없이 돈으로 반환할 수 있습니다. 부동산 자체를 떼어 받으려면 다른 조합원 전원과 따로 합의해야 합니다.
• 존속기간을 정했는데 중간에 나갈 수 있나요?
  부득이한 사유가 있으면 존속기간 중에도 탈퇴할 수 있습니다. 건강 악화나 조합원 사이 신뢰가 깨진 사정 등이 거론되지만, 부득이한지는 사정을 모아 판단합니다. 사유 없이 나가면 탈퇴 효력이 다퉈질 수 있으므로 통지서에 사유를 구체적으로 적는 편이 좋습니다.
• 다른 조합원이 등기에 협조하지 않으면요?
  탈퇴자가 협조하지 않으면 남은 합유자가, 남은 합유자가 협조하지 않으면 탈퇴자가 상대방을 상대로 합유명의인 변경등기절차 이행 소송을 낼 수 있습니다. 확정판결을 받으면 승소한 쪽이 단독으로 등기를 신청합니다. 소송 중 처분을 막으려면 처분금지가처분을 함께 검토합니다.
• 제 지분을 다른 사람에게 팔 수 있나요?
  합유자 전원의 동의가 있어야 팔 수 있습니다. 동의 없이 한 지분 처분은 효력이 없고 등기도 되지 않습니다. 동의를 받았다면 양도한 사람, 양수인, 남은 합유자가 공동으로 합유명의인 변경등기를 신청하고, 원인은 합유자 교체입니다.
• 정산이 안 끝난 거래는 어떻게 하나요?
  탈퇴 당시 완결되지 않은 사항은 완결된 뒤에 계산할 수 있습니다. 진행 중인 공사대금이나 분양대금처럼 결과가 나와야 금액이 정해지는 항목은 따로 떼어 두고, 나머지만 먼저 정산하는 합의를 할 수 있습니다. 합의서에 추후 정산 항목과 기한을 적어 두십시오.

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