등기·명의신탁

아버지 포함 3명 합유 부동산, 아버지가 돌아가시면 상속등기가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 합유자 사이에 특별한 약정이 없으면 돌아가신 분의 합유 지위는 상속되지 않아 상속인 앞으로 상속등기를 할 수 없습니다. 대법원은 합유자 일부가 사망하면 부동산이 남은 합유자에게 귀속된다고 봅니다. 지금은 합유자들 사이에 상속인이 지위를 잇는다는 약정이 있었는지부터 확인하십시오.

상속등기가 안 된다고 상속인이 빈손이 되는 것은 아니므로, 서둘러 권리를 포기하는 각서를 쓰실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2021년 지인 2명과 동업 조합을 만들어 공장 부지를 3명 명의로 합유등기해 두었습니다. 아버지가 2026년 5월 돌아가시자 A씨 형제는 아버지 몫을 상속등기하려 했지만 등기소에서 합유 부동산은 상속등기가 안 된다는 안내를 받았습니다. 형제는 아버지 몫을 어떻게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합유자가 사망하면 부동산은 누구에게 가나요?

남은 합유자가 2명 이상이면 그들의 합유로, 1명이면 그 사람의 단독소유로 귀속됩니다. 합유자 사망은 조합원이 당연히 탈퇴되는 사유이고, 상속인은 합유자로서의 지위를 이어받지 않습니다. 이 사례처럼 3명 중 1명이 사망하면 남은 2명의 합유가 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 조문과 판례가 그대로 유지되고 있습니다.

따라서 사망한 합유자의 지분에 관해 상속인 앞으로 상속등기를 하거나, 상속인과 남은 합유자의 합유로 바꾸는 등기는 할 수 없습니다. 등기실무상 남은 합유자는 사망 사실을 증명하는 서면을 붙여 남은 합유자의 합유(또는 단독소유)로 하는 등기를 신청합니다.

그럼 상속인은 무엇을 받을 수 있나요?

상속인은 아버지가 조합에서 탈퇴한 것으로 계산한 몫, 즉 지분반환청구권을 상속받습니다. 이 권리는 금전 채권이라 일반 상속재산처럼 상속인들에게 넘어가고, 남은 합유자들에게 행사합니다.

몫은 사망 당시 조합재산 상태로 계산하고, 출자가 부동산이었더라도 돈으로 반환할 수 있습니다. 부동산 시가에서 대출 등 조합 채무를 뺀 순재산에 아버지의 손익분배 비율을 곱하는 방식으로 계산하는 것이 보통입니다.

상속인도 합유자가 될 방법이 있나요?

있습니다. 상속인이 남은 합유자 전원과 새 조합원으로 들어오는 가입 계약을 맺으면 합유자가 될 수 있습니다. 이 경우 기존 합유자 전원과 상속인이 공동으로 합유자 가입을 원인으로 한 합유명의인 변경등기를 신청합니다. 가입은 남은 합유자 전원의 동의가 있어야 하므로 거절당하면 지분반환청구로 갑니다.

합유자들끼리 상속 약정을 해 두었다면요?

합유자 사이에 「사망하면 상속인이 지위를 잇는다」는 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다. 판례도 특별한 약정이 없는 경우에 한해 상속을 부정하므로, 조합계약서나 합의서에 이런 조항이 있는지 먼저 확인해야 결론이 정해집니다. 약정이 말로만 있었다면 다른 합유자의 확인서나 당시 문자 메시지로 뒷받침해야 하므로 관련 기록을 모아 두십시오.

합유 부동산 상속 대응 순서

• 약정 확인 - 조합계약서에 상속인 승계 조항이 있는지 봅니다. 있으면 그 약정대로 진행합니다.
• 자료 요청 - 사망일 기준 조합 장부와 잔액을 남은 합유자에게 요청합니다. 몫 계산의 기초입니다.
• 몫 계산 - 순재산에 분배 비율을 곱해 지분반환 금액을 산정합니다. 감정평가가 필요할 수 있습니다.
• 협의 또는 가입 - 금액을 합의하거나 가입 계약을 맺습니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
• 청구 소송 - 합의가 안 되면 남은 합유자를 상대로 지분반환 청구 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합계약서에 승계·정산 조항이 있거나 상속인이 여러 명이면 계약서와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 합유 부동산 상속과 지분반환 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합유와 공유는 상속에서 어떻게 다른가요?
  공유 지분은 상속인에게 그대로 상속되어 상속등기를 할 수 있지만, 합유 지위는 특별한 약정이 없으면 상속되지 않습니다. 합유자가 사망하면 조합에서 탈퇴한 것이 되고 부동산은 남은 합유자에게 귀속됩니다. 상속인은 부동산 대신 돈으로 된 지분반환청구권을 상속받습니다.
• 남은 합유자가 1명이면 어떻게 되나요?
  남은 합유자가 1명이면 그 부동산은 그 사람의 단독소유가 됩니다. 합유는 두 사람 이상이 조합체로 가지는 형태이므로 1명만 남으면 합유가 유지될 수 없기 때문입니다. 이 경우에도 사망한 합유자의 상속인은 남은 1명에게 지분반환을 청구할 수 있습니다.
• 지분반환 금액은 어떻게 정하나요?
  사망 당시의 조합재산 상태를 기준으로 계산합니다. 부동산 시가와 예금 등 적극재산에서 대출금 등 조합 채무를 빼고 사망한 합유자의 분배 비율을 곱하는 방식이 보통입니다. 당시 끝나지 않은 거래는 끝난 뒤에 따로 계산할 수 있습니다.
• 상속인이 여러 명이면 누가 청구하나요?
  지분반환청구권은 금전 채권이므로 상속인들이 상속분에 따라 나눠 가지는 것이 원칙입니다. 각 상속인이 자기 몫을 청구할 수 있고, 상속인들이 함께 소송을 낼 수도 있습니다. 상속재산분할 협의로 한 사람이 모두 받기로 정했다면 그 사람이 청구합니다.
• 상속등기를 신청하면 어떻게 되나요?
  합유 지위는 상속 대상이 아니므로 상속인 명의로 상속등기를 신청하면 등기할 것이 아닌 사건으로 각하됩니다. 상속인과 남은 합유자의 합유로 바꾸는 등기도 같습니다. 상속인이 합유자가 되려면 남은 합유자 전원과 가입 계약을 맺어야 합니다.
• 남은 합유자가 부동산을 팔아 버리면요?
  남은 합유자들은 전원 동의로 합유 부동산을 처분할 수 있으므로 상속인이 매각을 막기는 어렵습니다. 다만 지분반환청구권은 그대로 남아 매각대금에서 받을 몫을 청구할 수 있습니다. 매각 전에 받을 돈을 확보하려면 남은 합유자의 재산에 가압류를 검토합니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
• 형제와 공동명의인 부동산을 정리하고 싶습니다
• 다른 형제만 재산을 다 받았는데 돌려받을 수 있나요?

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