등기·명의신탁

등기부취득시효를 주장하려면 제 앞 등기가 유효한 등기여야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 등기부취득시효의 등기는 유효한 등기일 필요가 없고 무효인 등기라도 10년간 선의·무과실로 점유하면 소유권을 얻을 수 있습니다. 다만 먼저 된 보존등기가 따로 있는 중복등기라면 뒤에 된 보존등기 계열로는 시효를 주장할 수 없습니다. 지금은 등기부 전체를 떼어 중복 보존등기가 있는지부터 확인하십시오.

앞 사람 등기가 무효라는 말만 듣고 등기부취득시효를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2013년 B씨에게서 임야 3,000㎡를 1억 5천만원에 사서 소유권이전등기를 마치고 그때부터 밤나무를 가꿔 왔습니다. 2026년 C종중이 「B씨 명의 보존등기는 서류를 꾸며 만든 무효 등기」라며 A씨 명의 등기의 말소를 청구했습니다. 등기부를 떼어 보니 같은 임야에 대해 C종중 명의 보존등기가 1968년에 먼저 되어 있고, B씨 쪽 보존등기는 1985년에 따로 만들어진 중복등기였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부취득시효의 등기는 유효한 등기여야 하나요?

아니요, 등기부취득시효에서 소유자로 등기된 사람은 적법·유효한 등기를 마친 사람일 필요가 없고 무효인 등기를 마친 사람이어도 됩니다. 판례는 무효 등기를 믿고 산 사람을 보호하려는 것이 이 제도의 목적이라고 봅니다. 선의·무과실도 등기가 아니라 점유를 시작할 때의 사정을 기준으로 판단합니다.

이 요건을 갖추면 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유한 사람은 소유권을 취득합니다. 따로 등기를 청구할 필요 없이 기존 등기가 유효한 등기로 바뀌는 효과가 생깁니다.

중복등기면 등기부취득시효를 주장할 수 없나요?

네, 같은 부동산에 등기명의인이 다른 보존등기가 두 개 있고 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니라면, 뒤에 된 보존등기와 그에 터잡은 등기로는 등기부취득시효를 주장할 수 없습니다. 등기부취득시효의 등기는 1부동산 1등기기록 원칙에 어긋나지 않는 등기여야 하기 때문입니다. 뒤에 된 보존등기는 실체관계에 맞는지 따질 필요도 없이 무효입니다.

이 원칙은 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제15조에 1필의 토지나 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 둔다고 정해져 있습니다. 원안이 말한 「1부동산 1용지주의」는 2011년 법 개정으로 「등기기록」이라는 말로 바뀌었을 뿐 내용은 같습니다.

먼저 된 보존등기가 무효라면 결과가 달라지나요?

네, 먼저 된 보존등기가 원인무효라면 뒤의 보존등기가 유효해질 수 있고, 그 등기에 터잡아 등기부취득시효를 주장할 길이 열립니다. 그래서 상대방 보존등기가 어떤 근거로 만들어졌는지, 무효 사유가 있는지를 따져 봐야 합니다. 등기부가 멸실되어 회복등기가 중복된 경우에도 바탕이 된 보존등기의 선후를 기준으로 판단합니다.

바탕이 된 보존등기가 동일한 등기인지 중복등기인지 밝힐 수 없으면 그 회복등기로도 시효를 주장할 수 없습니다. 폐쇄등기부와 지적공부를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

등기부취득시효 등기 요건 대응 순서

• 등기부 전체 발급 - 현재 등기부와 폐쇄등기부를 모두 받습니다. 중복 보존등기가 있는지 드러납니다.
• 보존등기 선후 확인 - 내 등기가 어느 보존등기에서 이어졌는지 표시합니다. 뒤의 보존등기 계열이면 시효 주장이 막힙니다.
• 선행 보존등기 검토 - 먼저 된 보존등기의 근거 서류와 무효 사유를 찾습니다. 선행 등기가 무효면 결론이 바뀝니다.
• 10년 점유 증명 - 등기일과 점유 개시일, 관리 기록을 모읍니다. 선의·무과실은 점유 개시 시점 기준입니다.
• 소송 대응 - 말소 청구에는 시효 항변을, 시효가 막히면 매도인에 대한 담보책임을 검토합니다. 두 방향을 함께 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 멸실회복등기나 특별조치법에 따른 등기가 얽혀 있으면 등기 원인 서류와 지적공부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중복등기 말소와 등기부취득시효 관련 소유권 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효 등기를 믿고 샀는데 시효가 되나요?
  네, 등기부취득시효의 등기는 무효 등기여도 됩니다. 소유자로 등기된 뒤 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유했다면 소유권을 취득합니다. 따로 등기를 청구할 필요는 없습니다.
• 선의·무과실은 무엇을 기준으로 보나요?
  등기가 아니라 점유를 시작할 때의 사정을 기준으로 봅니다. 등기부상 소유명의인에게서 부동산을 사 점유를 시작했다면 특별한 사정이 없는 한 과실이 없다고 봅니다. 매매계약서와 당시 등기부 사본을 보관해 두어야 합니다.
• 중복등기인지 어떻게 알 수 있나요?
  같은 부동산에 등기명의인이 다른 소유권보존등기가 두 개 이상 있는지 확인합니다. 현재 등기부에 한쪽만 남아 있어도 폐쇄등기부에 다른 보존등기가 있을 수 있으므로 폐쇄등기부까지 발급받아야 합니다.
• 뒤의 보존등기가 실제 권리관계에 맞으면요?
  먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한, 뒤의 보존등기는 실체관계에 맞는지 따질 필요 없이 무효입니다. 그래서 뒤의 보존등기에 터잡은 등기로는 등기부취득시효를 주장할 수 없습니다.
• 회복등기가 두 개인 경우는 어떻게 되나요?
  등기부 멸실 뒤 회복등기가 중복된 경우에도 그 바탕이 된 보존등기의 선후로 판단합니다. 바탕이 된 보존등기가 같은 등기인지 중복등기인지 밝힐 수 없으면 그 회복등기로는 시효를 주장할 수 없습니다.
• 시효가 막히면 다른 방법이 있나요?
  먼저 된 보존등기의 무효 사유를 찾아 다투거나, 20년 점유가 된다면 점유취득시효를 검토합니다. 매도인에게는 권리 하자를 이유로 한 담보책임을 물을 수 있는지도 함께 봅니다. 여러 방향을 한꺼번에 준비해야 합니다.

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