등기·명의신탁

같은 토지에 회복등기가 두 개 있으면 누구 소유로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

바탕이 된 소유권보존등기를 알 수 없다면 멸실회복등기를 먼저 마친 쪽이 우선하고, 나중 회복등기 명의인은 앞선 쪽 등기의 말소를 구할 수 없습니다. 대법원 전원합의체 판결은 이 경우 회복등기일자의 선후로 우열을 가린다고 봅니다. 지금은 두 등기기록의 회복등기일과 보존등기 자료가 남아 있는지부터 확인하십시오.

등기관이 중복등기기록 하나를 폐쇄했다고 해서 폐쇄된 쪽 명의인이 소유권을 잃는 것은 아닙니다. 소유권 다툼은 소송으로 따로 정리됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 가족은 2024년 선산 일부를 팔려고 등기부를 떼었다가 같은 임야에 다른 사람 명의의 등기기록이 따로 있다는 것을 알았습니다. A씨 쪽은 전쟁 뒤 멸실회복등기가 먼저 되어 있고 그 뒤 여러 번 이전등기가 이어졌지만, 상대방은 멸실 전 매매일자가 더 빠른 회복등기를 근거로 2025년 A씨 쪽 등기의 말소를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 토지에 회복등기가 두 개 있으면 어느 쪽이 유효한가요?

바탕이 된 소유권보존등기가 무엇인지 알 수 없다면 회복등기를 먼저 한 쪽이 우선합니다. 대법원 2001. 2. 15. 선고 99다66915 전원합의체 판결은 명의인이 다른 멸실회복 소유권이전등기가 중복되고 그 바탕이 된 보존등기가 같은 것인지, 언제 이루어졌는지 알 수 없는 경우 각 회복등기일자의 선후로 우열을 가려야 한다고 보았습니다. 회복등기는 적법하게 마쳐진 것으로 추정되기 때문입니다.

따라서 먼저 회복등기를 마친 명의인과 그로부터 순차로 이전등기를 받은 사람들의 등기가 유효하고, 나중 회복등기의 명의인은 이들의 등기 말소를 구할 수 없습니다. 멸실 전 등기원인일자가 더 이르다는 사정만으로는 결론이 바뀌지 않습니다.

보존등기가 확인되면 기준이 달라지나요?

달라집니다. 같은 부동산에 명의인이 다른 소유권보존등기가 중복되면 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 나중 보존등기가 무효입니다. 그 보존등기에 터 잡은 이전등기들의 우열도 이전등기의 선후가 아니라 바탕이 된 보존등기의 선후로 판단합니다. 1부동산 1등기기록 원칙에 따른 결론입니다.

하나의 보존등기에서 차례로 이전등기가 이어졌다가 등기부가 멸실된 뒤 명의인이 다른 회복등기가 각각 마쳐졌다면 중복등기 문제가 아닙니다. 이때는 멸실 전에 먼저 된 이전등기가 잘못 회복된 것으로 보고, 멸실 전 나중에 된 이전등기의 회복등기가 유효합니다.

등기관이 중복등기기록을 폐쇄하면 소유권도 정리되나요?

정리되지 않습니다. 등기관은 같은 토지에 중복된 등기기록을 발견하면 대법원규칙에 따라 그중 하나를 폐쇄해야 하지만, 이는 등기부 정리 절차일 뿐입니다. 폐쇄된 등기기록의 소유권 명의인이나 이해관계인은 그 토지가 자기 소유임을 증명해 폐쇄된 등기기록의 부활을 신청할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 이 절차를 제21조에 두고 있습니다.

중복 회복등기 다툼 대응 순서

• 등기기록 전부 발급 - 폐쇄등기부까지 포함해 두 등기기록을 모두 발급합니다. 회복등기일과 전 등기 원인이 여기에 나옵니다.
• 보존등기 추적 - 멸실 전 등기부, 토지대장, 지적 자료로 바탕 보존등기를 찾습니다. 확인되면 우열 기준이 바뀝니다.
• 우열 판단표 작성 - 보존등기 선후, 회복등기일, 이전등기 경로를 한 장에 정리합니다. 어느 판례 기준이 적용되는지 정해집니다.
• 처분금지가처분 - 상대방 명의 등기에 가처분을 해 둡니다. 소송 중 제3자에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 말소 또는 확인 소송 - 우선하는 쪽이 후순위 회복등기 명의인을 상대로 말소나 소유권확인을 구합니다. 판결로 등기기록을 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 멸실 전 등기부나 보존등기 자료가 일부라도 남아 있거나 한쪽이 취득시효를 주장할 수 있으면 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중복등기와 소유권 말소·확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중복 회복등기의 우열은 무엇으로 정하나요?
  바탕이 된 소유권보존등기가 같은지, 언제 됐는지 알 수 없다면 회복등기일자의 선후로 정합니다. 대법원 2001. 2. 15. 선고 99다66915 전원합의체 판결의 기준입니다. 먼저 회복된 쪽과 그 뒤 순차 이전등기가 유효하고, 나중 회복등기 명의인은 말소를 구할 수 없습니다.
• 멸실 전 매매일자가 빠르면 우선하나요?
  그것만으로는 우선하지 않습니다. 회복등기에 적힌 전 등기의 원인일자는 바탕 보존등기의 선후를 보여 주지 않기 때문입니다. 보존등기 관계를 알 수 없으면 회복등기를 먼저 마친 날짜가 기준이 되므로, 매매일자보다 회복등기일을 먼저 확인해야 합니다.
• 보존등기가 중복되면 어느 쪽이 무효인가요?
  먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 나중 보존등기가 무효입니다. 부동산등기법 제15조 제1항은 1필의 토지에 1개의 등기기록을 두도록 정하기 때문입니다. 그 보존등기에 터 잡은 이전등기들도 바탕 보존등기의 선후에 따라 효력이 정해집니다.
• 등기관이 제 등기기록을 폐쇄했습니다. 소유권을 잃나요?
  잃지 않습니다. 중복등기기록 폐쇄는 등기부 정리 절차이고 소유권을 확정하는 절차가 아닙니다. 부동산등기법 제21조 제2항에 따라 폐쇄된 등기기록의 명의인은 그 토지가 자기 소유임을 증명해 부활을 신청할 수 있고, 소송으로 다툴 수도 있습니다.
• 나중 회복등기 쪽이 취득시효를 주장할 수 있나요?
  요건을 갖추면 주장할 수 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 점유취득시효를, 자기 명의 등기로 10년간 선의·무과실로 점유했다면 등기부취득시효를 검토합니다. 회복등기의 우열과는 별도의 쟁점이므로 점유 기간과 경위를 따로 정리해야 합니다.
• 소송 중에 상대방이 토지를 팔면 어떻게 하나요?
  소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 가처분 없이 제3자에게 이전등기가 넘어가면 그 사람까지 피고로 추가해야 하고 선의의 제3자 주장이 나올 수 있습니다. 가처분 등기 뒤에 들어온 권리는 본안 판결로 함께 정리할 수 있습니다.

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