매매 계약

같은 땅에 국가 명의 보존등기가 먼저 있으면 제 등기는 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

먼저 된 국가 명의 소유권보존등기가 원인무효가 아니라면 뒤에 된 중복 보존등기와 거기서 이어진 매수인의 등기는 무효이고, 국가를 상대로 말소를 구할 수 없습니다. 대법원은 등기명의인이 다른 중복 보존등기에서 뒤 등기는 실체관계에 부합해도 무효라고 봅니다. 지금은 두 등기기록의 보존등기 접수일부터 확인하십시오.

등기 원인 서류가 수십 년 전 것이라고 해서 지금 당장 소송부터 낼 필요는 없습니다. 먼저 된 보존등기가 원인무효인지부터 확인해야 소송을 낼 실익이 있는지 알 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 시골 논 1필지를 2억원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2025년 가을 토지를 담보로 대출을 받으려다 같은 땅에 등기기록이 하나 더 있고, 그 기록에 국가 명의 소유권보존등기가 A씨 쪽 기록의 국가 명의 보존등기보다 한 달 먼저 되어 있다는 사실을 알게 됐습니다. A씨 쪽 기록은 국가 보존등기, 농지 분배를 받은 전 소유자의 이전등기, A씨의 이전등기 순서로 이어져 있었습니다. A씨는 먼저 된 국가 명의 보존등기를 말소해 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 땅에 보존등기가 두 번 되어 있으면 어느 쪽이 유효한가요?

원칙적으로 먼저 된 소유권보존등기가 유효하고, 뒤에 된 보존등기는 무효입니다. 1필의 토지에는 하나의 등기기록만 둘 수 있으므로(부동산등기법 제15조 제1항) 같은 토지에 보존등기가 중복되면 한쪽은 효력을 잃습니다. 등기명의인이 서로 다른 경우, 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기는 실체관계에 부합하더라도 무효이고, 뒤 등기의 명의인이 그 땅을 원시취득한 경우에도 같습니다.

등기명의인이 같은 사람인 중복 보존등기라면 더 단순합니다. 뒤에 된 보존등기는 실체적 권리관계에 부합하는지를 따질 필요 없이 무효이므로 말소 대상이 됩니다.

뒤 등기를 이어받은 매수인이 먼저 된 국가 명의 등기를 말소할 수 있나요?

먼저 된 보존등기가 원인무효라는 사정이 없으면 말소를 구할 수 없습니다. 뒤에 된 보존등기에서 이어진 소유권이전등기도 뒤 등기와 운명을 같이하기 때문에, 그 등기를 가진 매수인은 앞선 명의인을 상대로 권리를 주장할 근거가 약합니다. 국가 명의 보존등기가 먼저라면 그 보존등기 자체의 원인에 흠이 있음을 매수인 쪽에서 증명해야 합니다.

농지 분배처럼 국가에서 개인에게 소유권이 넘어간 경위가 분명하다면, 먼저 된 국가 명의 등기를 말소할 문제가 아니라 그 등기기록에 이어서 이전등기를 받을 수 있는지를 따지는 쪽이 현실적입니다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생기므로, 유효한 등기기록 위에 권리를 올려야 합니다.

무효인 뒤 등기로 10년 넘게 점유했으면 등기부취득시효가 되나요?

되지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 등기부취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의·무과실로 점유했을 때 인정됩니다. 그런데 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 보존등기가 무효라면, 뒤 보존등기나 거기에 터 잡은 이전등기를 근거로 등기부취득시효 완성을 주장할 수 없습니다.

이때 남는 길은 점유취득시효입니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 등기 명의와 관계없이 소유권이전등기를 청구할 수 있으나, 국유재산 중 행정재산은 시효취득 대상이 되지 않으므로 그 땅의 현재 분류부터 확인해야 합니다.

중복등기 정리 대응 순서

• 등기기록 두 개 확보 - 두 등기기록의 등기사항증명서와 폐쇄등기부를 모두 발급받습니다. 보존등기 접수일이 비교 기준이 됩니다.
• 앞선 보존등기 원인 검토 - 먼저 된 보존등기의 등기원인과 근거 서류가 남아 있는지 확인합니다. 원인무효 사정이 있어야 뒤 등기가 살아납니다.
• 소유권 이전 경위 정리 - 농지 분배 상환 완료 증명, 매매계약서, 이전등기 원인 서류를 시간 순서로 정리합니다. 유효한 등기기록으로 옮겨 탈 근거가 됩니다.
• 점유 기간 확인 - 실제로 땅을 점유해 온 기간과 형태(경작·건물 소유)를 사진과 납세 기록으로 정리합니다. 20년 점유취득시효 주장에 쓰입니다.
• 상대방과 절차 선택 - 국가·지자체와 협의로 이전등기를 받을지, 소유권확인이나 이전등기 청구 소송을 낼지 정합니다. 앞선 등기의 효력에 따라 청구 형태가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 보존등기의 원인 서류가 없어졌거나 국가가 이미 그 땅을 행정재산으로 쓰고 있으면 폐쇄등기부와 행정 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 등기 말소·소유권이전등기 청구 등 부동산 등기 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중복 보존등기는 등기관이 알아서 정리하나요?
  부동산등기법 제21조 제1항에 따라 등기관이 같은 토지에 중복된 등기기록을 발견하면 대법원규칙에 따라 한쪽을 폐쇄하지만, 폐쇄는 실체적 권리관계를 확정하는 절차가 아닙니다. 폐쇄된 쪽의 명의인이나 이해관계인은 자기 소유임을 증명해 부활을 구할 수 있으므로, 결국 어느 등기가 유효한지는 소송에서 가려지는 경우가 많습니다.
• 명의인이 같은 중복 보존등기는 어떻게 되나요?
  뒤에 된 보존등기가 무효입니다. 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카19900 판결은 동일인 명의로 중복된 보존등기가 있으면 뒤 등기는 실체관계에 부합하는지 따질 필요 없이 무효로서 말소되어야 한다고 보았습니다. 이 경우 말소를 구하는 쪽의 부담이 적습니다.
• 뒤 등기 명의인이 땅을 원시취득했다면 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다63690 판결은 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기는 실체관계에 부합하더라도 무효이고, 뒤 등기 명의인이 부동산을 원시취득한 경우에도 같다고 보았습니다. 원시취득 사실만으로 앞선 등기를 넘어설 수 없습니다.
• 먼저 된 등기가 원인무효면 어떻게 되나요?
  그때는 뒤에 된 보존등기가 유효하게 남을 수 있습니다. 앞선 보존등기가 원인무효라면 1부동산 1등기기록 원칙에 따라 무효가 될 쪽은 앞선 등기이므로, 뒤 등기를 이어받은 사람이 앞선 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 원인무효 사정은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 무효인 등기로 10년 점유하면 시효취득되나요?
  등기부취득시효는 인정되지 않습니다. 대법원 1996. 10. 17. 선고 96다12511 전원합의체 판결은 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤 보존등기가 무효인 때에는 그 뒤 등기나 이에 터 잡은 이전등기를 근거로 등기부취득시효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 민법 제245조 제2항의 「소유자로 등기한 자」에 해당하지 않기 때문입니다.
• 20년 넘게 농사를 지었으면 점유취득시효는요?
  요건을 갖추면 주장할 수 있습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 다만 등기 명의인을 상대로 이전등기를 청구해야 하고, 국유재산 중 행정재산은 시효취득 대상이 되지 않으므로 땅의 분류를 먼저 확인해야 합니다.
• 두 등기기록은 어디서 확인하나요?
  어느 등기소에서나 발급받을 수 있습니다. 부동산등기법 제19조 제1항은 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람과 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 관할 등기소가 아닌 곳에서도 청구할 수 있다고 정합니다. 폐쇄된 등기기록도 함께 신청해 보존등기 접수일을 비교하십시오.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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