등기·명의신탁

위조로 말소된 근저당이 다른 경매로 넘어갔다면 무엇을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

위조 서류로 말소된 근저당권도 경매로 부동산이 매각되면 소멸하므로, 회복등기 대신 실제로 배당받은 사람에게 부당이득반환을 청구해야 합니다. 대법원은 이 경우 현 소유자를 상대로 회복등기 승낙을 구할 수 없고, 말소되지 않았다면 받았을 배당금 한도에서 배당받은 사람에게 돈을 청구할 수 있을 뿐이라고 보았습니다. 지금은 경매 배당표와 매각대금 완납일부터 확보해 두십시오.

말소된 근저당권의 회복등기 소송에서 이겼더라도 경매가 먼저 끝났다면 그 판결로 등기를 되살릴 수는 없습니다. 이미 받은 승소판결을 붙들고 현 소유자와 다툴 필요가 없고, 배당받은 사람을 찾아 돈으로 청구하는 쪽으로 방향을 바꾸면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 1월 A씨는 B씨 토지에 근저당권을 설정하고 3억원을 빌려줬는데, 2024년 8월 누군가 A씨 인감을 위조해 근저당권을 말소하고 곧바로 C씨와 D씨 명의 근저당권이 차례로 등기됐습니다. A씨는 처분금지가처분을 하고 회복등기 소송을 내 2025년 11월 이겼지만, 그 사이 D씨의 경매로 E씨가 토지를 사서 2025년 12월 매각대금을 모두 냈습니다. A씨는 한 푼도 배당받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위조로 말소된 근저당권은 바로 없어지나요?

바로 없어지지는 않습니다. 근저당권설정등기가 위조 서류로 원인 없이 말소됐다는 사정만으로 근저당권이 소멸하지는 않으므로, 근저당권자는 말소된 등기의 회복을 청구할 수 있습니다. 회복등기를 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 필요합니다.

그 사이 다른 근저당권자가 새로 등기했다면, 회복등기 소송에서 그들을 상대로 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 함께 해야 합니다. 처분금지가처분을 먼저 해 두면 소송 중 부동산이 넘어가는 것을 어느 정도 막을 수 있습니다.

경매로 매각되면 회복등기를 구할 수 없나요?

구할 수 없습니다. 부동산이 경매절차에서 매각되면 그 위의 모든 저당권은 소멸하므로, 원인 없이 말소된 근저당권도 매수인이 매각대금을 다 낸 때 함께 소멸합니다. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다27197 판결은 이 경우 현 소유자를 상대로 회복등기 승낙을 구할 수 없다고 보았습니다.

원안 판례가 인용한 구 민사소송법 조문은 2002년부터 「민사집행법」으로 옮겨졌습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정하고, 담보권 실행 경매에도 이를 준용합니다.

배당받지 못한 근저당권자는 누구에게 청구하나요?

경매절차에서 실제로 배당받은 사람에게 부당이득반환을 청구합니다. 청구액은 근저당권설정등기가 말소되지 않았더라면 배당받았을 금액이고, 상대방이 실제로 받은 배당금이 한도입니다.

말소된 근저당권보다 후순위였던 채권자나 소유자에게 잉여금이 돌아갔다면 그들이 상대방이 됩니다. 등기를 위조해 말소한 사람에게는 불법행위로 인한 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다.

불법 말소 근저당 대응 순서

• 등기 경위 확인 - 말소 등기의 신청서와 첨부서류를 등기소에서 열람해 위조 여부를 확인합니다. 회복 청구와 형사 고소의 출발점입니다.
• 처분금지가처분 - 부동산이 제3자에게 넘어가지 않도록 가처분을 신청합니다. 소송 중 권리관계가 바뀌는 것을 막습니다.
• 회복등기 청구 - 경매 전이라면 말소 명의인과 이해관계 있는 제3자를 상대로 회복등기와 승낙을 청구합니다.
• 경매 진행 시 배당 확인 - 경매가 진행되면 배당표와 매각대금 완납일을 확보합니다. 매각대금 완납으로 근저당권이 소멸합니다.
• 부당이득·손해배상 청구 - 배당받은 사람에게 부당이득반환을, 위조한 사람에게 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당표가 아직 확정되지 않았거나 배당받은 사람이 여러 명인 경우에는 배당 순위와 금액을 경매기록으로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 위조로 말소되면 근저당권이 없어진 건가요?
  아닙니다. 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다27197 판결은 근저당권설정등기가 위조된 서류로 원인 없이 말소됐다는 사정만으로 근저당권이 곧바로 소멸하지는 않는다고 보았습니다. 근저당권자는 말소된 등기의 회복을 청구할 수 있고, 이해관계 있는 제3자에게는 승낙을 구합니다.
• 경매가 끝나면 왜 회복등기를 못 하나요?
  경매로 부동산이 매각되면 그 위의 모든 저당권이 소멸하고, 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 말소된 근저당권도 이때 함께 소멸하므로 되살릴 등기가 없어집니다. 그래서 현 소유자에게 회복등기 승낙을 구하는 청구는 받아들여지지 않습니다.
• 부당이득으로 얼마를 받을 수 있나요?
  근저당권설정등기가 말소되지 않았더라면 그 경매에서 배당받았을 금액을 청구할 수 있습니다. 다만 상대방이 실제로 받은 배당금을 넘을 수 없습니다. 원래 순위대로 배당표를 다시 짜 보고, 그 차액이 누구에게 갔는지를 확인해 청구합니다.
• 위조한 사람에게도 청구할 수 있나요?
  있습니다. 등기서류를 위조해 근저당권을 말소한 사람은 고의에 의한 위법행위로 근저당권자에게 손해를 입힌 것이므로 손해배상 책임을 집니다. 부당이득 청구와 함께 할 수 있지만 같은 손해를 이중으로 받을 수는 없습니다. 형사 고소도 병행할 수 있습니다.
• 회복등기 소송 중에 경매를 막을 수 있나요?
  처분금지가처분만으로는 다른 채권자의 경매 진행을 막지 못합니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기 전에 경매법원에 권리를 신고하고, 배당표 작성 단계에서 이의를 제기하는 방법을 함께 검토해야 합니다. 경매기록 열람으로 진행 상황을 계속 확인합니다.
• 말소등기 때 신청 서류는 어떻게 확인하나요?
  등기소에 등기신청서와 첨부서류의 열람을 신청할 수 있습니다. 위조된 인감증명서나 위임장이 첨부돼 있다면 그 사본이 회복등기 소송과 손해배상 청구, 형사 고소의 핵심 증거가 됩니다. 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람할 수 있으므로 근저당권자임을 밝혀 신청합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성