주택 임대차

등기부와 건축물대장 지번이 다른 아파트에 대장 지번으로 전입했는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 보존등기 뒤 토지 분할로 대장상 지번만 바뀌고 등기부는 옛 지번으로 남은 경우, 토지대장·건축물대장과 일치하게 지번과 동·호수를 적어 전입했다면 유효한 대항요건이 됩니다. 대법원 2001다63216 판결은 이 경우 사회통념상 그 지번에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 있다고 보았습니다. 지금은 건축물대장과 등기부의 지번 표시, 본인 주민등록초본 주소를 나란히 출력해 비교해 두십시오.

주민등록 주소가 등기부와 한 글자라도 다르면 무조건 보호받지 못한다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024. 9. 준공된 지 오래된 아파트를 보증금 2억 2천만원에 임차하며 건축물대장에 적힌 지번과 동·호수로 전입신고를 했습니다. 그런데 2026. 4. 경매가 시작되자 채권자가 등기부 지번은 분할 전 옛 지번이라며 J씨의 주민등록이 효력이 없다고 주장합니다. 알아보니 보존등기 뒤 토지가 분할되고 등록전환되면서 대장상 지번만 바뀌었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주민등록 지번이 등기부와 다르면 대항력이 없나요?

원칙은 그렇지만 예외가 있습니다. 주민등록이 임대차를 공시하는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 임차인이 그 건물에 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지로 판단합니다. 제3자는 주택의 표시를 보통 등기부로 확인하므로 주민등록이 등기부와 일치하지 않으면 원칙적으로 유효한 공시방법이 아닙니다.

다만 보존등기 뒤 토지 분할 등으로 지적도·토지대장·건축물대장의 지번은 분할 후 지번으로 바뀌었는데 등기부만 옛 지번으로 남은 경우, 대장과 일치하게 지번과 동·호수를 적어 전입했다면 등기부와 달라도 유효한 공시방법이 됩니다. 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결이 J씨와 같은 사안에서 이렇게 판단했습니다.

이웃 필지 지번으로 잘못 전입한 경우와 무엇이 다른가요?

대장과 등기부가 같은 건물을 서로 다른 지번으로 표시하는 경우와, 임차인이 아예 다른 땅의 지번을 쓴 경우는 다릅니다. 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결은 같은 담장 안의 인접 필지 지번으로 전입한 사안에서 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다. 별개의 부동산을 가리키는 지번이기 때문입니다. J씨는 공적 장부가 가리키는 그 건물의 현재 지번을 쓴 것이어서 결론이 다릅니다.

대항력이 인정되면 경매에서 무엇을 주장하나요?

대항력이 인정되면 경매를 신청한 근저당보다 전입이 앞선 경우 매수인에게 임대차를 주장할 수 있고, 확정일자를 갖췄다면 우선변제도 받을 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 먼저 배당받을 권리를 줍니다. 채권자가 배당이의를 내면 대장 연혁과 지번 변경 경위를 증거로 냅니다.

전입신고를 할 때는 건축물대장의 지번과 동·호수를 그대로 옮겨 적는 것이 기본입니다. 이사한 날부터 14일 이내에 신고해야 하고, 신고 다음 날 대항력이 생깁니다.

지번 불일치 전입 대응 순서

• 공적 장부 동시 발급 - 건축물대장, 토지대장, 등기사항전부증명서를 같은 날 발급합니다. 지번 표시 차이를 확인하는 출발점입니다.
• 지번 변경 경위 확인 - 대장 연혁에서 분할·등록전환 날짜를 찾습니다. 등기부가 옛 지번으로 남은 이유를 설명하는 자료입니다.
• 주민등록 표시 대조 - 주민등록초본의 지번·동·호수가 대장과 일치하는지 봅니다. 동·호수 누락도 함께 점검합니다.
• 배당이의 대응 - 채권자가 대항력을 다투면 장부 사본과 판례를 근거로 답변합니다. 배당이의 소송에서 증명합니다.
• 등기부 표시 변경 요청 - 경매가 끝난 뒤에도 문제가 반복되지 않도록 소유자에게 부동산표시 변경등기를 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주민등록에 동·호수가 빠졌거나 건축물대장과도 다른 지번을 적었다면 장부 사본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입할 때 어느 장부 지번을 따라야 하나요?
  원칙적으로 등기부와 건축물대장의 표시가 같으면 그대로 따르면 됩니다. 두 장부가 다르고 그 이유가 토지 분할 뒤 등기부 정리가 안 된 것이라면, 대장과 일치하게 지번과 동·호수를 적은 전입도 유효합니다. 대법원 2001. 12. 27. 선고 2001다63216 판결의 기준입니다.
• 동·호수를 빠뜨리면 어떻게 되나요?
  아파트나 다세대처럼 동·호수로 구분되는 주택은 동·호수를 빠뜨리면 제3자가 어느 세대인지 알 수 없어 유효한 공시방법으로 인정되지 않을 위험이 큽니다. 발견 즉시 주민등록을 정정하면 정정한 날을 기준으로 대항력이 생깁니다.
• 이웃 필지 지번으로 전입하면요?
  유효한 공시방법이 아닙니다. 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결은 같은 담장 안에 있고 다른 건물이 없는 인접 필지라도 임차주택 부지가 아닌 지번으로 전입했다면 대항력을 인정하지 않았습니다. 장부가 서로 다른 경우와 구별해야 합니다.
• 대항력이 인정되면 우선변제도 받나요?
  확정일자까지 갖췄다면 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 순위는 대항요건과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 정합니다.
• 등기부 지번을 고치려면 누가 하나요?
  부동산표시 변경등기는 소유자나 관리 주체가 신청합니다. 임차인이 직접 할 수는 없으므로 임대인에게 요청해야 합니다. 등기부가 고쳐지기 전이라도 대장과 일치하게 한 전입은 판례상 유효하므로 경매 대응을 미룰 이유는 없습니다.
• 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
  이사한 날부터 14일 이내입니다. 대항력은 신고 다음 날 생기므로 늦게 신고하면 그 사이 설정된 근저당보다 순위가 밀립니다. 신고할 때 건축물대장의 지번과 동·호수를 그대로 적는 것이 안전합니다.

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