등기·명의신탁
매수인의 등기청구권을 넘겨받아 본등기했는데 매도인 동의가 없으면 무효인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
네, 매수인의 소유권이전등기청구권을 넘겨받아 가등기 이전 부기등기와 본등기까지 마쳤어도 매도인의 동의가 없으면 원인무효 등기로 말소됩니다. 대법원 2024다248290 판결은 매매로 인한 등기청구권은 성질상 양도가 제한되어 통지만으로는 대항력이 없다고 보았습니다. 지금은 매도인이 양도에 동의한 서면이 있는지부터 확인해 두십시오.
매수인 지위나 등기청구권을 넘겨받는 계약을 앞두고 있다면, 원래 매도인이 그 양도에 동의한다는 서면을 받았는지부터 확인하십시오. 양도인이 매도인에게 통지했다는 것만으로는 부족합니다.
다른 채권처럼 양도 통지만 하면 된다고 생각하고 서둘러 등기를 옮길 필요는 없습니다. 매도인의 동의가 없으면 부기등기와 본등기를 마쳐도 효력이 없습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 자기 땅을 B종친회에 팔기로 하고, 대금 일부를 받은 뒤 B종친회 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 그런데 B종친회는 2024년 A씨에게 묻지도 않고 이 매수인 지위를 C회사에 넘겼고, C회사는 가등기 이전의 부기등기를 한 뒤 2025년 가등기에 기한 본등기까지 마쳤습니다. A씨는 C회사와는 아무런 계약을 맺은 적이 없다며 등기 말소를 구하려 하고, C회사는 B종친회가 A씨에게 양도 사실을 통지했으니 문제가 없다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
매수인의 소유권이전등기청구권은 마음대로 넘길 수 있나요?
아니요, 부동산 매매로 생긴 소유권이전등기청구권은 성질상 양도가 제한되어 매도인의 동의나 승낙이 있어야 양도의 효력이 생깁니다. 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다248290 판결은 매도인의 동의나 승낙이 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없고, 통상의 채권양도와 달리 양도인의 통지만으로는 매도인에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
등기청구권은 매도인이 소유권을 넘겨줄 의무의 한 내용이고, 그 이행 과정에는 매도인과 매수인 사이의 신뢰관계가 따릅니다. 대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결도 같은 이유로, 양수인은 매도인이 동의하지 않는 한 매도인에게 채권양도를 원인으로 등기를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 채권은 양도할 수 있으나 성질이 양도를 허용하지 않으면 그러하지 아니하다고 정합니다.
통지만 하면 되는 일반 채권양도와 무엇이 다른가요?
일반 지명채권은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하면 채무자에게 대항할 수 있습니다. 반면 매매로 인한 등기청구권은 통지로는 대항력이 생기지 않고 반드시 매도인의 동의나 승낙이 있어야 합니다. 위 사례에서 B종친회가 A씨에게 양도 사실을 알렸더라도 A씨가 동의하지 않았다면 C회사는 A씨에게 권리를 주장할 수 없습니다.
가등기 이전 부기등기와 본등기까지 마쳤다면 어떻게 되나요?
매도인이 양도에 동의하지 않았다면, 양수인 앞으로 마쳐진 가등기 이전의 부기등기와 가등기에 기한 본등기는 실체관계에 맞지 않는 원인무효의 등기로서 말소되어야 합니다. 대법원은 이 경우 양수인과 매도인 사이에 아무런 법률관계가 없어 등기에 부합하는 유효한 실체관계가 존재하지 않는다고 보고, 등기 말소를 명한 원심을 수긍해 상고를 기각했습니다.
등기가 실체관계에 부합한다는 것은 등기 절차에 흠이 있어도 소유권을 넘겨받을 정당한 권리가 있어 진실한 권리관계와 맞는 경우를 말합니다. 매도인에게 등기를 청구할 권리 자체가 없는 양수인의 등기는 여기에 해당하지 않습니다. 부동산 소유권 취득에는 등기가 필요하지만, 원인이 무효인 등기로는 소유권을 얻지 못합니다.
등기를 말소해 주면 매도인이 대금을 돌려줘야 하나요?
양수인이 등기를 말소할 의무를 진다고 해서 곧바로 매도인이 양수인에게 매매대금을 돌려줄 의무가 생기지는 않습니다. 위 판결에서 대법원은 이렇게 본 원심 판단을 받아들였습니다. 양수인은 매도인과 계약 관계가 없으므로, 대금 문제는 원래 매수인인 양도인과의 관계에서 따로 정리해야 합니다.
위 사례라면 C회사는 A씨가 아니라 B종친회를 상대로 양도 대금 반환이나 손해배상을 검토하게 됩니다. A씨와 B종친회 사이의 매매계약은 별도로 남아 있으므로, 그 계약을 어떻게 이행하거나 해제할지도 함께 따져야 합니다.
부동산 등기청구권 양도 대응 순서
- 등기 경위 확인 - 등기부에서 가등기, 부기등기, 본등기의 날짜와 원인을 확인합니다. 원인이 양도나 매매로 적혀 있는지 봅니다.
- 동의 여부 확인 - 매도인이 양도에 동의하거나 승낙한 서면이나 문자가 있는지 확인합니다. 동의가 있으면 등기는 유효할 수 있습니다.
- 말소 청구 - 동의가 없다면 매도인은 양수인을 상대로 부기등기와 본등기의 말소를 구합니다. 처분금지가처분으로 제3자 이전을 먼저 막습니다.
- 대금 관계 정리 - 양수인은 양도인을 상대로 지급한 대금의 반환이나 손해배상을 검토합니다. 매도인에게 직접 대금을 청구하기는 어렵습니다.
- 원 매매 처리 - 매도인과 원래 매수인 사이 계약의 이행, 해제, 잔금 정산을 정리합니다. 양도와 별개로 남는 계약입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 양도를 미리 허용하는 특약이 있거나 매도인이 양도 뒤 대금을 받는 등 묵시적 승낙으로 볼 사정이 있으면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소와 매매대금 정산을 둘러싼 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
매수인 지위를 넘겨받는 사람들은 「양도 통지서를 보냈으니 매도인도 안 셈」이라며 바로 부기등기와 본등기를 진행하곤 합니다. 대법원은 매매로 인한 등기청구권에는 일반 채권양도의 통지 방식이 통하지 않는다고 보았습니다. 등기까지 마쳤다는 사실이 오히려 원인무효 말소 소송의 대상이 됩니다.
다툼은 동의의 흔적에서 갈립니다. 매도인이 양도 계약서에 서명했는지, 양도 뒤 양수인에게서 잔금을 받았는지, 양도 사실을 듣고 이의 없이 등기 서류를 내주었는지를 날짜별로 확인해야 합니다. 동의는 묵시적으로도 인정될 수 있어, 매도인이 양수인과 주고받은 문자 한 통이 결론을 바꾸기도 합니다.
이 기록은 말소 소송에서 등기의 유효 여부를 가르는 증거가 되고, 양수인 쪽에서는 양도인에게 대금 반환을 청구할 때의 근거가 됩니다. 말소 판결 전에 양수인이 제3자에게 다시 팔지 못하도록 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것도 이 기록을 바탕으로 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 등기 말소와 매매대금 정산을 둘러싼 소송을 수행해 왔으며, 등기청구권 양도에 대한 매도인의 동의 흔적을 먼저 확정한 뒤 등기 말소와 대금 반환 상대방을 나눠 청구하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지