주택 임대차

집주인 동의를 받고 임차권을 넘겨받으면 우선변제권도 따라오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대항력을 갖춘 세입자에게서 집주인 동의를 받아 적법하게 임차권을 넘겨받으면 원래 세입자의 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다. 대법원은 적법한 양도에서 임차권이 동일성을 유지한 채 양수인에게 옮겨 간다고 보았습니다. 지금은 집주인 동의 기록과 전입신고 날짜를 확인해 두십시오.

원래 세입자의 확정일자 계약서가 있다면 새로 계약서를 써서 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 원래 계약서를 넘겨받아 보관하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 3월 회사 동료가 보증금 1억5천만원에 살던 빌라 전세를 넘겨받았습니다. 집주인은 문자로 양도에 동의했고, 동료는 2023년에 받은 확정일자 계약서를 M씨에게 건넸습니다. 동료가 이사 나간 다음 날 M씨가 전입했는데, 2026년 집이 경매되자 M씨는 동료의 2023년 순위로 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인 동의를 받고 임차권을 넘겨받으면 우선변제권도 따라오나요?

따라옵니다. 대항력을 갖춘 세입자가 집주인 동의를 받아 적법하게 임차권을 넘기면 임차권은 동일성을 유지한 채 양수인에게 옮겨 가고, 양수인은 원래 세입자가 가진 우선변제권을 그대로 행사할 수 있습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결이 이 점을 밝혔습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자에게 인정되는데, 적법한 양도에서는 원래 세입자가 갖춘 순위가 양수인에게 이어집니다. 새로 전입한 날로 순위가 밀리지 않습니다.

전입신고는 언제까지 해야 대항력이 이어지나요?

원래 세입자의 주민등록이 끊겼다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입신고를 해야 합니다. 점유가 넘어오고 주민등록이 이어져야 원래 세입자의 대항력이 소멸하지 않고 존속합니다. 법에 정해진 날수는 없으므로 같은 날 또는 바로 다음 날 전입하는 것이 안전합니다.

원래 세입자가 먼저 전출하고 며칠 뒤 양수인이 전입하면 그 사이 끼어든 근저당권에 뒤질 수 있습니다. 이사 날짜를 맞추는 것이 권리를 지키는 방법입니다.

집주인 동의 없이 넘겨받았다면 어떻게 되나요?

집주인은 계약을 해지할 수 있고, 양수인은 집주인에게 임차권을 주장하기 어렵습니다. 다만 넘긴 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 집주인도 해지하지 못하고 양수인은 권리를 주장할 수 있습니다.

공공임대주택은 따로 양도·전대를 금지하고 있어 요건을 갖추지 못한 양도는 사업자에게 효력이 없고 대항력도 이어지지 않습니다.

원래 세입자는 보증금 반환에서 빠지나요?

빠집니다. 적법한 양도가 있으면 원래 세입자는 임대차관계에서 탈퇴하므로, 계약이 끝났을 때 보증금 반환 청구는 양수인이 집주인에게 합니다. 원래 세입자와 양수인 사이의 대금 정산은 두 사람의 계약으로 따로 해결합니다. 양도계약서에 정산 금액과 날짜를 적어 두어야 뒤에 다툼이 줄어듭니다.

임차권 양수 대응 순서

• 집주인 동의 받기 - 양도에 동의한다는 문서나 문자를 받습니다. 동의가 없으면 해지 사유가 됩니다.
• 계약서 넘겨받기 - 원래 세입자의 확정일자 계약서 원본을 받습니다. 우선변제 순위의 증거입니다.
• 이사 날짜 맞추기 - 원래 세입자 전출일과 내 전입일을 같게 합니다. 주민등록 공백을 없앱니다.
• 등기부 확인 - 넘겨받는 날 등기부를 떼어 새 권리가 없는지 봅니다. 공백 사이 근저당을 막는 확인입니다.
• 양도계약서 작성 - 원래 세입자와 보증금 정산 내용을 적은 양도계약서를 씁니다. 뒤에 다툼이 생기면 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 대금을 보증금과 다르게 정했거나 원래 세입자에게 차임 연체가 있었다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양수인은 확정일자를 새로 받아야 하나요?
  적법한 양도라면 원래 세입자의 확정일자와 대항력이 동일성을 유지한 채 넘어오므로 새로 받을 필요가 없습니다. 다만 원래 계약서 원본을 받아 두어야 순위를 증명할 수 있습니다. 보증금이 바뀌었다면 바뀐 부분은 따로 따져야 합니다.
• 동의 없는 양도는 무효인가요?
  양도 당사자 사이에서는 유효하지만 집주인에게는 주장할 수 없고, 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인 동의 없이 권리를 양도하지 못한다는 것이 민법의 원칙입니다. 동의는 문자로 받아도 됩니다.
• 전입이 며칠 늦으면 대항력이 끊기나요?
  법에 정한 날수는 없고, 주민등록이 단절됐다고 볼 수 없을 정도의 기간 안에 전입했는지로 판단합니다. 그 사이 근저당권이 설정됐다면 다툼이 커지므로 원래 세입자 전출일과 같은 날 전입하는 편이 안전합니다.
• 보증금은 누구에게서 돌려받나요?
  적법한 양도가 있으면 원래 세입자는 임대차관계에서 탈퇴하므로 양수인이 계약 종료 때 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 원래 세입자에게 치른 양도 대금과 보증금은 별개이니 양도계약서에 정산 내용을 적어 두십시오.
• 배신적 행위가 아니면 동의 없어도 되나요?
  동의 없는 양도라도 집주인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 집주인은 해지하지 못하고 양수인은 권리를 주장할 수 있습니다. 가족 간 양도처럼 집주인의 신뢰와 이익을 해치지 않는 경우가 문제됩니다.
• 공공임대주택도 넘겨받을 수 있나요?
  공공임대주택은 원칙적으로 양도·전대가 금지되고, 근무·생업·질병치료 등 시행령이 정한 사유가 있고 공공주택사업자 동의를 받은 경우에만 가능합니다. 요건 없이 넘겨받으면 대항력이 이어지지 않습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성