매매 계약

도로 부지로 판 땅이 15년 넘어 도로구역에서 빠졌는데 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 도로 부지로 협의취득된 땅이 개정법 시행 뒤 도로구역에서 제외됐다면 취득일부터 10년이 지났더라도 제외 고시일부터 10년 안에 환매할 수 있습니다. 대법원은 헌법불합치결정에 따른 개정법이 결정 당시까지 소급하므로 이런 땅에도 개정법이 적용된다고 보았습니다. 지금은 도로구역 제외 고시일과 사업시행자의 환매 통지가 있었는지부터 확인해 두십시오.

협의취득일부터 10년이 지났다는 이유만으로 환매를 포기할 필요는 없습니다. 땅이 필요 없게 된 때가 개정법 시행 뒤라면 지금의 10년 기준으로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

I종중은 2008년 국도 우회도로 공사 부지로 임야와 밭을 국가에 협의취득 방식으로 넘겼습니다. 도로 공사가 끝난 뒤 국토관리청은 2024년 이 땅 일부를 여러 필지로 나누고, 그중 일부 필지를 도로구역에서 제외한다고 고시했습니다. 종중은 받았던 보상금 상당액을 공탁하고 환매를 요구했지만, 국가는 협의취득일부터 10년이 이미 지났다며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공익사업에 판 땅은 언제 환매할 수 있나요?

공익사업의 폐지·변경 등으로 취득한 토지가 필요 없게 되면, 취득 당시 소유자나 포괄승계인은 받은 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 사업의 폐지·변경으로 필요 없게 되면 폐지·변경일이나 그 고시일부터, 그 밖의 사유이면 사업완료일부터 10년 이내에 환매하도록 정합니다.

개정 전 법은 취득일부터 10년 이내에 토지가 필요 없게 된 경우에만 환매권이 생기도록 했습니다. 헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2019헌바131 결정은 이 발생기간 제한 부분에 헌법불합치결정을 하고 적용중지를 명했고, 2021. 8. 10. 법이 지금의 기준으로 개정됐습니다.

취득일부터 10년이 지난 땅도 개정법으로 환매할 수 있나요?

헌법불합치결정 당시 이미 취득일부터 10년이 지났더라도, 개정법 시행 뒤에 땅이 필요 없게 되었다면 개정법에 따라 환매할 수 있습니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결은 2006년 협의취득된 도로 부지 일부가 2022. 5. 2. 도로구역에서 제외된 사건에서, 그 고시로 공공필요가 소멸했으므로 그때부터 10년 이내에 환매할 수 있다고 보았습니다.

판결은 헌법불합치결정에 따른 개선입법이 특별한 사정이 없는 한 결정 당시까지 소급하는 것이 원칙이라고 했습니다. 공공필요가 아직 남아 있어 환매 가능성이 확정적으로 막히지 않았던 땅이라면, 개정법 시행 뒤 요건을 갖춘 때부터 환매권이 생긴다고 본 것입니다. 이는 과거에 이미 생긴 법적 효과를 건드리는 것이 아니므로 소급효 제한 법리에도 어긋나지 않는다고 했습니다.

부칙 제3조는 개정법 적용을 제한하나요?

제한하지 않습니다. 개정법 부칙 제3조는 제91조 제1항의 개정 규정을 개정법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용한다고 정합니다. 국가는 이 조항을 근거로 이미 환매권이 있던 경우에만 개정법이 적용된다고 주장했지만, 대법원은 이 조항이 적용을 넓히는 규정일 뿐 소급적용을 제한하는 규정이 아니라고 보았습니다.

개정법으로도 환매할 수 없는 경우는 언제인가요?

개정법 시행 전에 이미 땅이 필요 없게 되었고 개정 전 법의 행사기간까지 지나 환매권이 소멸했다면 개정법을 적용할 수 없습니다. 대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다241510 판결은 이런 경우 개정법 시행 당시 환매 가능성이 확정적으로 차단되었다고 보았습니다. 그래서 땅이 필요 없게 된 날이 개정법 시행 전인지 후인지가 결론을 가릅니다.

도로 부지 환매 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 등기부와 보상 서류로 협의취득일이나 수용개시일, 받은 보상금을 확인합니다. 환매대금의 기준이 됩니다.
• 필요 없게 된 날 특정 - 도로구역 제외 고시, 사업 폐지·변경 고시, 사업완료일을 찾습니다. 개정법 시행일과 비교해 적용 법을 가립니다.
• 통지·공고 여부 확인 - 사업시행자의 환매 통지나 공고가 있었는지 확인합니다. 있었다면 6개월 기한이 우선합니다.
• 보상금 상당액 공탁 - 받은 보상금 상당액을 사업시행자에게 지급하거나 공탁합니다. 환매 의사표시와 함께 해야 효력이 생깁니다.
• 소유권이전등기 청구 - 사업시행자가 응하지 않으면 환매를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 냅니다. 땅값이 크게 올랐다면 환매금액 증감 다툼도 함께 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅값이 취득 당시보다 크게 변동했거나 토지 일부만 도로에서 빠진 경우에는 분할 내역과 감정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 토지의 환매권 행사와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환매하려면 얼마를 내야 하나요?
  그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급해야 합니다. 다만 땅값이 취득 당시보다 현저히 변동했다면 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하고, 협의가 안 되면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있습니다. 실무에서는 보상금 상당액을 먼저 공탁하고 환매를 청구합니다.
• 사업시행자가 환매 통지를 해야 하나요?
  해야 합니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 통지해야 하고, 과실 없이 환매권자를 알 수 없으면 공고해야 합니다. 통지를 받은 날이나 공고한 날부터 6개월이 지나면 환매권을 행사할 수 없으므로 통지서 수령일을 기록해 두어야 합니다.
• 취득일부터 10년이 지나면 환매권이 없어지나요?
  지금은 그렇지 않습니다. 개정 전 법은 취득일부터 10년 안에 필요 없게 된 경우에만 환매권을 인정했지만, 헌법재판소가 이 부분에 헌법불합치결정을 했고 개정법은 사업의 폐지·변경 고시일이나 사업완료일부터 10년을 기준으로 바꿨습니다. 취득일이 오래됐어도 최근에 필요 없게 됐다면 환매할 수 있습니다.
• 개정법 부칙 때문에 적용이 막히지는 않나요?
  막히지 않습니다. 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결은 부칙 제3조가 개정법 시행 당시 이미 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 개정 규정을 적용하도록 넓히는 조항일 뿐, 소급적용을 제한하는 규정이 아니라고 보았습니다.
• 예전에 이미 필요 없게 된 땅도 환매되나요?
  개정법 시행 전에 필요 없게 되었고 개정 전 법의 행사기간까지 지났다면 환매할 수 없습니다. 대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다241510 판결은 이 경우 개정법 시행 당시 환매 가능성이 확정적으로 차단되어 개정법을 적용할 수 없다고 보았습니다. 필요 없게 된 날을 먼저 특정해야 합니다.
• 종중이나 상속인도 환매할 수 있나요?
  취득 당시 토지소유자나 그 포괄승계인이 환매권자입니다. 종중이 소유자로서 땅을 넘긴 경우라면 종중이 환매권자이고, 개인 소유자가 사망했다면 상속인이 포괄승계인으로서 환매할 수 있습니다. 상속인이 여럿이면 환매 의사표시와 공탁을 누가 어떻게 할지 함께 정해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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