매매 계약

국가가 협의취득한 땅이 오래 방치됐는데 지금 환매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

개정법 시행 전에 옛 법의 환매 기간이 이미 끝나 환매권이 소멸했다면, 협의취득한 땅이 지금 방치돼 있어도 환매할 수 없습니다. 대법원은 헌법불합치결정 뒤 바뀐 환매권 규정이 원칙적으로 결정 당시까지 소급하지만, 그 전에 제척기간이 지나 소멸한 환매권까지 되살리지는 않는다고 보았습니다. 지금은 토지가 사업에 필요 없게 된 날과 그 뒤 환매 의사를 밝힌 기록부터 확인해 두십시오.

환매하려고 지금 시세만큼 돈을 마련해야 하는 것은 아닙니다. 원칙은 그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 지급하는 것이고, 땅값이 크게 달라졌을 때만 금액을 따로 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 아버지의 땅은 1970년대에 군사시설 부지로 국가에 협의취득됐습니다. 부대가 2011년 다른 지역으로 옮겨 간 뒤로 땅은 빈 채로 남아 있습니다. 아버지와 어머니가 차례로 돌아가신 뒤 자녀들이 2025년 국가를 상대로 환매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있는지 물었습니다. 부대 이전 뒤 1년 안에 환매 의사를 밝힌 기록은 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의취득된 땅을 쓰지 않으면 언제 환매할 수 있나요?

공익사업의 폐지·변경이나 그 밖의 사유로 취득한 토지가 필요 없게 되면, 취득 당시 소유자나 그 상속인은 정해진 날부터 10년 안에 보상금 상당액을 내고 환매할 수 있습니다. 사업이 폐지·변경된 경우는 폐지·변경일이나 그 고시일부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우는 사업완료일부터 계산합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 내용입니다.

취득일부터 5년 안에 토지 전부를 사업에 쓰지 않은 경우에도 환매할 수 있습니다. 이때는 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다. 사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 알려야 합니다.

헌법불합치결정 전에 10년이 지난 땅도 환매할 수 있나요?

결정 전에 취득일부터 10년이 지났다는 사정만으로 막히지는 않지만, 개정법 시행 전에 옛 법의 제척기간까지 지나 환매권이 소멸했다면 환매할 수 없습니다. 옛 법은 취득일부터 10년 안에 토지가 필요 없게 된 경우에만 환매권을 주고, 필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년 안에 행사하도록 했습니다.

헌법재판소는 2020. 11. 26. 환매권 발생기간을 취득일부터 10년으로 제한한 부분에 헌법불합치결정을 하고 적용중지를 명했습니다. 국회는 2021. 8. 10. 이 부분을 고쳤고, 부칙은 개정 규정을 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용한다고 정했습니다.

대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다241510 판결은 이 부칙이 소급적용을 막는 조항이 아니라 적용을 넓히는 조항이고, 개정 규정은 원칙적으로 헌법불합치결정 당시까지 소급한다고 보았습니다. 다만 그 사건에서는 부대 이전으로 2011. 11.경 땅이 필요 없게 됐는데도 2012. 11.경까지 환매 의사를 밝히지 않았으므로 환매권이 이미 소멸했고, 개정법이 적용되지 않는다고 판단해 상고를 기각했습니다.

땅값이 크게 올랐으면 환매대금은 얼마인가요?

원칙은 받은 보상금 상당액이지만, 땅값이 취득 당시보다 현저히 변동됐으면 금액을 다시 정합니다. 사업시행자와 환매권자가 먼저 협의하고, 협의가 안 되면 법원에 금액의 증감을 청구할 수 있습니다. 사업시행자가 오른 땅값을 이유로 이전등기를 미루더라도 먼저 보상금 상당액을 지급하거나 공탁하는 방법을 검토합니다.

땅이 다른 사람에게 넘어갔어도 환매를 주장할 수 있나요?

협의취득이나 수용의 등기가 돼 있으면 그 뒤 땅을 산 제3자에게도 환매권을 주장할 수 있습니다. 등기사항증명서의 등기원인에 협의취득이나 수용이 적혀 있는지 먼저 봅니다.

환매권 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 등기사항증명서와 보상 자료로 협의취득일과 받은 보상금을 확인합니다. 환매대금과 대항력의 기준이 됩니다.
• 필요 없게 된 날 특정 - 사업 폐지 고시, 시설 이전, 사업완료 시점을 자료로 정리합니다. 이 날짜로 옛 법과 현행법 중 어느 쪽이 적용되는지 갈립니다.
• 소멸 여부 점검 - 2021. 8. 10. 전에 옛 법의 1년 제척기간이 끝났는지 계산합니다. 이미 끝났다면 개정법으로 되살릴 수 없습니다.
• 환매 의사표시 - 행사기간 안이라면 보상금 상당액을 제시하며 내용증명으로 환매 의사를 밝힙니다. 통지를 받은 경우 6개월 기한을 지킵니다.
• 등기 청구와 금액 다툼 - 사업시행자가 응하지 않으면 소유권이전등기를 청구하고, 땅값이 크게 변했으면 금액 증감 청구를 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공익사업이 다른 공익사업으로 바뀌었거나 사업완료 신고 여부가 불분명하면 고시문과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기와 토지 보상 관련 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 돌아가신 부모님 땅도 자녀가 환매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 환매권자는 취득일 당시 토지소유자 또는 그 포괄승계인이므로, 상속인은 부모님이 가졌던 환매권을 그대로 이어받습니다. 상속인이 여러 명이면 상속지분 범위에서 각자 행사하거나 함께 행사합니다. 다만 행사기간은 상속과 관계없이 처음 정해진 날부터 계산합니다.
• 헌법불합치결정이 나면 옛 사건도 모두 구제되나요?
  아닙니다. 대법원은 개정 환매권 규정이 원칙적으로 헌법불합치결정 당시까지 소급한다고 보면서도, 결정 전에 옛 법의 발생기간이 지나고 개정법 시행 전에 제척기간까지 지나 환매권이 소멸했다면 개정법을 적용하지 않는다고 판단했습니다. 대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다241510 판결입니다.
• 환매대금은 처음 받은 보상금과 같나요?
  원칙적으로 같습니다. 환매권자는 그 토지에 대해 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 환매합니다. 다만 토지 가격이 취득일 당시보다 현저히 변동됐으면 사업시행자와 환매권자가 금액을 협의하고, 협의가 되지 않으면 법원에 금액 증감을 청구할 수 있습니다.
• 사업시행자가 환매 통지를 안 했으면 어떻게 되나요?
  사업시행자는 환매할 토지가 생기면 지체 없이 환매권자에게 통지해야 하고, 환매권자를 알 수 없을 때는 공고해야 합니다. 통지를 받으면 그날부터 6개월이 지난 뒤에는 환매권을 행사하지 못합니다. 통지를 하지 않아 환매권을 잃었다면 손해배상을 따져 볼 여지가 있으므로 경위를 자료로 정리해 두십시오.
• 취득 뒤 바로 사업에 쓰지 않은 땅도 환매되나요?
  됩니다. 취득일부터 5년 안에 취득한 토지 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 때에도 환매권이 생깁니다. 이 경우에는 취득일부터 6년 안에 환매권을 행사해야 합니다. 토지 일부라도 사업에 썼다면 이 규정은 적용되지 않고, 필요 없게 된 경우의 규정으로 따집니다.
• 땅이 이미 팔렸으면 환매할 수 없나요?
  협의취득이나 수용의 등기가 돼 있으면 그 뒤 소유권을 넘겨받은 제3자에게도 환매권으로 대항할 수 있습니다. 등기사항증명서에서 국가나 사업시행자 앞 이전등기의 원인이 협의취득이나 수용으로 적혀 있는지 확인하십시오. 행사기간이 지났다면 제3자 대항 문제까지 가지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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