공인중개사

도로에 조금만 들어간다는 중개인 말을 믿고 산 땅, 30%가 편입되면 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 집을 지으려고 땅을 산다는 사정과 도로 편입이 조금뿐이라는 전제가 계약 과정에서 매도인에게도 드러났다면 동기의 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있습니다. 대법원은 중개인 말을 믿고 주택 신축용으로 산 땅의 약 30%가 도로에 편입된 사건에서 착오 취소를 인정했고, 매수인이 직접 확인하지 않은 것도 중대한 과실로 보지 않았습니다. 지금은 계약 당시 중개인이 한 설명을 문자나 녹음, 계약서 특약으로 확인해 두십시오.

매도인이 직접 거짓말을 하지 않았더라도 취소를 주장할 수 있습니다. 착오 취소는 상대방을 탓하는 제도가 아니라 매수인이 잘못 알고 한 의사표시를 되돌리는 제도입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 단독주택을 지으려고 660㎡ 토지를 4억원에 샀습니다. 중개인은 도로에 편입되는 부분이 30㎡ 정도라고 설명했고, 계약 자리에서 A씨는 매도인에게 집을 지을 땅이라고 말했습니다. 2026년 봄 도로 공사를 앞두고 분할 측량을 해 보니 약 30%인 200㎡가 도로에 편입됐고, 남은 땅으로는 계획한 집을 지을 수 없었습니다. A씨는 계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개인 말만 믿고 한 착오도 취소 사유가 되나요?

됩니다. 주택을 짓겠다는 매수 목적과 도로 편입이 조금뿐이라는 전제가 계약 과정에서 드러나 매도인도 알고 있었다면, 그 동기는 계약 내용이 되어 착오 취소의 대상이 됩니다.

대법원은 매매대상 토지 중 20~30평 가량만 도로에 편입된다는 중개인의 말을 믿고 주택 신축을 위해 땅을 샀는데 실제로는 전체 면적의 약 30%인 197평이 편입된 사건에서 착오 취소를 인정했습니다. 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 계약 내용으로 인정되면 충분하고, 따로 그 동기를 계약 내용으로 하자는 합의까지 할 필요는 없다고 보았습니다.

다만 착오는 보통 사람이 매수인 입장이었어도 그 계약을 하지 않았을 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 합니다. 남은 땅만으로 원하는 크기의 집을 지을 수 없게 됐다는 사정이 이를 보여 줍니다.

직접 확인하지 않은 매수인의 잘못은 문제가 되지 않나요?

가벼운 과실은 취소를 막지 못하고, 중대한 과실이 있을 때만 취소할 수 없습니다. 중대한 과실은 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 말합니다.

같은 판결에서 매수인은 정육점을 운영하던 사람이었고 매도인 동생을 포함한 중개인들 말만 믿고 착오에 빠졌습니다. 대법원은 매수인의 직업과 착오 경위에 비추어 제대로 알아보지 못했다는 점만으로는 중대한 과실이 아니라고 보았습니다. 부동산 개발업자처럼 토지이용계획을 늘 확인하는 직업이라면 판단이 달라질 수 있습니다.

중개인에게도 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 개업공인중개사는 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항을 확인해 성실·정확하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 하며, 도시계획시설 도로 편입은 대표적인 이용 제한 사항입니다.

설명이 틀려 손해가 생겼다면 중개사에게 배상을 청구할 수 있고, 중개사가 가입한 공제나 보증보험으로 배상받을 수 있습니다. 매매계약을 취소해 대금을 돌려받더라도 설계비나 대출 이자처럼 남는 손해는 중개사에게 청구할 여지가 있습니다.

취소하면 낸 대금은 어떻게 돌려받나요?

취소된 매매는 처음부터 무효가 되므로 매도인은 받은 대금을, 매수인은 넘겨받은 땅과 등기를 돌려줘야 합니다. 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 등기 말소와 대금 반환을 동시에 이행합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 취소는 매도인에게 의사표시로 하면 되고 소송이 꼭 필요하지는 않습니다. 매도인이 대금을 돌려주지 않을 때 부당이득 반환 소송을 냅니다.

도로 편입 착오 취소 대응 순서

• 편입 면적 확인 - 토지이용계획확인서, 지적도, 분할 측량 결과로 실제 편입 면적과 비율을 확인합니다. 남은 땅으로 원래 목적을 이룰 수 있는지 판단하는 자료입니다.
• 계약 당시 설명 확보 - 중개인이 말한 편입 면적, 주택 신축 목적을 말한 문자나 녹음, 계약서 특약을 모읍니다. 동기가 매도인에게 드러났다는 증거가 됩니다.
• 매수 목적 증명 - 건축 설계 상담 기록, 대출 용도 서류처럼 주택 신축 목적을 보여 주는 자료를 정리합니다. 착오의 중요성을 뒷받침합니다.
• 취소 통지 - 매도인에게 착오를 이유로 매매계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 편입 사실을 안 날부터 3년 안이어야 합니다.
• 반환·배상 청구 - 매도인에게 대금 반환을, 중개사에게 남는 손해의 배상을 청구합니다. 응하지 않으면 소송으로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「도로 편입 부분은 매수인이 부담한다」는 특약이 있거나 매수인이 토지이용계획확인서를 받아 본 사정이 있으면 계약서와 중개 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집 지을 목적을 계약서에 안 적었으면요?
  계약서에 적지 않았어도 계약 과정에서 드러났다면 됩니다. 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결은 동기를 상대방에게 표시해 해석상 계약 내용으로 인정되면 충분하고 별도 합의는 필요 없다고 보았습니다. 매도인이 있는 자리에서 주택 신축 목적을 말했다는 문자나 증언이 있으면 이를 뒷받침합니다.
• 편입 면적이 10%면 취소가 어렵나요?
  비율만으로 정해지지 않습니다. 민법 제109조 제1항의 중요부분 착오는 보통 사람이 그 입장이었다면 계약하지 않았을 정도인지로 판단합니다. 10%라도 편입 때문에 건축 허가 요건을 못 채우게 됐다면 중요부분이 될 수 있고, 30%라도 목적 달성에 지장이 없으면 인정되기 어렵습니다.
• 매도인이 중개인 말을 몰랐다고 하면요?
  매수 목적과 편입 전제가 매도인에게 드러났는지가 쟁점이 됩니다. 매도인이 계약 자리에 있었거나 중개인을 통해 설명을 들었다면 표시된 동기로 볼 여지가 큽니다. 판례 사건에서도 설명한 중개인에 매도인의 동생이 포함돼 있었고, 이런 사정이 매도인이 알았다는 판단의 근거가 됐습니다.
• 취소 기간은 언제부터 계산하나요?
  민법 제146조에 따라 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 취소해야 합니다. 착오에서는 도로 편입 면적을 알게 된 날이 추인할 수 있는 날이 됩니다. 분할 측량 결과나 편입 통지서를 받은 날짜가 기준이 되므로 그 문서를 보관해야 합니다.
• 중개사에게는 얼마까지 청구할 수 있나요?
  설명 잘못과 인과관계가 있는 재산상 손해를 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 설계비, 대출 이자, 취득세처럼 계약 취소 후에도 남는 비용을 영수증으로 증명합니다.
• 취소 대신 대금을 깎아 달라고 할 수 있나요?
  당사자가 합의하면 가능합니다. 착오 취소는 계약 전체를 무효로 하는 제도라서 법원이 대금만 깎아 주지는 않습니다. 남은 땅으로도 쓸모가 있다면 매도인과 편입 면적만큼 대금을 줄이는 합의를 하고, 합의가 되지 않을 때 취소를 선택하는 순서가 현실적입니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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