매매 계약

가압류가 걸린 건물을 샀다가 경매로 소유권을 잃었다면 매매대금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류 등기가 된 건물을 샀는데 그 가압류에 기한 강제경매로 소유권을 잃었다면 매도인과의 매매계약을 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이 경우를 저당권 실행으로 소유권을 잃은 경우와 같게 보아 매도인의 담보책임 규정을 준용했습니다. 지금은 매각대금 완납으로 소유권이 넘어간 날짜와 매매계약서의 가압류 말소 약정 문구를 확인하십시오.

계약 당시 가압류 등기를 보고 샀다는 이유로 청구를 포기할 필요는 없습니다. 이 담보책임은 매수인이 가압류를 알았는지를 요건으로 하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

FF씨는 2024년 6월 GG씨에게서 상가건물을 5억원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부에는 GG씨의 채권자 명의로 2억원 가압류 등기가 있었지만, GG씨는 잔금 뒤 곧바로 말소해 주겠다고 계약서에 적었습니다. 그러나 GG씨는 빚을 갚지 않았고, 가압류채권자가 본안 판결을 받아 강제경매를 신청해 2026년 봄 건물이 다른 사람에게 매각되면서 FF씨는 소유권을 잃었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류로 소유권을 잃어도 매도인 담보책임이 적용되나요?

적용됩니다. 민법은 매매 목적 부동산에 설정된 저당권이나 전세권의 행사로 매수인이 취득한 소유권을 잃으면 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 규정이고, 조문에는 가압류가 직접 적혀 있지 않습니다.

대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 가압류 목적이 된 부동산을 산 사람이 그 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃은 경우가 저당권 행사로 소유권을 잃은 경우와 비슷하므로 이 규정을 준용한다고 했습니다. 그래서 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약을 해제하면 무엇을 돌려받나요?

계약을 해제하면 매도인은 원상회복으로 받은 매매대금을 돌려줘야 하고, 받은 날부터의 이자도 더해야 합니다. 매수인이 대금 전액을 치렀다면 대금 전액과 그 이자가 반환 대상입니다. 위 사례라면 5억원과 대금을 받은 날부터의 이자를 청구하게 됩니다.

매수인이 손해를 입었다면 그 배상도 따로 청구할 수 있습니다. 소유권이전등기 비용, 취득세 등 이전 과정에서 쓴 비용, 소유권 상실로 입은 영업 손실 등이 손해 항목으로 검토됩니다.

경매 전에 가압류 채무를 대신 갚았다면요?

매도인에게 그 금액의 상환을 청구할 수 있습니다. 매수인이 자기 돈을 들여 소유권을 지켰다면 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다는 규정이 있습니다. 가압류채권자에게 직접 갚고 경매를 막았다면 계약은 유지한 채 갚은 돈을 돌려받는 방법입니다.

어느 쪽을 택할지는 건물 시세와 가압류 금액을 비교해 정합니다. 위 사례처럼 가압류 금액이 2억원이고 건물 가치가 그보다 훨씬 크다면, 경매 전에 대신 갚고 매도인에게 상환을 청구하는 편이 손실이 적을 수 있습니다. 이미 매각으로 소유권을 잃었다면 해제와 대금 반환, 손해배상으로 갑니다.

가압류 부동산 소유권 상실 대응 순서

• 소유권 상실일 확인 - 매각대금 완납일을 경매 기록으로 확인합니다. 담보책임이 생긴 시점입니다.
• 계약서 약정 확인 - 가압류 말소 약정과 대금 인수 여부를 확인합니다. 매도인이 부담할 채무인지가 정해집니다.
• 매도인 재산 보전 - 매도인의 예금과 다른 부동산에 가압류를 신청합니다. 반환 판결 뒤 회수를 대비합니다.
• 해제 통지 - 계약 해제와 대금 반환, 손해배상을 내용증명으로 요구합니다. 해제의 의사표시가 도달해야 효력이 생깁니다.
• 반환 소송과 집행 - 대금과 이자, 손해배상을 청구하고 판결로 집행합니다. 경매 배당에서 남은 돈이 있는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매대금에서 가압류 채무를 매수인이 인수하기로 했거나 경매 절차가 아직 진행 중이라면 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 담보책임과 경매 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류는 조문에 없는데 담보책임이 적용되나요?
  적용됩니다. 민법 제576조 제1항은 저당권·전세권 행사로 소유권을 잃은 경우를 정하지만, 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃은 경우가 이와 비슷하다며 이 조항을 준용했습니다. 해제와 손해배상을 모두 청구할 수 있습니다.
• 가압류를 알고 샀어도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제576조는 매수인의 선의를 요건으로 하지 않아, 매수인이 가압류 등기를 보고 샀더라도 그 행사로 소유권을 잃으면 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 대금에서 가압류 채무를 매수인이 인수하기로 했다면 결론이 달라집니다.
• 해제하면 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제548조 제1항은 계약이 해제되면 각 당사자가 원상회복 의무를 진다고 하고, 제2항은 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 매도인은 매매대금과 함께 받은 날부터의 이자를 돌려줘야 합니다.
• 등기비용이나 세금도 손해로 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제576조 제3항은 소유권을 잃은 매수인이 손해를 받은 때 그 배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 소유권이전등기 비용, 취득세 같은 이전 비용, 소유권 상실로 입은 손실이 검토 대상이고, 영수증과 납부 내역으로 금액을 증명합니다.
• 경매 전에 대신 갚으면 어떻게 되나요?
  매도인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제576조 제2항은 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 가압류채권자에게 직접 변제해 경매를 막으면 계약은 유지하면서 갚은 금액을 매도인에게서 돌려받게 됩니다.
• 매도인에게 재산이 없으면 어떻게 하나요?
  미리 보전해 두어야 합니다. 경매가 진행되는 단계에서 매도인의 예금이나 다른 부동산에 가압류를 걸어 두면, 민법 제576조 제3항의 손해배상과 대금 반환 판결을 받은 뒤 그 재산을 압류해 회수할 수 있습니다. 경매 배당 후 남은 잉여금이 매도인에게 돌아가는지도 확인합니다.

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