주택 임대차

보증금 증감 금지 특약을 했는데 전세 시세가 내리면 감액 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금 감액 금지 특약을 했더라도 전세 시세 하락 같은 경제사정 변동이 있으면 임차인은 보증금 감액을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하므로 감액 금지 부분은 효력이 없고, 증액 금지 부분만 유효합니다. 지금은 같은 평형의 최근 전세 실거래가 자료부터 모아 두십시오.

감액 금지 특약에 서명했다는 이유로 감액 요구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 보증금 3억원에 아파트 전세 계약을 하면서 「계약기간 중 보증금 증감 없음」 특약에 서명했습니다. 2026년 들어 같은 단지 같은 평형 전세가 2억5천만원 안팎으로 거래되자 B씨는 감액을 요구했지만, 임대인은 특약을 이유로 거절했습니다. B씨는 특약 때문에 감액을 청구할 수 없는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 증감 금지 특약이 있어도 감액 청구를 할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 감액을 막는 특약은 임차인의 감액청구권을 빼앗는 약정이라 효력이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같습니다.

반대로 증액을 금지하는 특약은 임차인에게 유리하므로 유효합니다. 그래서 「증감 금지」라고 한 줄로 적은 특약도 증액 금지 부분만 살아 있고, 감액 금지 부분은 임차인을 묶지 못합니다. 임대인은 이 특약이 있는 한 계약기간 중 증액을 요구할 수 없습니다. 특약이 계약서에 인쇄된 문구이든 손으로 적은 문구이든 결론은 같습니다.

보증금 감액은 어떤 사정이 있어야 청구할 수 있나요?

약정한 보증금이 조세·공과금 등 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 되었을 때 장래에 대하여 감액을 청구할 수 있습니다. 주변 전세 시세가 크게 떨어진 경우가 대표적입니다. 계약 당시 시세와 지금 시세를 비교할 수 있는 자료가 필요합니다.

계약을 갱신할 때도 감액을 요구할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있기 때문입니다.

보증금 감액은 얼마까지 청구할 수 있나요?

감액에는 법이 정한 상한이 없습니다. 증액청구는 약정한 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도 조례로 그 안에서 더 낮출 수 있지만, 감액청구에는 이런 제한 규정이 없습니다. 결국 시세 변동 폭과 계약 당시 사정을 근거로 상당한 금액을 정하게 됩니다.

임대인이 감액에 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 차임·보증금 감액청구 소송을 낼 수 있습니다. 조정위원회는 보증금 증감에 관한 분쟁을 다룹니다. 감액이 확정되면 임대인은 줄어든 만큼의 보증금을 돌려주어야 합니다.

보증금 감액 청구 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서의 증감 금지 문구를 확인합니다. 감액 금지 부분은 효력이 없어 청구에 걸림돌이 되지 않습니다.
• 시세 자료 수집 - 같은 단지·평형의 최근 전세 실거래가를 모읍니다. 경제사정 변동을 보여 주는 핵심 자료가 됩니다.
• 감액 청구 통지 - 요구 금액과 근거를 적어 내용증명으로 보냅니다. 도달한 날 이후 기간부터 감액 효과를 주장할 수 있습니다.
• 조정 신청 - 임대인이 거절하면 주택임대차분쟁조정위원회에 신청합니다. 소송보다 빠르고 비용이 적습니다.
• 소송 제기 - 조정이 성립하지 않으면 감액청구 소송을 냅니다. 법원이 감정 등을 거쳐 상당한 보증금을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세대출이나 보증보험이 얽혀 보증금을 줄이면 대출 조건이 바뀌는 경우에는 대출 약정서와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 보증금 증감과 반환 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증액 금지 특약은 유효한가요?
  네, 유효합니다. 증액 금지 특약은 임차인에게 유리하므로 주택임대차보호법 제10조의 무효 대상이 아닙니다. 이 특약이 있으면 임대인은 계약기간 중 시세가 올라도 보증금 증액을 청구할 수 없습니다. 다만 계약이 끝나고 새로 계약할 때까지 묶이는 것은 아닙니다.
• 감액청구는 계약기간 중 언제든 할 수 있나요?
  네, 증액청구와 달리 감액청구에는 1년 제한 규정이 없습니다. 증액청구만 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 할 수 없도록 되어 있습니다. 다만 감액이 인정되려면 계약 뒤 경제사정 변동 등으로 기존 보증금이 적절하지 않게 되었다는 사정이 있어야 합니다.
• 감액이 인정되면 줄어든 돈은 언제 돌려받나요?
  감액청구의 효과는 장래에 대해 생깁니다. 합의나 판결로 감액이 확정되면 임대인은 줄어든 보증금을 반환할 의무를 집니다. 반환 시기를 따로 정하지 않았다면 즉시 청구할 수 있고, 임대인이 응하지 않으면 확정된 금액으로 반환 소송이나 강제집행을 검토합니다.
• 갱신할 때 보증금을 깎아 달라고 할 수 있나요?
  네, 할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 보지만, 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 갱신 요구와 함께 감액 요구를 문서로 보내 두면 협의나 조정에서 기준 시점이 분명해집니다.
• 조정위원회에서는 무엇을 해 주나요?
  주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환 등 분쟁을 심의·조정합니다. 양측 의견과 시세 자료를 보고 조정안을 내며, 양측이 수락하면 조정이 성립합니다. 소송보다 기간과 비용 부담이 적어 감액 분쟁의 첫 단계로 많이 씁니다.
• 임대인이 감액 요구를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
  감액을 요구했다는 사정은 갱신거절 사유가 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서가 정한 차임 연체, 실거주 등 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 감액 요구와 갱신 요구는 서로 별개로 행사할 수 있습니다.

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