주택 임대차

근린생활시설을 불법으로 주택으로 바꾼 집도 소액임차인 보호를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 근저당권이 설정된 근린생활시설을 허가 없이 주택으로 바꿔 임대했더라도 실제로 주거용으로 빌려 살고 있다면 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받습니다. 주택인지는 건축물대장 같은 공부가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 지금은 건축물대장의 위반건축물 표시와 근저당권 설정일을 확인해 두십시오.

무단 용도변경이라는 이유로 전입신고나 확정일자를 미룰 필요는 없습니다. 실제로 살 집이라면 입주하는 날 바로 해 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2025. 1. 1층은 식당, 2~3층은 근린생활시설인 건물의 3층 원룸을 보증금 5천만원에 빌려 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 알고 보니 건물주가 허가 없이 사무실을 원룸으로 개조한 것이었고, 건물에는 2023. 7. 설정된 근저당권이 있었습니다. 2026년 경매 소식을 들은 H씨는 불법 개조 건물이라도 먼저 받을 수 있는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허가 없이 주택으로 바꾼 근린생활시설도 소액임차인 보호를 받나요?

네, 특별한 사정이 없으면 보호를 받습니다. 주택임대차보호법에 해당하는 주택인지는 건축물대장의 용도 같은 형식이 아니라 실제로 주거에 쓰이는지로 판단합니다. 허가 없이 근린생활시설을 주택으로 바꿨더라도 임차인이 그곳을 주거용으로 빌려 살고 있다면 이 법이 적용됩니다.

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 주택임대차보호법이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하지 않는다고 보았습니다. 근저당권이 설정된 뒤 건물주가 건물 전체를 원룸으로 개조해 임대한 사안에서 소액임차인의 우선변제권을 인정했습니다.

위반건축물이라 원상복구 명령이 나오면 어떻게 되나요?

무단 용도변경은 건물주의 건축법 위반 문제이고, 그것만으로 임차인의 권리가 사라지지는 않습니다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꾸려면 허가를 받거나 신고를 해야 하고, 이를 어기면 건물주에게 시정명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

다만 원상복구 명령으로 실제로 살 수 없게 되면 임차인은 계약 목적을 이룰 수 없게 됩니다. 이때는 임대인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구하고, 손해가 있으면 배상을 청구합니다. 임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 집니다.

근저당권자보다 먼저 받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 시행령으로 서울특별시에서는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지, 그 밖의 지역에서는 7천500만원 이하 임차인이 2천500만원까지 근저당권자보다 먼저 받습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다.

이 기준은 그 주택에 처음 담보물권이 설정된 날을 기준으로 적용합니다. 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 당시 기준 금액으로 계산하므로 금액이 더 낮을 수 있습니다. 또 소액임차인들이 먼저 받는 금액의 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

무단 용도변경 주택 임차 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 위반건축물 표시와 원래 용도를 확인합니다. 원상복구 명령 위험을 미리 압니다.
• 입주·전입신고·확정일자 - 입주하는 날 세 가지를 모두 마칩니다. 대항력과 우선변제권의 기준일이 됩니다.
• 등기부 근저당 확인 - 근저당권 설정일과 금액을 확인합니다. 적용 기준 금액과 배당 부족 위험을 따집니다.
• 거주 증빙 보관 - 방 구조 사진과 공과금 내역을 모읍니다. 주거용이 아니라는 주장에 대비합니다.
• 경매 시 배당요구 - 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 소액임차인 최우선변제의 전제입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체가 업무시설로 사용승인을 받았고 원상복구 명령이 이미 내려진 상태라면 건축물대장과 행정처분 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불법 건축물이면 전입신고가 안 되나요?
  거주 목적이면 전입신고를 할 수 있습니다. 주민등록법 제6조 제1항은 30일 이상 거주할 목적으로 주소를 가진 사람을 등록하도록 정하고, 대법원도 무허가 건축물 관리 같은 사유는 전입신고 수리 여부를 심사할 때 고려할 수 없다고 봅니다. 건축물의 적법성은 전입신고 요건이 아닙니다.
• 원상복구 명령이 나오면 보증금은요?
  임대인에게 반환을 청구합니다. 원상복구로 주거용으로 쓸 수 없게 되면 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 다하지 못한 것이어서 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이사비 등 손해가 있으면 배상도 함께 청구합니다.
• 근저당권자가 불법 개조라며 배당에 이의하면요?
  실제 주거용이었다는 점을 증명하면 됩니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 등기부상 건물내역이나 허가 여부로 주택임대차보호법 적용 대상을 제한하지 않았습니다. 방·부엌·욕실 사진, 관리비와 공과금 납부 내역, 주민등록표 초본으로 계약 당시부터 살아 온 사실을 보여 줍니다.
• 소액임차인 합계가 건물값 절반을 넘으면요?
  절반까지만 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항은 임차인이 여럿이고 최우선변제액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 각자의 비율로 나눈다고 정합니다. 원룸이 많은 개조 건물은 이 제한에 걸리기 쉬워 기준 금액보다 적게 받을 수 있습니다.
• 근저당권 설정 뒤 개조된 건물도 같은가요?
  같습니다. 근저당권 설정 당시 근린생활시설이었더라도 그 뒤 주거용으로 바뀐 집을 임차했다면 소액임차인은 근저당권자보다 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항이 근거이고, 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다.
• 임차인에게도 건축법상 책임이 있나요?
  원칙적으로 없습니다. 건축법 제19조 제2항의 용도변경 허가·신고 의무는 건축물의 용도를 바꾸려는 자, 곧 건물주에게 있습니다. 임차인이 스스로 구조를 바꾼 것이 아니라면 이행강제금이나 시정명령의 상대방이 되지 않습니다. 다만 원상복구 공사로 거주가 어려워질 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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