주택 임대차

원래 상가였던 건물을 주택으로 개조해 빌렸는데 임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 원래 점포나 사무실이던 건물이라도 주거용으로 바꿔 임차했다면 주택임대차보호법이 적용되고 전입신고와 입주로 대항력을 갖출 수 있습니다. 이 법은 허가·등기 여부나 등기부상 건물내역을 따지지 않고 실제 주거용인지를 봅니다. 지금은 계약서의 임대 목적과 주거 설비를 사진으로 남겨 두십시오.

건축물대장의 용도를 주택으로 바꿔 달라고 집주인과 다툴 필요는 없습니다. 법 적용은 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임새로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025. 4. 2층 사무실을 원룸으로 고친 방을 보증금 5천만원에 빌려 바로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 방에는 싱크대와 욕실이 새로 설치되어 있었지만 건축물대장에는 여전히 근린생활시설로 적혀 있었습니다. 건물주가 바뀐다는 소식을 듣고 E씨는 주택 세입자로 보호받을 수 있는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래 상가였던 건물을 주택으로 빌려도 주택임대차보호법이 적용되나요?

네, 적용됩니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 그 건물이 허가를 받았는지, 등기가 되었는지, 등기부상 건물내역이 무엇인지를 따지지 않습니다. 원래 점포나 사무실이던 곳이라도 주거용으로 바꿔 임차했다면 이 법의 보호를 받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용된다고만 정하고, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 쓰여도 적용됩니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 이 법의 적용 대상을 합리적 이유 없이 좁힐 수 없다고 보았습니다.

따라서 전입신고와 입주를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권도 갖춥니다.

건축물대장에 아직 근린생활시설로 되어 있으면 어떻게 되나요?

건축물대장이나 등기부가 근린생활시설로 되어 있어도 실제로 주거용으로 쓰이면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 공부상 표시보다 실제 용도가 기준입니다.

다만 공부상 용도와 실제 구조가 다르면 경매 절차에서 매수인이나 근저당권자가 주거용이 아니라고 다투기 쉽습니다. 방과 부엌, 욕실을 갖추고 실제로 살아 온 사실을 사진, 관리비·공과금 납부 내역으로 증명해야 합니다. 허가 없이 용도를 바꿨다면 건물주가 행정상 제재를 받을 수 있지만, 그것만으로 임차인의 보호가 없어지지는 않습니다.

주거용인지는 언제를 기준으로 판단하나요?

원칙적으로 임대차계약을 맺을 당시의 실제 구조와 용도를 기준으로 봅니다. 계약 당시 주거용으로 개조되어 있었고 주거 목적으로 빌렸다면, 나중에 건물주가 다시 사무실로 쓰겠다고 해도 법 적용이 바뀌지 않습니다.

반대로 계약할 때는 사무실로 빌렸는데 임차인이 임의로 그 안에서 살기 시작했다면 주거용 임대차로 보기 어렵습니다. 계약서의 임대 목적과 계약 당시 구조가 판단의 출발점입니다. 임대인이 주거 사용을 알고 전입신고를 받아 준 사정이 있다면 주거용 임대차로 인정될 여지가 생깁니다.

상가 개조 주택 임차 대응 순서

• 구조 기록 - 계약 전에 방·부엌·욕실 등 주거 설비를 사진으로 남깁니다. 주거용 여부 다툼에서 증거가 됩니다.
• 계약서 목적 기재 - 계약서에 임대 목적을 주거용으로 적습니다. 사무실 계약서라면 법 적용이 다투어집니다.
• 전입신고·확정일자 - 입주하는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권의 기준일이 됩니다.
• 등기부 확인 - 근저당권이 이미 있는지 봅니다. 앞선 근저당권이 크면 보증금 회수 위험이 커집니다.
• 거주 증빙 보관 - 관리비·공과금 납부 내역을 모아 둡니다. 실제 거주 사실을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 전체가 업무시설로 사용승인을 받았거나 임대 목적이 사무실 겸용이라면 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사무실 계약서로 계약했는데 실제로 살고 있다면요?
  주거용 임대차로 인정받기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용되는데, 계약 당시 사무실 용도로 빌렸다면 임차인이 임의로 거주를 시작해도 주거용 임대차가 되지 않는 것이 원칙입니다. 임대인이 주거 사용을 알고 동의했다는 사정이 있으면 다툴 여지가 있습니다.
• 불법 용도변경 건물도 보호받나요?
  보호받을 수 있습니다. 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다26879 판결은 주택임대차보호법이 관할관청의 허가 여부나 등기 여부를 구별하지 않는다고 보았습니다. 허가 없이 주거용으로 개조한 건물이라도 실제 주거용으로 임차했다면 법이 적용됩니다. 다만 행정상 원상복구 명령이 나오면 거주가 어려워질 수 있습니다.
• 일부는 가게, 일부는 살림집이면요?
  적용됩니다. 주택임대차보호법 제2조는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰이는 경우에도 이 법을 적용한다고 정합니다. 가게 뒤편에 방이 있는 점포 겸용 주택처럼 주된 용도가 주거인지 영업인지를 면적과 구조로 따져, 주거가 주된 용도라면 주택임대차로 봅니다.
• 상가건물 임대차보호법과 겹치면 어느 법인가요?
  주거용이 주된 용도라면 주택임대차보호법이, 영업용이 주된 용도라면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 한 계약에 두 법이 동시에 적용되지는 않습니다. 사업자등록을 내고 영업을 주로 한다면 상가 임대차로 볼 가능성이 커지므로, 계약서의 임대 목적과 실제 사용 모습을 함께 확인해야 합니다.
• 전입신고가 거부되면 어떻게 하나요?
  실제로 30일 이상 거주할 목적으로 이사했다면 전입신고를 거부할 수 없는 것이 원칙입니다. 주민등록법 제6조 제1항은 30일 이상 거주할 목적으로 거주지를 가진 사람을 등록하도록 정하고, 건축물의 공부상 용도는 수리 거부 사유가 아닙니다. 거부되면 거부 처분에 대해 다툴 수 있습니다.
• 확정일자는 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 주택 소재지 주민센터, 등기소, 공증인 등에서 부여하고, 건물의 공부상 용도를 요건으로 하지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제1항이 확정일자부여기관을 정합니다. 대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 경매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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