건축·용도변경

건축허가에 대지 일부를 통로로 내놓으라는 내용이 붙었는데 무효인 부관 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건축허가의 통로 제공 의무가 지구단위계획에 따른 것이라면 부관이 아니어서 기속행위에 붙은 부관이라 무효라는 주장은 통하지 않습니다. 대법원 2011두8277 판결은 도시설계에 따른 보차혼용통로 제공을 법령에 따른 의무로 보았고, 현행 국토계획법 제54조는 지구단위계획에 맞게 건축하도록 정합니다. 지금은 통로 의무의 근거가 무엇인지 확인하십시오.

통로 제공 의무가 마음에 들지 않는다고 해서 허가 전체를 포기하고 다시 신청할 필요는 없습니다. 그 의무가 어디서 왔는지 확인하는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025년 지구단위계획구역 안의 대지에 5층 근린생활시설을 짓는 건축허가를 받았습니다. 허가서에는 대지 한쪽 폭 4미터 부분을 보행자와 차량이 함께 다니는 통로로 만들어 상시 개방하라는 내용이 붙어 있었습니다. K씨는 건축허가는 요건만 맞으면 내주어야 하는 것인데 이런 부담을 붙이는 것은 무효가 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축허가에 붙은 통로 제공 의무는 부관인가요?

지구단위계획에 따른 것이라면 부관이 아닙니다. 대법원은 도시설계에서 보차혼용통로로 지정된 대지 부분을 건축허가에서 통로로 조성·제공하도록 한 것은 도시설계에 맞게 건축하도록 한 법령 규정에 따른 것일 뿐, 수익적 행정행위인 건축허가에 붙은 부관으로서의 부담이 아니라고 보았습니다. 그래서 기속행위에 붙은 부관이어서 무효라는 주장도 받아들이지 않았습니다.

당시 근거였던 구 건축법의 도시설계지구 제도는 지구단위계획으로 통합되었습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하려면 그 지구단위계획에 맞게 하도록 정합니다. 지구단위계획에 공공보행통로나 보차혼용통로가 지정되어 있으면 통로 제공은 법령상 의무입니다.

허가권자가 따로 붙인 조건이라면 다툴 수 있나요?

다툴 여지가 있습니다. 지구단위계획 같은 법령상 근거 없이 허가권자가 따로 붙인 조건이라면 부관이고, 행정기본법의 부관 요건을 따집니다. 행정청은 처분에 재량이 없으면 법률에 근거가 있을 때만 부관을 붙일 수 있습니다.

재량이 있는 처분에 붙인 부관이라도 처분의 목적에 위배되지 않고, 처분과 실질적 관련이 있으며, 목적 달성에 필요한 최소한의 범위여야 합니다. 통로 폭이나 개방 시간이 지나치게 넓거나 건축 목적과 관련이 없다면 이 요건 위반을 주장할 수 있습니다.

나중에 지구단위계획이 바뀌면 통로를 막아도 되나요?

곧바로 막을 수는 없습니다. 대법원은 지구단위계획에서 통로 부분이 빠지고 인근 다른 곳이 도로예정지로 지정되었더라도, 처분의 위법 여부는 처분 당시의 법령과 사실상태를 기준으로 판단하므로 건축허가 중 통로 제공 부분이 곧바로 효력을 잃는 것은 아니라고 보았습니다.

계획이 바뀌었다면 허가권자에게 허가 내용 변경을 신청해 통로 제공 의무를 정리하는 절차를 밟아야 합니다. 허가받은 사항의 변경은 변경 전에 허가를 받거나 신고해야 합니다.

건축허가 통로 조건 대응 순서

• 허가서 문구 확인 - 통로 조성 의무가 허가서 본문인지 조건란인지, 근거 조항이 적혀 있는지 봅니다.
• 지구단위계획 열람 - 해당 대지의 지구단위계획 결정도와 시행지침에 통로 지정이 있는지 확인합니다.
• 부관 요건 검토 - 법령 근거가 없다면 행정기본법상 부관 요건을 갖췄는지 검토합니다.
• 변경 협의 또는 불복 - 통로 위치·폭 조정이 가능한지 허가권자와 협의하고, 어렵다면 허가를 안 날부터 90일 안에 불복을 검토합니다.
• 계획 변경 시 허가 변경 - 지구단위계획이 바뀌면 허가 변경 절차로 의무를 정리합니다. 임의로 통로를 막지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 통로 부지를 기부채납하기로 약정했거나 용적률 완화를 받은 대가로 통로를 제공한 경우에는 약정서와 계획 결정 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 인허가와 부관을 둘러싼 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부담이 붙은 건축허가는 무효인가요?
  항상 그렇지는 않습니다. 행정기본법 제17조 제2항은 재량이 없는 처분에도 법률에 근거가 있으면 부관을 붙일 수 있다고 정합니다. 또 지구단위계획처럼 법령에 따라 정해진 의무를 허가에 적은 것은 처음부터 부관이 아니므로 부관 무효 법리가 적용되지 않습니다.
• 통로 제공이 부관이 아니라고 본 판례가 있나요?
  있습니다. 대법원 2012. 10. 11. 선고 2011두8277 판결은 도시설계에서 보차혼용통로로 지정된 부분을 건축허가에서 조성·제공하도록 한 것은 법령 규정에 따른 것일 뿐 수익적 행정행위에 붙은 부담이 아니라고 보았습니다. 기속행위에 붙은 부관이어서 무효라는 주장도 받아들이지 않았습니다.
• 지금도 같은 법리가 적용되나요?
  적용됩니다. 구 건축법의 도시설계지구는 지구단위계획으로 통합되었고, 국토계획법 제54조는 지구단위계획구역에서 건축하려면 지구단위계획에 맞게 하도록 정합니다. 계획에 통로가 지정되어 있으면 통로 제공은 법령상 의무입니다.
• 부관이 적법하려면 어떤 요건이 필요한가요?
  행정기본법 제17조 제4항은 부관이 처분의 목적에 위배되지 않을 것, 처분과 실질적인 관련이 있을 것, 목적 달성에 필요한 최소한의 범위일 것을 요구합니다. 법령 근거 없이 붙은 통로 조건이라면 이 세 가지를 하나씩 따져 다툴 수 있습니다.
• 계획이 바뀌면 통로 의무가 바로 없어지나요?
  바로 없어지지는 않습니다. 대법원 2011두8277 판결은 처분의 위법 여부는 처분 당시 법령과 사실상태를 기준으로 하므로, 뒤에 지구단위계획에서 통로 부분이 빠져도 허가 중 통로 제공 부분이 곧바로 효력을 잃지 않는다고 보았습니다. 허가 변경 절차를 밟아야 합니다.
• 허가 내용을 바꾸려면 어떻게 하나요?
  건축법 제16조 제1항에 따라 허가받은 사항을 변경하기 전에 허가권자의 변경허가를 받거나 신고해야 합니다. 통로 위치나 폭을 바꾸려면 바뀐 지구단위계획 내용을 근거로 변경을 신청하고, 승인 전에는 통로를 막지 않아야 시정명령을 피할 수 있습니다.

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