건축·용도변경

건축주 명의변경 금지 가처분을 했는데 구청이 명의변경을 수리했다면 취소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

어렵습니다, 가처분권자는 구청의 건축주 명의변경 수리처분 취소를 구할 법률상 이익이 없다는 것이 대법원 판단입니다. 가처분으로 얻는 이익은 건축법이 직접 보호하는 이익이 아니라 간접적인 사실상·경제적 이익이라고 보았기 때문입니다. 지금은 행정소송보다 가처분 채무자와 양수인을 상대로 한 민사 절차부터 점검하십시오.

구청에 가처분 결정문을 보냈다는 이유로 구청이 수리를 거부할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 가처분은 채무자를 묶는 민사 절차라 구청을 직접 구속하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 신축 중인 상가 건물을 건축주 A씨에게서 사들이기로 하고 대금 일부를 냈지만, A씨가 명의변경에 동의하지 않아 건축주 명의변경 금지 가처분을 받았습니다. 결정문을 구청에도 보냈는데, 2026년 초 구청은 A씨가 다른 사람 B씨에게 건축주 명의를 넘기는 신고를 수리했습니다. L씨는 구청의 수리처분을 취소해 달라고 소송을 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축주 명의변경은 어떤 절차로 이뤄지나요?

신고로 이뤄집니다. 건축허가를 받은 건축주가 공사 중인 건축물을 양도하면 양수인은 그 사실이 생긴 날부터 7일 안에 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경 동의서나 권리관계 변경을 증명하는 서류를 붙여 허가권자에게 내야 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행규칙」이 정한 절차입니다.

건축주가 허가받은 사항을 바꾸려면 미리 허가권자의 허가를 받거나 신고해야 한다는 건축법 규정이 이 절차의 근거입니다. 구청은 신고서가 형식적 요건을 갖췄는지를 중심으로 심사합니다.

가처분권자가 수리처분을 다툴 수 있나요?

원고적격이 없어 다투기 어렵습니다. 취소소송은 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 사람만 낼 수 있습니다. 처분의 상대방이 아닌 제3자도 법률상 이익이 있으면 소송을 낼 수 있지만, 여기서 법률상 이익은 처분의 근거 법률이 직접 보호하는 구체적인 이익을 말합니다.

대법원 2000. 4. 25. 선고 98두7923 판결은 구청이 가처분권자에게 가처분이 해제돼야 명의변경이 가능하다고 회신까지 해 놓고 명의변경 신고를 수리한 사안에서도, 가처분권자가 처분 취소로 얻는 이익은 간접적이거나 사실상·경제적 이익에 불과하다며 소를 각하한 원심을 유지했습니다. 구청의 회신이 있었다는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다.

그러면 가처분권자는 어떻게 권리를 지키나요?

민사 절차로 지킵니다. 공사 중인 건축물을 사들인 사람은 명의변경에 동의하지 않는 양도인을 상대로 건축주 명의변경 절차 이행을 구하는 소를 낼 수 있고, 건축주 명의변경 금지 가처분은 이 본안을 보전하기 위한 절차입니다. 본안에서 이기면 판결을 근거로 명의변경 신고를 할 수 있습니다.

가처분 뒤에 채무자가 제3자에게 명의를 넘겼다면, 그 처분이 가처분에 어긋난다는 점을 본안과 함께 다툽니다. 새 건축주와의 관계, 건축물 소유권 귀속을 함께 정리해야 실제로 건물을 확보할 수 있습니다. 공사가 계속되는 동안 건물이 완공돼 보존등기까지 되면 다툼이 더 복잡해지므로 진행 상황을 함께 확인합니다.

구청이 수리를 거부할 수 있는 경우는 없나요?

있습니다. 건축물 소유권을 둘러싼 소송이 계속 중이라 판결로 소유권 귀속이 확정될 때까지 수리를 거부하는 것이 상당하다고 본 사례가 있습니다. 다만 이것은 구청이 거부했을 때 그 거부가 적법할 수 있다는 의미이고, 수리했다고 해서 가처분권자에게 소송을 낼 자격이 생긴다는 뜻은 아닙니다.

건축주 명의변경 분쟁 대응 순서

• 수리 내역 확인 - 구청에 명의변경 신고 수리일과 새 건축주를 확인합니다. 이후 청구 상대를 정합니다.
• 본안 청구 정비 - 양도인을 상대로 한 명의변경 절차 이행 청구를 점검합니다. 새 건축주에 대한 청구 추가를 검토합니다.
• 추가 보전처분 - 새 건축주에 대한 처분금지가처분이 필요한지 봅니다. 추가 양도를 막습니다.
• 공사 진행 점검 - 사용승인과 보존등기 일정을 확인합니다. 등기가 되면 다툼이 커집니다.
• 소유권 귀속 정리 - 건축물 소유권과 대금 정산 관계를 함께 정리합니다. 판결 집행의 실익을 높입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주 명의를 신탁한 경우나 시행사·시공사 사이 사업권 양도 계약이 얽힌 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축주 명의변경과 건축물 소유권을 둘러싼 가처분과 본안 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 구청이 가처분이 풀려야 바꿔 준다고 회신했는데도 안 되나요?
  그래도 원고적격이 인정되지 않았습니다. 대법원 2000. 4. 25. 선고 98두7923 판결은 구청이 그런 회신을 보낸 뒤 명의변경을 수리한 사안에서 가처분권자에게 수리처분 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다. 회신은 구청에 대한 민원 자료 정도로 쓰입니다.
• 제3자는 언제 처분 취소소송을 낼 수 있나요?
  처분의 근거 법률이 직접 보호하는 구체적인 이익이 있을 때입니다. 행정소송법 제12조는 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 사람이 취소소송을 낼 수 있다고 정합니다. 단지 간접적인 사실상·경제적 이해관계만 있으면 원고적격이 없습니다.
• 명의변경 신고는 언제까지 해야 하나요?
  건축법 시행규칙 제11조 제1항은 공사 중 건축물을 양도받은 양수인 등이 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서를 내도록 정합니다. 변경 전 건축주의 명의변경 동의서나 권리관계 변경을 증명할 서류를 첨부해야 합니다.
• 양도인이 동의하지 않으면 명의를 못 바꾸나요?
  판결로 바꿀 수 있습니다. 공사 중 건축물의 양수인은 동의하지 않는 양도인을 상대로 그 의사표시에 갈음해 건축주 명의변경 절차 이행을 구하는 소를 낼 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 승소 판결은 건축법 시행규칙 제11조 제1항의 권리관계 변경 증명 서류가 됩니다.
• 구청이 명의변경 신고를 거부할 수 있나요?
  원칙적으로 형식 요건을 갖춘 신고는 수리해야 합니다. 건축법 제16조 제1항과 시행규칙의 신고 절차는 양수인에게 명의변경을 신고할 공법상 권리를 인정한 것으로 이해됩니다. 다만 소유권 다툼이 소송으로 계속 중이면 확정 때까지 수리를 거부할 수 있다고 본 사례도 있습니다.
• 가처분 뒤 명의를 넘겨받은 사람에게도 효력이 있나요?
  가처분에 어긋나는 처분은 가처분권자에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 건축주 명의는 등기처럼 공시되는 권리가 아니라 그 효력 범위를 두고 다툼이 생깁니다. 대법원 98두7923 판결도 이 문제는 민사 절차에서 다룰 사안으로 보았으므로 본안에서 새 건축주를 상대로 함께 다툽니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성