경매 낙찰

전세권 설정한 건물이 팔렸으면 전세금은 새 주인에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전세권을 등기한 건물이 팔렸다면 전세권이 끝날 때 새 소유자인 매수인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 판례는 새 소유자가 전세권설정자의 지위를 이어받아 전세금 반환의무를 진다고 봅니다. 지금은 등기부로 소유권 이전 사실과 내 전세권 등기가 그대로 있는지 확인하십시오.

건물이 팔렸다고 해서 새 소유자와 전세계약서를 다시 쓰거나 전세권을 다시 등기할 필요는 없습니다. 등기된 전세권은 그대로 새 소유자에게 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 소형 사무실 건물 3층을 전세금 1억 5,000만원, 존속기간 2년으로 전세권을 등기하고 쓰고 있습니다. 2025년 가을 건물 소유자가 건물을 B씨에게 팔고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2026년 5월 만료를 앞두고 A씨는 전세금을 전 소유자와 새 소유자 중 누구에게 받아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권이 있는 건물이 팔리면 전세금은 새 소유자에게 받나요?

네, 새 소유자에게 받습니다. 전세권이 성립한 뒤 목적물 소유권이 넘어가면, 민법이 전세권 관계의 당사자로 정한 전세권설정자나 소유자는 새 소유자로 볼 수밖에 없습니다. 그래서 전세권은 전세권자와 새 소유자 사이에서 같은 내용으로 존속하고, 새 소유자가 전세권이 소멸할 때 전세금 반환의무를 집니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 쓰면서, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받는 물권입니다. 소유자에 대한 권리가 아니라 건물 자체를 지배하는 권리여서 소유자가 바뀌어도 영향을 받지 않습니다.

주택·상가 임대차와는 무엇이 다른가요?

근거 규정이 다를 뿐 결론은 같습니다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인에 대해 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 명문으로 정합니다. 민법의 전세권에는 그런 조문이 없지만, 판례가 전세권의 물권 성질에서 같은 결론을 끌어냈습니다. 그래서 전세권 등기만 되어 있다면 전입신고나 사업자등록 여부와 상관없이 새 소유자에게 전세권을 주장할 수 있습니다.

새 소유자가 전세금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

전세권에 기해 건물 경매를 청구할 수 있습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있고, 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 전세금을 받습니다. 경매를 신청하려면 건물을 넘겨줄 준비와 전세권 말소 서류를 제공해 상대방을 지체에 빠뜨려야 합니다.

전세금 반환과 건물 인도·말소등기 서류 교부는 동시이행 관계입니다. 새 소유자가 전세금을 주지 않는 동안 전세권자는 건물을 비워 주지 않아도 됩니다.

전세권 설정 건물 매매 뒤 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권 이전일과 새 소유자, 내 전세권 등기가 그대로 있는지 봅니다. 전세권 순위도 함께 확인합니다.
• 새 소유자에게 통지 - 전세권 존속과 만료일, 반환받을 전세금을 서면으로 알립니다. 도달일을 남깁니다.
• 만료 전 의사 정리 - 계속 쓸지 나갈지 정해 만료 6월 전부터 1월 전 사이 협의합니다. 통지가 없으면 법정갱신이 됩니다.
• 반환 청구 - 만료 뒤 인도 준비와 말소 서류를 제공하며 전세금을 청구합니다. 동시이행 관계를 기록합니다.
• 경매 청구 - 반환을 지체하면 전세권에 기해 임의경매를 신청합니다. 판결 없이 신청할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권 등기 없이 전세계약만 한 경우나 매매 전에 전세권이 근저당보다 늦게 설정된 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환 소송과 전세권에 기한 경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권은 어떤 권리인가요?
  전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 용도에 맞게 사용·수익하는 물권입니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 다른 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있다고 정합니다. 등기해야 성립합니다.
• 전 소유자에게는 청구할 수 없나요?
  판례는 새 소유자가 전세권 내용에 따른 권리의무의 직접 당사자가 된다고 보았습니다. 대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결은 전세권이 새 소유자와의 사이에서 같은 내용으로 존속하고, 소멸할 때 새 소유자가 전세금 반환의무를 진다고 판단했습니다. 청구 상대는 새 소유자로 잡는 것이 원칙입니다.
• 임대차에도 같은 규정이 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항도 같은 취지로 정합니다. 두 법 모두 임차인이 대항력을 갖춘 경우에 적용됩니다.
• 만료 때 새 소유자가 아무 말이 없으면요?
  건물 전세권은 법정갱신됩니다. 민법 제312조 제4항은 전세권설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고, 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 기간 정함이 없으면 언제든 소멸을 통고할 수 있습니다.
• 전세금을 안 주면 경매를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 따로 판결을 받지 않아도 전세권 등기로 임의경매를 신청할 수 있습니다.
• 전세금을 받기 전에 먼저 비워 줘야 하나요?
  먼저 비워 줄 필요는 없습니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 전세권설정자가 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 한다고 정합니다. 서로 동시에 이행하는 관계여서 전세금을 받을 때까지 인도를 미룰 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성