경매 낙찰

건물과 전세권에 같은 채권으로 근저당을 따로 잡았으면 두 배로 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 같은 채권을 위해 건물과 전세권에 같은 최고한도로 잡은 두 근저당은 공동담보 등기가 없어도 공동근저당이 되어 한도는 하나로 묶입니다. 대법원 2008다57746 판결은 공동저당 등기가 성립요건이나 대항요건이 아니라고 보았습니다. 지금은 두 근저당의 설정계약서에서 피담보채권의 범위와 최고한도가 같은지 확인하십시오.

등기부에 「공동담보」 표시가 없다고 해서 두 근저당이 따로따로 한도를 가진다고 볼 필요는 없습니다. 당사자의 합의 내용이 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 은행에서 사업자금을 빌리면서 자기 소유 상가건물에 채권 최고한도액 6억원의 근저당을 설정했습니다. 같은 날 그 건물 2층에 설정되어 있던 B씨의 전세권에도 같은 대출을 담보하려고 채권 최고한도액 6억원의 근저당이 잡혔지만, 등기부에 공동담보 표시는 하지 않았습니다. 2026. 2. 경매가 시작되자 은행은 두 근저당을 합해 12억원까지 담보된다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동담보 등기가 없어도 공동근저당이 되나요?

됩니다. 근저당권설정자와 근저당권자가 같은 기본계약에서 생긴 채권을 겹쳐 담보하려고 여러 개의 근저당을 설정하기로 합의하고 각각 등기를 마쳤다면, 공동근저당 등기를 했는지와 관계없이 그 근저당들 사이에는 각 최고한도가 같은 범위에서 공동근저당관계가 성립합니다.

공동저당 등기는 여러 저당권이 같은 채권으로 묶여 있다는 사실을 알리는 등기절차일 뿐입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」 제78조는 등기관이 같은 채권에 관해 여러 부동산에 관한 권리에 저당권설정등기를 할 때 함께 담보된다는 뜻을 기록하도록 정하고 있으나, 이 기록이 없다고 공동근저당이 성립하지 않는 것은 아닙니다.

원안이 인용한 구 부동산등기법 제149조는 2011. 4. 12. 전부개정으로 조문이 바뀌어 현재는 제78조가 같은 내용을 규정합니다. 뒤에 추가로 담보를 설정하는 경우에는 새 등기와 종전 등기에 함께 담보된다는 뜻을 기록하도록 제78조 제4항이 따로 정합니다.

전세권에도 근저당을 설정할 수 있나요?

설정할 수 있습니다. 전세권자는 전세권을 담보로 제공할 수 있고, 전세권을 목적으로 한 저당권에는 저당권 규정이 준용됩니다. 건물 소유자가 건물에 근저당을 설정하고, 그 건물 일부에 대한 전세권에도 같은 채권을 위해 근저당을 설정하는 방식이 이 사례의 구조입니다.

전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람은 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 전세권자와 건물 소유자가 합의로 전세권을 없애더라도 근저당권자에게는 그 효과를 주장하기 어렵다는 뜻입니다.

공동근저당이면 경매 배당은 어떻게 되나요?

같은 채권을 위해 여러 부동산에 저당권이 설정된 경우 동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나눠 부담합니다. 일부만 먼저 배당하면 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있고, 그 부동산의 후순위 저당권자는 선순위자를 대위할 수 있습니다. 공동근저당으로 보면 근저당권자가 받을 수 있는 총액은 하나의 최고한도액을 넘지 못합니다.

중첩 근저당 확인 대응 순서

• 설정계약서 비교 - 두 근저당의 채무자, 기본계약, 피담보채권 범위를 표로 비교합니다. 같은 채권을 겹쳐 담보하는지가 핵심 사실입니다.
• 최고한도액 확인 - 등기부의 각 최고한도액이 같은지 봅니다. 공동근저당은 같은 범위에서 성립합니다.
• 등기 표시 확인 - 공동담보 표시가 없는 경우 경정등기를 검토합니다. 이후 거래 상대방에게 알리기 쉬워집니다.
• 배당표 검토 - 경매 배당에서 근저당권자가 두 한도를 합해 받는지 확인합니다. 초과 배당은 배당이의로 다툽니다.
• 말소 청구 준비 - 채무를 다 갚았다면 두 근저당을 함께 말소 청구합니다. 전세권 근저당만 남는 일을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 근저당의 채무자나 기본계약이 다르거나 최고한도액이 다르다면 설정계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소·배당이의 소송과 담보권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당이 두 개면 한도도 두 배인가요?
  같은 기본계약의 채권을 겹쳐 담보하기로 하고 같은 최고한도로 설정했다면 공동근저당이 되어 한도는 하나의 최고한도로 묶입니다. 두 한도를 합한 금액을 받을 수 있는 것이 아니어서 배당표에서 이를 확인해야 합니다.
• 공동담보 등기가 없으면 따로 보나요?
  따로 보지 않습니다. 공동저당 등기는 권리관계를 알리는 절차 규정일 뿐 공동저당의 성립요건이나 대항요건이 아니어서, 등기 없이도 당사자의 합의에 따라 공동근저당관계가 성립합니다. 합의 내용은 설정계약서로 확인합니다.
• 근저당은 어떤 담보인가요?
  담보할 채무의 최고한도액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미루는 저당권입니다. 확정될 때까지 채무가 줄거나 바뀌어도 근저당에는 영향이 없고, 이자는 최고한도액 안에 포함됩니다. 그래서 한도가 곧 담보 범위입니다.
• 전세권을 담보로 잡힐 수 있나요?
  전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 전세권을 목적으로 한 저당권에는 저당권 규정이 준용되어, 건물 근저당과 같은 방식으로 경매와 배당이 진행됩니다.
• 전세권을 합의로 없애면 근저당도 사라지나요?
  전세권에 저당권을 설정한 사람은 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 근저당권자 동의 없이 전세권을 없애는 합의는 근저당권자에게 주장하기 어렵습니다.
• 경매하면 어느 쪽에서 먼저 배당받나요?
  동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나눠 부담합니다. 한쪽만 먼저 배당하면 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있고, 후순위 저당권자는 대위를 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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