경매 낙찰
토지 후순위 근저당인데 집합건물 일부 호실만 경매되면 선순위를 대위할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 나대지 근저당권이 집합건물 대지권 지분 근저당권으로 바뀐 뒤 일부 호실만 경매되어 후순위가 불리해졌다면 선순위를 대위할 수 있습니다. 민법 제368조 제2항 후문을 유추적용하며, 대위 범위는 선순위가 다른 대지권 지분의 경매대가에서 받을 수 있었던 금액의 한도입니다. 지금은 토지 전체에서 동시에 배당받았을 때와 실제 배당액의 차이부터 계산하십시오.
집합건물 일부 호실의 배당표를 받았다면, 선순위 근저당권자가 토지 전체에서 동시에 배당받았을 때와 비교해 내 몫이 얼마나 줄었는지부터 계산하십시오. 그 차액이 대위를 주장할 수 있는 범위입니다.
토지에만 근저당을 잡았으니 건물이 지어진 뒤에는 호실별로 따로 할 수 있는 것이 없다고 포기할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
2023년 A씨는 B씨에게 3억원을 빌려주고 B씨 소유 나대지에 2순위 근저당권을 설정했습니다. 1순위로는 은행이 5억원 근저당권을 먼저 잡고 있었습니다. 그 뒤 B씨는 이 땅에 10개 호실의 집합건물을 지어 보존등기와 대지권등기를 마쳤습니다. 2025년 일부 호실만 먼저 경매되었고, 은행이 그 대금에서 채권 대부분을 가져가 A씨는 거의 배당받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
나대지 근저당은 집합건물이 지어지면 어떻게 되나요?
각 호실의 대지권 지분에 대한 근저당권으로 바뀌어 남습니다. 나대지에 순위가 다른 근저당권이 여러 개 설정된 뒤 그 위에 집합건물이 지어지고 소유권보존등기와 대지권등기가 마쳐지면, 토지 근저당권은 각 구분소유권의 대지권 지분에 대한 근저당권으로 변해 존속합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다.
- 1
나대지 근저당 설정
선순위·후순위 순위 확정
- 2
집합건물 신축
보존등기와 대지권등기
- 3
대지권 지분 근저당으로 전환
호실별 지분에 근저당 존속
- 4
일부 호실 경매
선순위가 먼저 배당
- 5
후순위 대위
다른 호실에서 선순위 자리 대위
그 결과 각 근저당권은 같은 채권을 담보하기 위해 여러 대지권 지분에 공동으로 근저당권을 설정한 것과 비슷한 모습이 됩니다. 일부 호실만 경매되면 그 호실의 대지권 지분 대가에서 선순위가 먼저 받아 가는 구조가 생깁니다.
일부 호실만 먼저 경매되면 후순위는 대위할 수 있나요?
할 수 있다고 보는 것이 공동저당 규정의 취지입니다. 같은 채권을 담보하는 여러 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하면 선순위는 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있고, 그 부동산의 차순위 저당권자는 선순위가 다른 부동산 경매대가에서 받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위를 대위해 저당권을 행사할 수 있습니다.
집합건물 사안에서는 이 규정을 유추적용합니다. 경매된 호실의 대지권 지분 대가에서 선순위 토지 근저당권이 소멸하고, 후순위가 토지 전체에서 동시에 배당받는 경우보다 불리해졌다면, 후순위는 선순위가 다른 대지권 지분의 경매대가에서 받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위를 대위합니다. 이 대위로 다른 호실의 경매절차에서 우선 배당을 받을 수 있습니다.
동시에 배당받았다면 얼마였는지는 어떻게 계산하나요?
동시 배당에서는 각 부동산의 경매대가에 비례해 선순위 채권을 나눠 부담합니다. 예를 들어 선순위 채권이 5억원이고 대지권 지분 전체 가치 중 먼저 경매된 호실들이 40%라면, 동시 배당이었을 때 그 호실들이 부담할 선순위 몫은 2억원입니다. 실제로 그 호실들 대가에서 선순위가 더 많이 가져갔다면 그 초과분이 후순위가 대위할 수 있는 범위의 출발점이 됩니다.
| 선순위 채권 전체 | 5억원 |
|---|---|
| 먼저 경매된 호실 부담분(40%) | 2억원 |
| 나머지 호실 부담분(60%) | 3억원 |
단순 예시 계산(먼저 경매된 호실의 대지권 가치 비율 40% 가정)
토지 근저당 후순위 대위 대응 순서
- 등기 연혁 확인 - 토지 근저당권 설정일과 순위, 집합건물 보존등기와 대지권등기 일자를 확인합니다. 근저당권이 대지권 지분으로 바뀌었는지가 출발점입니다.
- 호실별 가액 파악 - 각 호실의 감정가와 대지권 비율을 정리합니다. 동시 배당 가정 계산의 기초입니다.
- 불이익 계산 - 동시 배당이었다면 받았을 금액과 실제 배당액을 비교합니다. 대위 범위가 여기서 정해집니다.
- 배당이의와 대위 주장 - 배당기일에 이의하고, 다른 호실 경매에서 선순위를 대위해 배당을 요구합니다. 1주 안의 소 제기 증명을 챙깁니다.
- 나머지 호실 관리 - 아직 경매되지 않은 호실의 등기와 처분 상황을 확인합니다. 처분되면 대위할 대상이 줄어듭니다.
여기까지는 일반 기준이고, 선순위와 후순위가 채무자를 달리하거나 일부 호실이 이미 제3자에게 분양되어 대지권이 이전되었다면 등기부와 분양 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당과 배당이의 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
토지에만 근저당을 잡은 후순위 채권자는 건물이 올라가고 호실별로 경매가 진행되면 자기 권리가 흩어져 사라진다고 생각합니다. 선순위가 먼저 경매된 호실에서 채권을 다 가져가면 더 그렇습니다. 그러나 공동저당 규정의 유추적용으로 다른 호실에서 선순위 자리를 대신 차지할 길이 있습니다.
이 주장은 숫자로 증명해야 합니다. 토지 근저당권 설정일과 순위, 집합건물 보존등기와 대지권등기 일자, 호실별 감정가와 대지권 비율, 각 경매사건의 배당표가 모두 필요합니다. 동시 배당이었다면 받았을 금액을 계산하지 못하면 대위 범위를 특정할 수 없습니다.
이 계산은 배당기일 이의와 배당이의 소송의 청구 금액이 되고, 다른 호실 경매절차에서 우선 배당을 요구하는 근거가 됩니다. 호실별 경매 시기가 제각각이므로 각 사건의 배당기일과 1주의 소 제기 증명 기간을 사건별로 관리해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당과 배당이의 사건을 수행해 왔으며, 토지 근저당권이 대지권 지분으로 바뀐 경위와 호실별 가액을 먼저 정리한 뒤 동시 배당 가정 금액을 계산해 대위 범위를 특정하는 방식으로 대응합니다.
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지와 호실별 등기사항증명서·감정평가서·각 경매사건 배당표·근저당권 설정계약서를 준비해 주시면, 대지권 지분 근저당 전환 여부·동시 배당 가정 금액·대위 가능 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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