상가 임대차

건물주 잘못으로 계약이 끝났는데도 가게 시설을 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주 잘못으로 상가 계약이 중도에 해지되었더라도 임차인은 원칙적으로 시설을 철거하고 원상회복을 해야 합니다. 대법원은 임대인의 귀책사유는 손해배상 청구의 문제일 뿐 원상회복 의무를 없애지 않고, 시설비를 청구하지 않기로 한 약정도 원상복구 면제로 볼 수 없다고 합니다. 지금은 철거 비용 견적과 건물주 잘못으로 생긴 손해 내역을 함께 정리해 두십시오.

철거 의무가 있다고 해서 손해를 혼자 떠안을 필요는 없습니다. 원상회복과 손해배상은 따로 따지는 문제이고, 둘 다 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2023년 6월 상가를 3년 기간으로 빌려 필라테스 스튜디오를 열면서, 계약이 끝나도 인테리어 비용을 청구하지 않기로 특약을 했습니다. 2025년 가을 건물주가 누수를 수개월 방치해 영업이 불가능해졌고 D씨는 계약을 해지했습니다. 그러자 건물주는 바닥재와 거울, 칸막이를 모두 철거하고 나가라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주 잘못으로 해지돼도 원상회복을 해야 하나요?

해야 합니다. 임대차가 중도에 해지되어 끝나면 임차인은 목적물을 원상으로 회복해 반환해야 하고, 임대인의 귀책사유로 해지되었다는 사정만으로 이 의무가 없어지지 않습니다. 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결의 기준입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 차용물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하고, 이 규정을 임대차에 준용합니다. 원상회복의 대상은 임차인이 들여놓은 시설이고, 입점 당시 이미 있던 시설까지 새로 고칠 의무는 원칙적으로 없습니다.

시설비를 청구하지 않기로 했으면 철거도 면제되나요?

면제되지 않습니다. 영업을 위해 설치한 시설의 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 원상복구 의무를 지지 않기로 합의했다고 볼 수 없습니다. 계약서에 원상복구 조항이 따로 있다면 그 조항도 유효하게 적용됩니다.

시설비 청구 포기 약정은 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 봅니다. 원래도 임차인 자신의 영업을 위한 시설은 건물의 객관적 가치를 높이지 않아 유익비로 청구하기 어렵습니다.

건물주 잘못으로 생긴 손해는 어떻게 청구하나요?

임대인의 채무불이행으로 계약이 해지되었다면 그로 인한 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다. 계약의 해지는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 해지 뒤에도 남은 기간 영업손실이나 시설 투자금 손실을 채무불이행 손해로 다툴 수 있습니다.

철거 비용 역시 건물주 잘못이 없었다면 계약기간이 끝날 때 들었을 비용이라 그대로 손해로 인정되기는 어렵습니다. 대신 남은 기간에 대한 시설 투자 손실은 감가상각을 고려해 손해로 주장해 볼 수 있습니다.

원상회복 철거 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 원상복구 조항과 시설비 포기 조항의 문구를 확인합니다. 원상복구 범위를 정한 문구가 있으면 그에 따릅니다.
• 입점 당시 상태 확인 - 입점 당시 사진, 전 임차인 시설 인수 여부를 확인합니다. 원래 있던 시설은 철거 대상에서 뺄 수 있습니다.
• 귀책사유 정리 - 건물주의 누수 방치, 이중 임대, 영업 방해 등 해지 원인을 날짜별로 정리합니다. 손해배상 청구의 요건이 됩니다.
• 손해액 산정 - 남은 계약기간의 영업이익, 시설 투자 잔존가치를 계산합니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 철거와 청구 병행 - 철거를 마치고 점포를 넘기면서 보증금 반환과 손해배상을 함께 청구합니다. 보증금에서 공제될 항목도 미리 정리해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 시설을 그대로 쓰겠다며 다른 임차인에게 다시 세를 놓으려는 경우에는 원상복구 비용 공제가 막힐 수 있어 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 해지와 보증금·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원상회복은 어디까지 해야 하나요?
  임차인이 설치한 시설을 걷어내고 임차 당시 상태로 돌려놓는 것까지입니다. 입점할 때 이미 있던 시설이나 전 임차인이 남긴 시설을 인수했다면 그 부분까지 새로 고칠 의무가 있는지는 계약 내용에 따라 달라집니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모는 원상회복 대상이 아닙니다.
• 건물주가 시설을 그대로 쓰겠다고 하면요?
  그 경우 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 없습니다. 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결은 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용해 다시 임대하려 하면 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 없다고 했습니다.
• 시설비 포기 특약은 무효가 아닌가요?
  무효가 아닙니다. 민법 제626조의 비용상환청구권은 임의규정이라 당사자가 미리 포기할 수 있습니다. 다만 이 특약은 비용을 청구하지 않겠다는 뜻일 뿐, 대법원 2002다42278 판결처럼 원상복구 의무를 면제하는 합의로 확대 해석되지는 않습니다.
• 철거를 안 하면 어떻게 되나요?
  건물주가 철거하고 그 비용을 보증금에서 공제합니다. 철거가 늦어져 새 임차인을 받지 못한 손해도 청구될 수 있습니다. 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하므로 원상복구 비용 상당 손해배상액은 점포 반환 때 보증금에서 당연히 공제됩니다.
• 건물주 잘못이면 어떤 손해를 받을 수 있나요?
  해지 원인이 된 건물주의 채무불이행으로 생긴 손해를 청구합니다. 영업하지 못한 기간의 영업이익, 남은 계약기간을 고려한 시설 투자 손실, 이전 비용 등이 대상입니다. 손해와 채무불이행 사이의 인과관계와 금액은 임차인이 증명해야 하므로 매출 자료와 투자 영수증이 필요합니다.
• 해지하면 손해배상 청구를 못 하나요?
  할 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 해지로 계약관계를 끝내면서도 그 전에 생긴 건물주의 채무불이행 손해는 따로 청구할 수 있습니다.

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