경매 낙찰

근저당 잡기 2년 전에 빌려준 돈도 그 근저당으로 담보되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권을 설정하면서 약정했다면 설정 전에 빌려준 기존 채무도 그 근저당권의 담보 범위에 들어갑니다. 민법 제357조 제1항의 근저당권은 한도액만 정하고 담보할 채무의 확정을 장래로 미루므로 범위는 당사자 약정으로 정합니다. 지금은 설정계약서 피담보채무 란에 예전 차용금이 날짜와 금액으로 적혀 있는지 확인해 두십시오.

예전 빚을 담보에 넣으려고 근저당을 따로 하나 더 설정할 필요는 없습니다. 한도액 안이라면 약정으로 함께 담보할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 3월 B씨는 사업을 하는 A씨에게 1억원을 빌려주었습니다. 2025년 3월 A씨가 3억원을 더 빌리면서 자기 토지에 한도액 5억원의 근저당권을 설정해 주었고, 두 사람은 계약서에 2년 전 빌려준 1억원도 이 근저당으로 담보한다고 적었습니다. 2026년 A씨의 사업이 어려워지자 B씨는 예전 1억원도 근저당으로 우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당을 설정하기 전에 빌린 돈도 담보에 넣을 수 있나요?

넣을 수 있습니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권이므로, 당사자가 약정하면 설정계약 전부터 있던 채무도 피담보채무에 포함시킬 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 근저당권이 담보할 채무의 범위를 당사자에게 맡기고 있습니다.

포함 여부는 설정계약서 문언과 약정 경위로 판단합니다. 예전 차용금의 날짜·금액·차용증을 계약서에 특정해 두면 다툼이 줄어듭니다. 반대로 「향후 거래로 생기는 채무」만 적혀 있다면 기존 채무는 담보 범위 밖이라는 주장이 나올 수 있습니다.

한도액 안에서 담보되는 금액은 어떻게 계산하나요?

확정 당시 남은 원금과 이자를 합친 금액이 한도액 안에 있으면 전부 담보됩니다. 근저당권에서는 채무의 이자가 한도액 안에 들어간 것으로 봅니다. 각색 사례에서 새로 빌린 3억원과 예전 차용금 1억원, 밀린 이자를 합쳐도 5억원 안이면 모두 이 근저당권으로 우선변제를 받을 수 있습니다.

한도액을 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제를 받지 못하고 일반채권으로 남습니다. 예전 빚을 넣을 때에는 앞으로 붙을 이자와 추가 대출까지 감안해 한도액을 정해야 합니다.

설정한 뒤에 담보 범위를 바꿀 수 있나요?

피담보채무가 확정되기 전이라면 채무의 범위나 채무자를 바꿀 수 있습니다. 대법원은 근저당권이 부종성이 완화된 저당권이어서 확정 전에는 범위나 채무자 변경이 가능하고, 변경 후에는 변경된 범위의 채권만 담보된다고 보았습니다. 나중에 예전 빚을 추가하거나 빼려면 당사자가 합의하고 근저당권변경등기를 해 둡니다.

후순위 채권자에게도 예전 빚까지 우선 주장할 수 있나요?

등기된 한도액 안에서는 주장할 수 있습니다. 저당권자는 담보로 제공된 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있고, 근저당권 등기에는 한도액과 채무자가 기록되므로 후순위 채권자는 그 범위를 알고 거래한 것으로 봅니다. 다만 계약서에 기존 채무가 포함됐다는 사실은 근저당권자가 증명해야 합니다.

기존 채무 포함 근저당 대응 순서

• 계약서 문언 확인 - 피담보채무 란에 예전 차용금이 날짜·금액으로 적혀 있는지 봅니다. 특정돼 있으면 다툼이 줄어듭니다.
• 기존 채무 증빙 정리 - 예전 차용증, 송금 내역, 이자 지급 기록을 모읍니다. 채무가 실제로 있었다는 증거가 됩니다.
• 한도액 계산 - 새 대출, 기존 채무, 예상 이자를 합쳐 한도액 안인지 확인합니다. 넘는 부분은 우선변제를 받지 못합니다.
• 변경 합의와 등기 - 확정 전에 범위를 바꾸려면 합의서를 쓰고 근저당권변경등기를 합니다. 변경 뒤에는 새 범위만 담보됩니다.
• 배당 단계 점검 - 경매가 되면 채권계산서에 기존 채무를 따로 적어 냅니다. 빠뜨리면 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 제공자가 채무자 본인이 아닌 물상보증인이거나 계약서 문언이 포괄적이면 계약서 원문과 작성 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 경매 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예전 빚을 넣으려면 근저당을 따로 잡아야 하나요?
  따로 잡지 않아도 됩니다. 근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권이므로, 설정계약에서 기존 채무를 포함하기로 약정하면 하나의 근저당권으로 새 채무와 예전 채무를 함께 담보할 수 있습니다.
• 이자도 근저당으로 담보되나요?
  담보되지만 한도액 안에서만입니다. 근저당권에서는 채무의 이자가 한도액 중에 산입된 것으로 봅니다. 원금과 이자를 합친 금액이 한도액을 넘으면 넘는 부분은 근저당권으로 우선변제를 받지 못하고 일반채권으로 남습니다.
• 설정 뒤에 예전 빚을 추가할 수 있나요?
  피담보채무가 확정되기 전이라면 가능합니다. 대법원은 근저당권의 피담보채무가 확정되기 전에는 채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있다고 보았습니다. 당사자가 합의하고 근저당권변경등기를 해 두어야 제3자와의 관계에서도 다툼이 줄어듭니다.
• 등기부에 예전 빚이 따로 적히나요?
  적히지 않습니다. 근저당권 등기에는 한도액, 채무자의 성명과 주소, 약정이 있는 경우의 존속기간 등이 기록될 뿐 개별 채무는 기록되지 않습니다. 어떤 채무가 포함되는지는 설정계약서로 증명해야 하므로 계약서 원본을 보관해야 합니다.
• 후순위 채권자가 기존 빚을 빼라고 하면요?
  근저당권자가 약정을 증명하면 한도액 안에서는 우선합니다. 저당권자는 담보 부동산에서 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있고 한도액은 등기로 공시됩니다. 다만 기존 채무가 약정에 포함됐다는 사실은 계약서와 송금 내역으로 근저당권자가 증명해야 합니다.
• 예전 빚의 시효가 지나면 어떻게 되나요?
  담보에 포함돼 있어도 그 채무가 시효로 소멸하면 그 부분은 담보되지 않습니다. 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되므로, 오래된 차용금을 넣을 때에는 변제기와 그동안 이자를 받은 기록을 확인해 시효가 남아 있는지 먼저 봐야 합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?

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