경매 낙찰

근저당권자가 경매를 신청한 뒤 붙는 지연이자도 근저당으로 받아 가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 경매신청으로 근저당의 피담보채권이 확정된 뒤에 생기는 이자와 지연손해금도, 확정 전에 생긴 원금에 대한 것이라면 근저당 등기의 한도액 안에서 여전히 담보됩니다. 대법원은 확정 뒤 새 거래로 생긴 원금만 담보에서 빠진다고 봅니다. 지금은 등기부에 적힌 근저당 한도액과 현재까지의 원금·이자 합계를 비교해 두십시오.

근저당 한도액을 넘는 이자는 경매에서 이 근저당으로 배당되지 않는다고 해서 그만큼 빚이 사라진다고 생각하면 안 됩니다. 한도액은 담보 범위의 한계이고, 채무자는 남은 채무를 여전히 갚아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2024년 1월 사업자금으로 3억원을 빌리면서 자기 토지에 한도액 4억원의 근저당을 설정해 주었습니다. 2025년 변제기까지 갚지 못하자 채권자가 2025년 6월 경매를 신청했고, 매각은 2026년 가을로 잡혔습니다. V씨는 경매신청 뒤 1년 넘게 붙은 지연손해금까지 근저당으로 가져가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매를 신청하면 근저당 채권이 확정되나요?

근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 그때 피담보채권이 확정된다고 봅니다. 근저당은 담보할 채무의 최대한도만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 두는 저당권이며, 확정될 때까지는 채무가 줄거나 옮겨 가도 근저당에 영향이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

확정되면 그 뒤 새로운 거래로 생긴 원금은 이 근저당으로 담보되지 않습니다. 반면 확정 전에 생긴 원금에 대해 확정 뒤 붙는 이자와 지연손해금은 한도액 안에서 계속 담보됩니다.

일반 저당권의 지연이자 1년 제한은 적용되지 않나요?

근저당에는 적용되지 않습니다. 일반 저당권은 지연배상에 대해 원금 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 저당권을 행사할 수 있습니다. 하지만 근저당은 채무의 이자를 한도액 안에 포함된 것으로 보므로, 지연손해금도 기간 제한 없이 한도액까지 담보됩니다.

그래서 근저당권자에게는 한도액이 실제 원금보다 크게 잡혀 있는 것이 중요하고, 채무자나 후순위권리자에게는 경매가 길어질수록 선순위 근저당 배당액이 한도액까지 늘어날 수 있다는 점을 계산해 두어야 합니다.

담보로 잡힌 집을 산 사람은 얼마를 갚아야 근저당을 지울 수 있나요?

근저당 한도액까지만 갚으면 됩니다. 담보 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 근저당의 피담보채무에 대해 한도액을 한도로 그 부동산에 의한 책임을 집니다. 대법원은 채무 일부가 갚아졌더라도 남은 채무가 한도액을 넘는 한 제3취득자의 책임은 줄지 않는다고 보았습니다.

반면 채무자 본인이 근저당 말소를 원하면 한도액이 아니라 남은 채무 전부를 갚아야 합니다. 한도액은 담보 부동산으로 책임지는 범위일 뿐 채무자의 채무 자체를 줄이지 않기 때문입니다.

근저당 확정 후 이자 대응 순서

• 확정 시점 확인 - 경매신청일이나 다른 확정 사유가 생긴 날을 확인합니다. 그 뒤 새로 빌린 돈은 담보에서 빠집니다.
• 원리금 계산 - 확정 전 원금과 확정 뒤 붙은 이자·지연손해금을 날짜별로 계산합니다. 한도액과 비교합니다.
• 한도액 초과 여부 판단 - 원리금 합계가 한도액을 넘으면 넘는 부분은 경매에서 이 근저당으로 배당되지 않습니다.
• 변제 또는 경매 대응 - 경매를 멈추려면 원리금을 갚고 취소를 요청합니다. 제3취득자는 한도액까지 갚고 말소를 청구합니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 근저당권자 배당액이 한도액과 계산 근거에 맞는지 확인하고 틀렸으면 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정 계약서에 담보할 채무의 범위를 특정 대출로 한정했거나 여러 번 추가 대출이 있었다면 계약서와 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당 말소와 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매신청 뒤 새로 빌린 돈도 근저당으로 담보되나요?
  담보되지 않습니다. 대법원 2007. 4. 26. 선고 2005다38300 판결은 근저당권자의 경매신청 등으로 피담보채권이 확정되면, 확정 이후 새로운 거래관계에서 발생한 원본채권은 그 근저당권으로 담보되지 않는다고 보았습니다.
• 근저당에도 지연이자 1년 제한이 있나요?
  없습니다. 민법 제360조 단서의 지연배상 1년분 제한은 일반 저당권에 관한 것입니다. 근저당은 제357조 제2항에 따라 채무의 이자를 한도액 안에 포함된 것으로 보므로, 지연손해금도 기간 제한 없이 한도액까지 담보됩니다.
• 한도액을 넘는 이자는 어떻게 되나요?
  근저당으로는 배당받지 못하지만 채무는 남습니다. 한도액은 근저당으로 우선변제받을 수 있는 최대 범위이고, 채무자에 대한 채권을 줄이지 않습니다. 채권자는 넘는 부분을 일반채권으로 채무자의 다른 재산에 청구할 수 있습니다.
• 담보 부동산을 산 사람은 한도액까지만 갚으면 되나요?
  됩니다. 민법 제364조는 저당부동산의 소유권을 취득한 제3자가 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다고 정하고, 대법원 2005다38300 판결은 제3취득자가 한도액을 한도로 책임진다고 보았습니다. 남은 채무가 한도액을 넘으면 한도액까지 갚아야 합니다.
• 채무자 본인도 한도액만 갚으면 말소되나요?
  채무자는 남은 채무 전부를 갚아야 말소를 청구할 수 있다고 보는 것이 실무입니다. 한도액은 담보 부동산으로 책임지는 범위이지 채무 자체의 한도가 아니므로, 한도액을 넘는 원리금이 남아 있으면 근저당권자는 말소를 거절할 수 있습니다.
• 일반 저당권은 무엇을 담보하나요?
  원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상, 저당권 실행비용을 담보합니다. 민법 제360조가 이렇게 정하고, 지연배상은 원본 이행기일이 지난 뒤 1년분에 한해 저당권을 행사할 수 있습니다. 근저당과 일반 저당권은 이 점에서 차이가 납니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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