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저당권 지연손해금은 1년분만 된다는데 채무자인 제가 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 저당권의 지연배상을 1년분으로 제한하는 민법 제360조 단서는 저당권자와 제3자 사이의 제한이어서 채무자나 저당권설정자는 저당권자에게 주장할 수 없습니다. 대법원 90다8855 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 원금과 약정 지연손해금 전액을 기준으로 갚을 금액을 계산해 두십시오.

1년분 제한을 믿고 나머지 지연손해금을 갚지 않아도 된다고 기대하지 않으셔도 됩니다. 이 제한은 채무자를 위한 것이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 지인 B씨에게 3천만원을 빌려주면서 변제기를 2023년 1월로 정하고 B씨 소유 오피스텔에 저당권을 설정받았습니다. B씨가 갚지 않자 A씨는 2026년 1월 원금과 3년치 지연손해금을 합쳐 임의경매를 신청했습니다. B씨는 민법상 지연배상은 1년분만 담보되니 2년치는 줄 수 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권은 지연손해금을 얼마나 담보하나요?

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상과 저당권 실행비용을 담보합니다. 다만 지연배상은 원본의 이행기일이 지난 뒤 1년분에 한해 저당권을 행사할 수 있다고 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 규정입니다.

이 1년분 제한은 저당 부동산에 이해관계를 가진 다른 사람을 보호하려는 것입니다. 후순위 저당권자나 저당 부동산을 산 제3취득자는 등기부만 보고 거래하므로, 지연손해금이 끝없이 불어나 자기 몫이 줄어드는 것을 막으려는 취지입니다.

채무자가 1년분 제한을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 지연배상을 1년분으로 제한하는 것은 저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한이고, 채무자나 저당권설정자가 저당권자에게 대항할 수 있는 것이 아닙니다. 채무자는 원래 갚아야 할 지연손해금 전부를 부담하므로, 저당권 행사 범위를 줄여 달라고 할 이유가 없다는 판단입니다.

같은 판결은 이 법리가 양도담보에 준용되는 경우에도 마찬가지라고 보았습니다. 담보의 형식이 저당권이든 양도담보든, 채무자 본인은 1년분 제한을 들어 지연손해금 일부를 거부할 수 없습니다.

누가 1년분 제한을 주장할 수 있나요?

후순위 저당권자, 저당 부동산의 제3취득자, 다른 배당 채권자처럼 저당권자와 경합하는 제3자입니다. 저당 부동산의 소유권이나 지상권, 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있는데, 이때 지연배상은 1년분까지만 변제하면 됩니다.

경매 배당에서도 후순위 권리자가 있으면 저당권자는 지연배상을 1년분까지만 우선 배당받습니다. 1년분을 넘는 지연손해금은 우선변제 대상에서 빠지므로, 저당권자는 나머지를 일반 채권으로 채무자에게 청구하게 됩니다. 채무자 입장에서는 빚이 줄어드는 것이 아니라 청구 경로가 달라지는 것입니다.

근저당권이면 결론이 다른가요?

근저당권은 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미루는 저당권입니다. 채무 이자는 한도액 안에 포함된 것으로 보므로, 지연손해금도 한도액 안이라면 1년분 제한 없이 담보된다는 것이 일반적인 설명입니다.

저당권 지연손해금 대응 순서

• 원금·이율 확인 - 차용증과 저당권설정계약서로 원금, 약정 이율, 지연손해금 이율을 확인합니다.
• 지연손해금 계산 - 변제기 다음 날부터 지금까지 금액을 직접 계산해 저당권자 청구액과 비교합니다.
• 변제 협의 - 경매가 진행되면 매각대금에서 비용이 빠지므로, 전액 변제나 분할 변제를 먼저 협의합니다.
• 경매 절차 점검 - 경매개시결정과 청구금액이 맞는지 확인하고, 잘못된 부분은 이의나 배당 단계에서 다툽니다.
• 후순위 권리자 확인 - 후순위 권리자가 있으면 1년분 제한은 그들이 주장합니다. 배당표를 보고 채무자에게 남는 금액을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 약정 이율이 이자제한법상 한도를 넘거나 대부업자 대출인 경우에는 약정서와 이자 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 저당권 실행 경매의 채무자 대응과 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제360조의 1년분 제한은 누구를 위한 것인가요?
  저당권자와 경합하는 제3자를 위한 것입니다. 대법원 90다8855 판결은 지연배상을 원본 이행기일 경과 후 1년분에 한해 저당권을 행사할 수 있도록 한 것이 저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한이라고 보았습니다. 후순위 권리자와 제3취득자가 보호 대상입니다.
• 채무자는 1년분 넘는 지연손해금을 안 갚아도 되나요?
  갚아야 합니다. 대법원 90다8855 판결은 채무자나 저당권설정자가 저당권자에게 제360조 단서의 제한을 주장할 수 없다고 보았습니다. 채무자는 약정한 지연손해금 전부를 부담하고, 저당권자는 그 전부를 저당권으로 행사할 수 있습니다.
• 저당 부동산을 산 사람은 얼마를 갚으면 되나요?
  지연배상은 1년분까지 갚으면 됩니다. 민법 제364조에 따라 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 담보된 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있는데, 제3취득자는 제360조 단서의 보호 대상이므로 지연배상 1년분까지만 변제하면 됩니다.
• 양도담보도 같은 기준인가요?
  같습니다. 대법원 90다8855 판결은 민법 제360조가 양도담보에 준용된다고 해도 마찬가지로 해석해야 하므로, 양도담보의 채무자가 양도담보권자에게 제360조에 따른 피담보채권의 제한을 주장할 수 없다고 보았습니다.
• 근저당권도 1년분 제한이 있나요?
  근저당권은 한도액 안이라면 제한 없이 담보된다는 것이 일반적 설명입니다. 민법 제357조는 근저당권이 담보할 채무의 한도액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미루는 저당권이며, 채무의 이자는 그 한도액에 산입한 것으로 본다고 정합니다. 한도액을 넘는 부분은 우선변제받지 못합니다.
• 경매에서 저당권자는 얼마까지 먼저 받나요?
  후순위 권리자가 있으면 지연배상은 1년분까지만 우선 배당받습니다. 민법 제360조 단서의 제한은 이런 제3자와의 관계에서 적용되기 때문입니다. 1년분을 넘는 지연손해금은 우선변제 대상에서 빠지고, 저당권자는 나머지를 채무자에게 일반 채권으로 청구합니다.

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