건축·용도변경

근린생활시설과 사무실이 섞인 건물은 부설주차장을 몇 대 둬야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

근린생활시설은 시설면적 200제곱미터당 1대, 사무실(업무시설)은 150제곱미터당 1대로 계산해 합친 대수만큼 부설주차장을 둬야 합니다. 주차장법 시행령 제6조 제1항과 별표 1이 용도별 설치기준과 계산 방법을 정합니다. 지금은 층별 용도와 시설면적을 정리하고 해당 시·군 조례의 강화·완화 기준부터 확인하십시오.

모든 건물에 부설주차장을 만들어야 하는 것은 아닙니다. 도시지역, 지구단위계획구역, 조례로 정한 관리지역에서 건축하는 경우에 설치 의무가 생기고, 수도원·사당·도시철도 역사처럼 설치하지 않아도 되는 시설도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 도시지역의 대지에 1층 음식점과 2~3층 사무실이 들어가는 건물을 지으려 했습니다. 설계사무소는 음식점(제2종 근린생활시설) 200제곱미터, 사무실(업무시설) 450제곱미터로 잡고 부설주차장 대수를 계산해 왔는데, Q씨는 대수를 줄일 방법이 있는지 물었습니다. 용도별 기준으로 계산하면 음식점 1.0대와 사무실 3.0대를 합한 4대가 필요했고, 지자체 조례로 기준이 강화되거나 완화됐는지도 확인해야 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부설주차장은 어떤 건물에 설치해야 하나요?

도시지역, 지구단위계획구역, 조례로 정한 관리지역에서 건축물이나 골프연습장처럼 주차수요를 일으키는 시설을 짓는 사람은 그 건물 안이나 부지에 부설주차장을 설치해야 합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「주차장법」의 원칙입니다.

부설주차장 규모가 작으면 부지 인근에 설치할 수 있고, 위치·용도·규모가 일정 기준에 해당하면 설치비용을 시장·군수·구청장에게 내는 것으로 설치를 갈음할 수 있습니다. 설치하지 않고 건물을 지으면 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

용도별 부설주차장 설치기준은 어떻게 되나요?

시설면적을 용도별 기준면적으로 나눠 대수를 계산합니다. 주요 기준은 다음과 같습니다.

• 위락시설 - 시설면적 100제곱미터당 1대
• 판매·업무·의료·종교·문화 및 집회시설 등 - 150제곱미터당 1대
• 제1종·제2종 근린생활시설, 숙박시설 - 200제곱미터당 1대
• 단독주택 - 50제곱미터 초과 150제곱미터 이하 1대, 150제곱미터 초과분은 100제곱미터당 1대 추가
• 공동주택·다가구주택·오피스텔 - 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 대수
• 골프장·골프연습장·관람장 - 1홀당 10대, 1타석당 1대, 정원 100명당 1대 등
• 수련시설·공장·발전시설 - 350제곱미터당 1대
• 창고·학생용 기숙사·데이터센터 - 400제곱미터당 1대
• 그 밖의 건축물 - 300제곱미터당 1대

여러 용도가 섞인 건물은 어떻게 계산하나요?

용도별로 기준을 적용해 소수점 첫째자리까지 대수를 구한 뒤 합칩니다. 합친 수의 소수점 이하가 0.5 이상이면 1대로 올리고, 건물 전체로 계산한 대수가 1대 미만이면 0대로 봅니다. 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적 합계이고, 건물 안 주차시설의 바닥면적은 뺍니다.

건물 용도를 바꾸면 바꾸는 시점의 기준으로 변경 전후 대수를 계산해 그 차이만큼 추가로 확보해야 합니다. 다만 사용승인 뒤 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만 건물은 공연장·위락시설·다세대·다가구주택으로 바꾸는 경우가 아니면 추가 확보 없이 용도를 바꿀 수 있습니다.

부설주차장 설치기준 확인 순서

• 설치 의무 지역 확인 - 대지가 도시지역·지구단위계획구역·조례상 관리지역인지 봅니다. 해당하지 않으면 의무가 없습니다.
• 용도별 면적 정리 - 층별 용도와 공용면적을 포함한 시설면적을 정리합니다. 주차시설 면적은 뺍니다.
• 대수 계산 - 용도별 기준면적으로 나눠 소수점 첫째자리까지 구해 합칩니다. 0.5 이상이면 올립니다.
• 조례 확인 - 해당 시·군 조례의 강화·완화 기준을 확인합니다. 2분의 1 범위에서 대수가 달라집니다.
• 대체 방법 검토 - 부지 안 설치가 어렵다면 인근 설치나 설치비용 납부가 가능한지 봅니다. 요건은 시행령과 조례로 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도변경이나 증축으로 추가 대수를 다투거나 설치비용 납부액에 이의가 있는 경우라면 건축물대장과 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축·주차 관련 인허가 분쟁과 행정처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시설면적에 계단이나 복도도 들어가나요?
  들어갑니다. 시설면적은 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계입니다. 다만 건물 안에 있는 주차시설의 바닥면적은 시설면적에서 뺍니다. 한 부지에 건물이 둘 이상이면 각 건물의 시설면적을 합쳐 계산합니다.
• 계산 결과가 3.4대면 몇 대를 둬야 하나요?
  3대입니다. 설치기준에 따라 계산한 대수의 소수점 이하가 0.5 이상일 때만 1대로 올립니다. 3.4대라면 소수점 이하가 0.4이므로 3대, 3.5대라면 4대가 됩니다. 건물 전체로 계산한 대수가 1대 미만이면 0대로 봅니다.
• 조례로 기준이 얼마나 달라질 수 있나요?
  특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군은 주차수요의 특성이나 증감을 고려해 시행령 별표 1 기준의 2분의 1 범위에서 조례로 강화하거나 완화할 수 있습니다. 예를 들어 150제곱미터당 1대인 기준이 조례로 더 엄격해지면 같은 면적에 더 많은 대수가 필요합니다.
• 오래된 상가를 음식점으로 바꾸면 주차장을 더 만들어야 하나요?
  원칙적으로 변경 전후 용도의 필요 대수 차이만큼 추가로 확보해야 합니다. 다만 사용승인 뒤 5년이 지난 연면적 1천제곱미터 미만 건물은 공연장·집회장·관람장, 위락시설, 다세대·다가구주택으로 바꾸는 경우가 아니면 추가 확보 없이 용도를 바꿀 수 있습니다.
• 부지에 공간이 없으면 주차장을 안 만들어도 되나요?
  부설주차장이 일정 규모 이하라면 부지 인근에 설치할 수 있고, 시설물의 위치·용도·규모가 시행령 기준에 해당하면 설치비용을 시장·군수·구청장에게 내는 것으로 갈음할 수 있습니다. 둘 다 아니면 부지 안에 설치해야 하고, 설치 없이 건축하면 형사처벌 대상입니다.
• 경차 전용 칸도 주차 대수에 포함되나요?
  포함됩니다. 경형자동차 전용주차구획으로 설치된 주차단위구획은 전체 주차단위구획 수의 10퍼센트까지 설치기준에 따라 설치된 것으로 봅니다. 또 장애인전용 주차구역 설치 대상 시설은 부설주차장 대수가 10대 이상이면 조례로 정한 비율 이상을 장애인전용 구획으로 둬야 합니다.

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