경매 낙찰

골조만 올라간 연립주택 땅을 경매로 샀는데 소유권이 무효가 될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 연립주택 대지 경매에서 근저당권을 설정할 당시 이미 골조가 완성돼 구분소유가 성립해 있었다면 그 근저당권과 경매 매각은 무효가 되어 매수인의 소유권이전등기도 무효입니다. 대법원은 대지사용권을 전유부분과 떼어 처분하는 것을 금지한 집합건물법에 어긋난다고 보았고, 그보다 앞선 압류등기가 있어도 결론은 같다고 했습니다. 지금은 근저당권 설정일에 건물이 어느 단계까지 지어져 있었는지부터 확인하십시오.

등기부에 건물 보존등기가 없다고 해서 집합건물 문제가 없다고 단정할 필요는 없습니다. 반대로 보존등기가 있다고 해서 바로 구분소유가 성립한 것도 아니고, 기준은 실제 공사 상태입니다.

이런 상담이 많습니다

E사는 2024년 근저당권 실행 경매에서 연립주택 3개동이 공사 중 멈춰 선 토지를 사들인 뒤, 건물 소유자들을 상대로 철거와 토지 인도를 청구했습니다. 근저당권은 2019년에 설정됐는데, 그때 2개동은 외부와 내부 구분 골조공사가 끝나 있었고 나머지 1개동은 외부 골조도 올라가지 않은 상태였습니다. 건물 소유자들은 E사의 토지 취득 자체가 무효라며 소유권이전등기 말소를 구하는 반소를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집합건물 대지를 따로 떼어 팔거나 담보로 잡을 수 있나요?

구분소유가 성립한 뒤에는 원칙적으로 안 됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 규약으로 달리 정한 경우만 예외로 둡니다. 대지에만 근저당권을 설정하는 것도 이 처분에 해당합니다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다. 그래서 구분소유가 성립하기 전에는 분리처분 금지가 적용되지 않고, 그 전에 대지에 설정된 근저당권은 유효합니다.

공사 중인 건물은 언제 구분소유가 성립하나요?

건축허가나 사업계획승인으로 구분 의사가 드러나 있고, 건물이 1동의 건물로서 그리고 구분건물로서 객관적·물리적으로 완성된 때 구분소유가 성립합니다. 완공이나 사용승인까지 기다릴 필요는 없고, 구조와 형태가 승인 내용과 사회통념상 같다고 볼 정도로 지어졌으면 충분합니다.

대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240 판결은 근저당권 설정 당시 외부와 내부 구분 골조공사가 끝난 2개동은 구분소유가 성립했다고 볼 여지가 있다고 보았습니다. 외부 골조공사조차 끝나지 않은 나머지 1개동은 구분소유가 성립하지 않았다고 보았습니다. 같은 토지 위 건물이라도 동마다 결론이 갈린 것입니다.

근저당권이 무효면 경매로 산 토지는 어떻게 되나요?

구분소유가 성립한 뒤 대지사용권 부분에 설정된 근저당권은 무효이고, 그 근저당권 실행 경매에서 이루어진 매각도 무효여서 매수인 명의 소유권이전등기도 무효입니다. 근저당권보다 먼저 국가의 압류등기 같은 권리제한등기가 있었고 그것이 경매로 말소됐더라도 결론은 같습니다.

다만 무효인 부분과 유효한 부분이 섞여 있으면 전부가 무효인지가 다시 문제됩니다. 법률행위의 일부가 무효이면 원칙적으로 전부 무효지만, 무효 부분이 없더라도 그 행위를 했을 것이라고 인정되면 나머지는 유효합니다. 대법원은 구분소유가 성립하지 않은 1개동 대지 부분까지 근저당권을 유지하려는 당사자의 가정적 의사가 있었는지 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.

건물 소유자들은 저당물 경매로 토지와 건물 소유자가 달라졌다며 법정지상권도 주장했는데, 대법원은 이 부분까지는 판단하지 않았습니다. 최종 결론은 환송 후 다시 정해집니다.

미완공 집합건물 대지 경매 대응 순서

• 설정일 공사 상태 확인 - 근저당권 설정일 무렵 건축물대장, 감리보고서, 현장 사진을 찾습니다. 골조 완료 여부가 근저당권 효력을 정합니다.
• 동별로 나눠 보기 - 같은 토지라도 건물 동마다 공정률을 따로 확인합니다. 동별로 근저당권 유효 여부가 갈릴 수 있습니다.
• 분리처분 등기 확인 - 대지권 등기나 분리처분 금지 취지 등기가 있는지 봅니다. 등기가 없으면 선의의 제3자에게 대항하는 문제가 따로 생깁니다.
• 매수 전 위험 반영 - 매각물건명세서와 현황조사서에서 지상 건물 상태를 확인합니다. 무효 가능성이 있으면 입찰가에 반영하거나 입찰을 다시 검토합니다.
• 소송 대비 - 철거·인도 청구나 등기 말소 청구가 들어오면 공사 기록과 근저당권 설정 경위를 함께 냅니다. 일부무효 범위와 지분 재산정이 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약으로 분리처분을 허용했거나 분리처분 금지 등기가 없어 선의의 제3자 문제가 생기는 경우에는 등기부와 건축 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매로 취득한 토지와 지상 건물 사이의 철거·인도와 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지사용권 분리처분 금지란 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분과 떼어 대지사용권만 처분하지 못한다는 원칙입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항은 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정하고, 제2항은 분리처분을 금지하되 규약으로 달리 정하면 예외로 합니다. 대지에만 근저당권을 설정하는 것도 금지되는 처분입니다.
• 완공 전 건물에도 분리처분 금지가 적용되나요?
  구분소유가 성립한 뒤라면 완공 전이라도 적용됩니다. 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결은 구분 의사가 표시되고 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 때 구분소유가 성립한다고 보았습니다. 사용승인 전이라도 골조가 승인 내용대로 갖춰졌으면 성립할 수 있습니다.
• 골조공사만 끝나도 구분소유가 성립하나요?
  성립할 수 있습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240 판결은 사업계획승인을 받은 연립주택이 외부와 내부 구분 골조공사까지 마쳐 구조와 형태가 승인 내용과 사회통념상 같다고 인정되면 구분소유가 성립했다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 외부 골조조차 끝나지 않은 동은 성립하지 않았다고 보았습니다.
• 앞선 압류등기가 있으면 경매가 유효해지나요?
  아닙니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240 판결은 대지사용권 성립 전에 국가의 압류등기가 있었더라도, 무효인 근저당권 실행 경매에서 그 압류등기가 말소된 것은 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이루어진 것과 같다고 볼 수 없다고 했습니다. 매수인의 소유권이전등기는 그대로 무효입니다.
• 근저당권 일부만 무효면 나머지는 유효한가요?
  당사자의 가정적 의사에 따라 달라집니다. 민법 제137조는 법률행위 일부가 무효이면 전부를 무효로 하되, 무효 부분이 없더라도 그 행위를 하였을 것이라고 인정되면 나머지는 유효하다고 정합니다. 대법원은 구분소유가 성립하지 않은 동의 대지 부분에 근저당권을 유지하려는 의사가 있었는지 다시 심리하도록 했습니다.
• 분리처분 금지 등기가 없으면 어떻게 되나요?
  선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항하지 못할 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항은 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 미완공 건물은 이 등기가 없는 경우가 많아 근저당권자의 선의 여부가 따로 다퉈질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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