매매 계약

지방의회 의결 없이 시청 땅을 샀다면 매매계약이 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 지방의회 의결이 필요한 중요 재산인데 의결 없이 지방자치단체와 맺은 토지 매매계약은 무효이고, 대금 일부만 무효로 볼 수도 없습니다. 대법원은 2024년 판결에서 의결 누락이라는 무효 사유는 토지 전체를 목적물로 한 계약 전체에 있다고 보고, 보상액 초과분만 무효라고 본 원심을 파기했습니다. 지금은 그 토지 처분이 공유재산관리계획에 들어가 의결을 받았는지부터 확인하십시오.

시청이 정한 매매대금이 토지보상법상 보상액보다 비쌌다는 이유로 초과분만 돌려받는 소송을 바로 낼 필요는 없습니다. 계약 전체의 효력부터 따져야 결론이 섭니다.

이런 상담이 많습니다

F사는 2023년 병원 부지 도시계획시설사업의 시행자로서 사업 부지에 포함된 시 소유 토지 5,600㎡를 한꺼번에 사들였습니다. 시는 토지보상법에 따른 처분이라며 공유재산관리계획 수립과 지방의회 의결을 생략했고, F사는 감정가 기준 대금을 모두 치른 뒤 2025년 병원을 완공했습니다. 그 뒤 F사는 매매대금이 토지보상법상 보상액보다 많았다며 차액을 돌려달라고 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지방의회 의결 없이 시청 땅을 샀다면 매매계약은 무효인가요?

지방의회 의결이 필요한 중요 재산이었는데 의결 없이 계약했다면 무효입니다. 지방의회는 대통령령으로 정하는 중요 재산의 취득·처분을 의결하는데, 이 의결을 거치지 않고 중요 재산 매매계약을 맺으면 강행규정인 지방자치법령을 위반한 계약이 됩니다.

판결 사안에서 시가 판 토지는 모두 5,674㎡였고, 당시 시행령은 시·군·자치구의 경우 1건당 2천제곱미터 이상 토지 처분을 공유재산관리계획에 넣도록 정하고 있었습니다. 대법원은 지방의회 의결 없이 체결된 이 매매계약이 무효라고 보았습니다. 공유재산관리계획에 대해 지방의회 의결을 받으면 중요 재산 처분에 대한 의결을 받은 것으로 봅니다.

매매대금 중 초과 부분만 무효로 볼 수는 없나요?

볼 수 없습니다. 일부무효 법리는 일체로 이뤄진 법률행위의 일부분에만 무효 사유가 있고 나머지가 독립한 법률행위로 남을 수 있을 때 적용됩니다. 지방의회 의결이 없다는 무효 사유는 토지 전체를 목적물로 한 매매계약 전체에 있으므로, 대금을 보상액으로 줄인다고 유효해지지 않습니다.

원심은 매매대금 채무가 나눌 수 있는 금전채무이고 사업 사용검사까지 끝난 사정을 들어, 토지보상법상 보상액을 넘는 부분만 무효라고 보았습니다. 대법원은 토지를 한꺼번에 파는 이상 대금이 줄어도 의결이 필요한 중요 재산이라는 사정은 달라지지 않는다며 이 판단을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 계약 전체가 무효라면 양쪽이 받은 것을 서로 돌려주는 관계가 문제 되므로, 최종 정산 결과는 환송 뒤 심리에서 정해집니다.

지방의회 의결이 필요 없는 토지 처분도 있나요?

있습니다. 토지보상법에 따른 취득·처분 가운데 도로·공원 같은 기반시설을 설치·정비·개량하는 경우, 법원 판결에 따른 소유권 취득·상실, 이미 지방의회 의결이나 동의를 받은 재산의 처분 등은 공유재산관리계획에 넣지 않습니다.

판결 사안의 시는 토지보상법에 따른 처분이라 의결이 필요 없다고 주장했지만, 의료시설 부지는 이 예외에 해당하지 않았습니다. 기반시설 가운데 어떤 시설이 예외에 들어가는지는 국토계획법의 시설 분류를 함께 봐야 하므로, 사업 종류부터 확인해야 합니다.

지금은 몇 제곱미터부터 지방의회 의결이 필요한가요?

지금은 지방자치단체 조례가 정한 기준가격이나 기준면적 이상인 재산이 대상입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」은 1건당 기준가격이나 기준면적을 각 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있어, 판결 당시처럼 전국 공통 면적 기준이 시행령에 적혀 있지 않습니다.

그래서 거래 상대방인 지방자치단체의 공유재산 관리 조례에서 기준면적과 기준가격을 확인해야 합니다. 토지를 여러 필지로 나눠 사더라도 같은 사람에게 파는 경우나 같은 목적으로 관리되는 재산을 함께 처분하는 경우는 1건으로 봅니다.

지방자치단체 토지 매매 대응 순서

• 의결 내역 확인 - 해당 토지 처분이 공유재산관리계획에 들어가 지방의회 의결을 받았는지 확인합니다. 의결 내역은 계약 효력의 전제입니다.
• 조례 기준 확인 - 상대 지방자치단체 조례의 기준면적과 기준가격을 봅니다. 의결 대상인지 여기서 갈립니다.
• 예외 사유 검토 - 토지보상법상 기반시설 사업 등 의결이 필요 없는 사유인지 확인합니다. 시설 분류를 국토계획법과 맞춰 봅니다.
• 계약서 특약 정리 - 의결이 나지 않으면 계약을 해제하고 대금을 돌려받는다는 조항을 넣습니다. 무효 다툼에 대비한 정산 기준이 됩니다.
• 정산 청구 검토 - 이미 계약을 마쳤는데 의결이 빠졌다면 계약 전체 무효를 전제로 정산 방법을 검토합니다. 일부 금액만 청구하는 방식은 받아들여지지 않을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 뒤 지방의회가 사후에 의결하거나 공유재산관리계획을 변경한 경우라면 의결서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지방자치단체와 맺은 부동산 계약의 효력과 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지방의회 의결 없는 공유재산 매매는 무효인가요?
  의결이 필요한 중요 재산이라면 무효입니다. 지방의회는 대통령령으로 정하는 중요 재산의 취득·처분을 의결하므로, 이 의결 없이 중요 재산에 관한 매매계약을 맺으면 강행규정인 지방자치법령을 위반한 계약이 됩니다. 판결 사안의 5,674㎡ 토지 매매도 무효로 판단됐습니다.
• 공유재산관리계획 의결을 받으면 충분한가요?
  충분합니다. 지방자치단체의 장은 매년 다음 회계연도의 공유재산 취득·처분 계획을 세워 지방의회 의결을 받아야 하고, 이 계획에 대해 의결을 받으면 중요 재산 취득·처분에 관한 지방의회 의결을 받은 것으로 봅니다. 계획을 바꿀 때도 다시 의결을 받습니다.
• 대금 중 초과 부분만 무효로 할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 일부무효는 무효 사유가 법률행위 일부분에만 있고 나머지가 독립해 유효하게 남을 수 있을 때 적용됩니다. 의결 누락은 토지 전체를 목적물로 한 계약 전체의 무효 사유여서, 대금을 줄여도 의결이 필요한 중요 재산이라는 사정은 바뀌지 않습니다.
• 판결 사안은 최종적으로 어떻게 됐나요?
  대법원은 보상액 초과분만 무효라고 본 원심판결 중 시가 진 부분을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 계약 전체가 무효라는 전제에서 다시 심리하게 되므로, 최종 정산 결과는 환송 뒤 판결로 정해집니다.
• 의결 없이도 팔 수 있는 토지가 있나요?
  있습니다. 토지보상법에 따른 취득·처분 가운데 국토계획법상 도로·공원 등 일부 기반시설을 설치·정비·개량하는 경우, 법원 판결에 따른 소유권 취득·상실, 이미 지방의회 의결이나 동의를 받은 재산 등은 공유재산관리계획에 넣지 않습니다.
• 지금은 몇 ㎡부터 의결 대상인가요?
  현행 시행령은 1건당 기준가격이나 기준면적을 각 지방자치단체 조례로 정하도록 하고 있습니다. 판결 당시 시행령처럼 시·군·자치구 2천제곱미터라는 전국 공통 기준이 적혀 있지 않으므로, 상대 지방자치단체의 공유재산 관리 조례를 확인해야 합니다.
• 여러 필지로 나눠 사면 의결을 피할 수 있나요?
  피하기 어렵습니다. 시행령은 매수 상대방이 같은 사람인 경우, 분필되어 있어도 같은 목적으로 관리되는 재산을 함께 처분하는 경우 등을 1건으로 봅니다. 판결 사안에서도 의료시설 부지에 포함된 여러 필지를 한꺼번에 판 것을 하나의 처분으로 보았습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 계약 일주일 전에 불탄 집을 샀는데 매도인에게 배상받을 수 있나요?
• 공공임대 분양전환가격이 법령 기준보다 비쌌다면 차액을 돌려받나요?
• 집합건물 땅만 경매로 낙찰받았는데 무효가 될 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기