분양·청약

공공임대 분양전환가격이 법령 기준보다 비쌌다면 차액을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공공임대주택 분양전환가격이 법령 산정기준을 넘었다면 넘는 부분의 계약은 무효이고 차액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2016다26198 판결로 구청 승인이 있었던 경우, 신의칙 주장, 연 6% 이자와 대응 순서를 정리했습니다.

네, 법령 기준보다 비싸게 분양전환을 받았다면 넘는 부분은 무효이고 그 차액을 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 시장 등의 분양전환승인을 거친 민간 임대사업자에게도 이 법리를 적용했습니다. 승인을 받은 가격이라는 이유만으로 다툼을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 민간 건설사가 지은 5년 공공임대 아파트에 2016년부터 살다가 2021. 9. 분양전환을 받으며 2억 6,000만 원을 냈습니다. 같은 단지 임차인들 사이에서 건설사가 건축비를 실제보다 높게 잡았다는 이야기가 돌았고, 다른 단지에서는 차액을 돌려받았다는 소식도 들렸습니다. 건설사는 구청 승인을 받은 가격이고 계약서에 직접 서명했으니 다툴 수 없다고 합니다. 2026. 4. A씨는 지금이라도 차액을 청구할 수 있는지, 이자는 얼마나 붙는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환가격 기준을 넘으면 왜 그 부분이 무효인가요?

분양전환가격 산정기준은 당사자가 합의로 바꿀 수 없는 강행법규이기 때문입니다. 임대주택 관련 법령은 무주택 임차인에게 우선 분양전환권을 주고, 임대사업자가 가격을 마음대로 정하지 못하도록 산정기준을 자세히 정해 두었습니다.

그래서 기준을 넘는 가격으로 계약했다면 계약 전체가 아니라 정당한 금액을 넘는 부분만 무효가 됩니다. 임차인은 집을 그대로 소유하면서 넘게 낸 돈만 돌려받는 구조입니다. 대법원은 임차인이 그 가격에 동의해 계약했더라도, 강행법규 위반을 들어 무효를 주장하는 것이 원칙적으로 신의칙에 반하지 않는다고 보았습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

민간 건설사가 지어 임대한 뒤 분양전환한 아파트의 임차인들이 차액 반환을 구한 사건입니다. 건설사는 시장 등의 분양전환승인을 받았으니 계약이 유효하다고 다퉜습니다.

대법원은 임차인의 분양대금 지급의무는 승인처분이 아니라 분양계약에서 생긴다고 보았습니다. 그리고 “분양전환승인처분에 공정력이 발생하였다고 하여 법령에서 정한 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 사법적으로 항상 유효하다고 할 수 없다.”라고 판시했습니다. 건축비는 표준건축비 범위 안에서 실제로 투입된 금액이고, 이 사건에서는 건설사가 신고한 취득세 과세표준으로 실제 건축비를 인정한 원심을 수긍했습니다. 다만 지연손해금 이율과 택지비 기간이자 부분을 바로잡으라며 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 같은 날 선고된 대법원 2017다211481 판결도 같은 법리를 밝혔습니다.

돌려받는 돈에는 이자가 얼마나 붙나요?

연 6%의 상사법정이율이 적용됩니다. 원심은 민법상 이율을 적용했지만, 대법원은 이 부당이득반환채권이 건설사의 상행위인 분양계약에서 생겼고 다수 임차인과의 거래관계를 빨리 정리할 필요가 있다는 이유로 상법 제54조를 적용해야 한다고 보았습니다.

차액 계산에서 자주 다투는 항목은 따로 있습니다. 상한가격은 분양전환 당시 표준건축비로 계산한 뒤 최초 입주자 모집공고 당시 주택가격을 기준으로 한 감가상각비를 뺍니다. 택지 대금을 미리 내 할인받았다면 할인액을 뺀 실제 납부액이 택지비가 되고, 선납일부터 입주자 모집공고 뒤 6개월까지의 기간이자는 더할 수 있습니다.

분양전환을 앞두고 있다면 무엇을 먼저 하나요?

통보받은 가격의 산출근거부터 받아 두고, 감정평가 결과가 높다고 보이면 30일 안에 이의신청을 검토합니다. 현행 법령도 임대의무기간 10년이면 감정평가금액을, 5년이면 건설원가와 감정평가금액의 산술평균을 기준으로 삼으므로 감정평가가 가격을 좌우합니다.

계약 기간도 챙겨야 합니다. 우선 분양전환 통보를 받은 뒤 6개월(10년 공공임대는 12개월) 안에 계약하지 않으면 사업자는 통보 가격 이하로 제3자에게 팔 수 있습니다. 가격이 의심스럽더라도 먼저 계약해 집을 확보하고, 나중에 초과분을 부당이득으로 청구하는 것이 판례가 인정한 구조입니다. 계약 때 이의를 남겨 두는 서면을 함께 보내 두면 분쟁 경위를 보여 주는 자료가 됩니다.

분양전환가격 차액 반환 대응 순서

• 산정 자료 확보 - 분양전환 통보서와 승인 내역, 가격 산출근거를 받아 둡니다.
• 항목별 점검 - 건축비, 택지비, 감정평가금액, 감가상각비를 기준과 하나씩 대조합니다.
• 실제 건축비 자료 요구 - 취득세 과세표준 신고 자료 등 실제 투입비를 보여 주는 자료를 요구합니다.
• 임차인 공동 대응 - 같은 단지 임차인과 함께 감정평가 이의나 소송을 검토합니다.
• 차액과 이자 청구 - 정당한 가격과의 차액에 연 6%의 지연손해금을 더해 청구합니다.

분양전환 자체를 거절할 때의 문제는 「공공임대 아파트 분양전환을 거절하면 임대 연장을 못 하고 나가야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대의무기간과 건축비·택지비 자료, 감정평가 경위에 따라 돌려받을 수 있는 차액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공공임대주택 분양전환가격 차액 반환 소송과 임차인 단체 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서에 직접 서명했는데도 차액을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 산정기준은 강행법규여서 기준을 넘는 범위의 계약은 무효입니다. 강행법규 위반을 들어 무효를 주장하는 것은 특별한 사정이 없으면 신의칙에 반하지 않습니다.
• 10년 공공임대 분양전환가격은 어떻게 정하나요?
  임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 감정평가금액을 넘을 수 없습니다. 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가금액의 산술평균이 기준이고 별도 상한이 있습니다.
• 감정평가 결과가 너무 높으면 다시 평가받을 수 있나요?
  관계 법령 위반이나 부당한 평가가 있으면 이의신청으로 한 차례 재평가를 받을 수 있습니다. 결과 통보일부터 30일 안에 해야 하고, 재평가 비용은 이의신청한 쪽이 부담합니다.
• 우선 분양전환 통보를 받으면 언제까지 계약해야 하나요?
  통보를 받은 뒤 6개월 안에 우선 분양전환 계약을 해야 합니다. 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월입니다. 기간이 지나면 사업자가 제3자에게 매각할 수 있습니다.
• 건축비는 표준건축비로 계산하나요, 실제 건축비로 하나요?
  분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없으면 표준건축비 범위 안에서 실제로 투입된 건축비입니다. 다만 5년 공공임대의 상한가격 계산에는 분양전환 당시 표준건축비를 씁니다.
• 같은 단지 다른 임차인 판결로 나도 돌려받나요?
  다른 임차인의 판결은 그 당사자에게만 효력이 있어 자동으로 돌려받지는 않습니다. 같은 산정 자료로 따로 청구하거나 공동소송에 참여해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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