분양·청약

아파트 동호수만 지정하는 계약을 했으면 분양계약이 된 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 분양대금과 인도 시기 등 중요 사항을 정하지 않고 동·호수만 지정한 계약은 분양계약으로 보지 않습니다. 이런 계약은 나중에 분양계약을 맺을 때 그 동·호수를 확보해 두는 의미만 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약서에 분양대금이나 그 산정 기준이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

동·호수 지정계약을 했다고 해서 나중에 제시되는 분양 조건을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 분양계약은 대금과 인도 시기가 정해질 때 비로소 성립하므로, 그때 조건을 보고 체결 여부를 결정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 봄 한 시행사와 앞으로 분양될 아파트의 동·호수만 미리 정하는 지정계약을 맺고 지정금 1,000만원을 냈습니다. 계약서에는 분양대금 액수와 입주 시기가 적혀 있지 않았습니다. 2025년 시행사가 예상보다 높은 분양가를 제시하자 A씨는 「지정계약 때 이미 분양계약이 성립했으니 그때 시세로 분양받아야 한다」고 주장할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동호수 지정계약만으로 분양계약이 성립하나요?

성립하지 않습니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2015다34437 판결은 아파트 분양계약이 성립하려면 분양 목적물 외에 분양대금 액수, 목적물의 인도와 소유권이전등기 시기 등 중요 사항이 정해져 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 한다고 했습니다. 동·호수만 지정되고 대금과 인도 시기가 정해지지 않았으며 이를 정할 기준에 관한 구속력 있는 합의도 없다면, 그 계약은 나중에 분양계약을 맺을 때 동·호수를 확보하는 의미만 있다고 보았습니다.

매매는 재산권 이전과 대금 지급을 약정해야 효력이 생깁니다. 대금이 빠진 약정은 매매의 핵심 요소가 없는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제563조도 같습니다.

계약이 성립하려면 어디까지 합의해야 하나요?

모든 사항이 아니라 본질적·중요 사항에 대한 합의면 충분합니다. 위 판결은 계약 내용 전부에 대해 의사가 합치될 필요는 없고, 중요 사항에 관해 구체적으로 합치하거나 적어도 장래 특정할 수 있는 기준과 방법에 합의하면 된다고 했습니다. 다만 당사자가 합의해야 한다고 표시한 사항에 합의가 없으면 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않습니다.

그래서 지정계약서에 「분양가는 인근 시세의 90%로 한다」처럼 대금을 정할 기준이 구체적으로 적혀 있다면 결론이 달라질 수 있습니다. 문구 하나가 계약 성립 여부를 가릅니다.

지정금은 돌려받을 수 있나요?

지정계약에서 정한 조건에 따릅니다. 분양계약이 성립하지 않은 상태에서 시행사가 지정금을 보유할 법률상 원인이 없어지면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 반대로 지정계약서에 「분양계약을 체결하지 않으면 지정금을 반환하지 않는다」는 조항이 있다면 그 조항의 효력과 약관 해당 여부를 따로 따져야 합니다.

지정계약을 분양계약으로 볼 수 없다는 결론은 시행사에도 적용됩니다. 시행사도 지정계약만으로 A씨에게 분양대금을 청구할 수 없습니다.

동호수 지정계약 대응 순서

• 계약서 확인 - 분양대금·인도 시기·등기 시기 조항이 있는지 봅니다. 분양계약 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 산정 기준 확인 - 대금을 정하는 기준이나 방법이 적혀 있는지 봅니다. 구속력 있는 기준이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 지정금 조건 확인 - 반환 조건과 몰수 조항을 확인합니다. 반환 청구의 근거가 정해집니다.
• 분양 조건 검토 - 시행사가 제시한 분양 조건을 받아 봅니다. 체결 여부는 그때 결정합니다.
• 반환 요구 통지 - 분양계약을 맺지 않기로 했다면 지정금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 반환 기한 기산점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지정계약서에 대금 산정 기준이 있거나 지역주택조합 가입계약과 섞여 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약의 성립·해제와 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동호수 지정계약서에 서명하면 분양가를 못 따지나요?
  따질 수 있습니다. 대법원 2017. 5. 30. 선고 2015다34437 판결은 분양대금과 인도 시기가 정해지지 않은 동·호수 지정계약은 분양계약이 아니라고 했습니다. 분양가는 이후 분양계약을 맺을 때 정해지므로 그때 조건을 보고 체결 여부를 결정할 수 있습니다.
• 분양계약 성립에 꼭 정해야 하는 사항은 무엇인가요?
  분양 목적물, 분양대금 액수, 목적물의 인도와 소유권이전등기 시기가 중요 사항입니다. 위 판결은 이 사항들이 정해져 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 분양계약이 성립한다고 했습니다. 민법 제563조의 매매도 대금 약정이 요소입니다.
• 대금 산정 기준만 적혀 있어도 계약이 성립하나요?
  성립할 수 있습니다. 위 판결은 중요 사항이 구체적으로 정해지지 않았더라도 장래 이를 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 구속력 있는 합의가 있으면 충분하다고 했습니다. 다만 막연한 예상가 안내만으로는 구속력 있는 합의로 보기 어렵습니다.
• 분양계약을 안 하면 지정금은 어떻게 되나요?
  지정계약에서 정한 조건에 따르고, 정한 것이 없으면 부당이득 반환을 검토합니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 사람이 그 이익을 반환하도록 합니다. 몰수 조항이 있다면 효력을 따로 따져야 합니다.
• 시행사가 지정계약을 이유로 대금을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 대금이 정해지지 않은 지정계약은 분양계약이 아니므로 시행사도 이를 근거로 분양대금 지급이나 분양계약 체결을 강제할 수 없습니다. 위 판결의 결론은 양쪽 모두에 적용됩니다.
• 상담원이 말한 예상 분양가도 합의인가요?
  원칙적으로 합의로 보기 어렵습니다. 계약이 성립하려면 당사자가 중요 사항에 관해 구속력 있게 합의해야 하는데, 구두 안내나 광고상의 예상가는 청약의 유인에 그치는 경우가 많습니다. 문서로 확정된 기준이 있는지가 판단의 출발점입니다.

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