경매 낙찰

집합건물 땅만 경매로 낙찰받았는데 무효가 될 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

구분소유가 성립해 대지사용권이 생긴 뒤 땅에만 설정된 근저당으로 진행된 경매는 매각과 낙찰자 명의 등기가 무효입니다. 대법원 2025다218240 판결로 공사 중 건물의 구분소유 성립 시점, 동별로 갈리는 결론, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 무효가 될 수 있습니다. 구분소유가 성립해 대지사용권이 생긴 뒤 땅에만 설정된 근저당은 분리처분금지에 어긋나 무효이고, 그 실행 경매의 매각도 무효입니다. 땅에 그보다 먼저 국가의 체납 압류등기가 있었고 경매로 말소되었더라도 결론은 같다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 건물이 미완공이었다면 동마다 결론이 갈리므로, 서류를 보기 전에 무효라고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2021년 공사가 멈춘 연립주택 단지의 땅을 근저당권 실행 경매로 낙찰받았습니다. 땅에는 2004년 체납 압류등기가 먼저 있었고, 근저당은 2007년에 설정되었으며 매각으로 모두 말소되었습니다. A사가 2026. 3. 9. 건물주들을 상대로 철거와 땅 인도를 구하자, 건물 쪽은 근저당 설정 당시 이미 골조가 끝난 집합건물이었으니 경매가 무효라고 맞섰습니다. A사는 대금까지 다 낸 땅을 잃을 수 있는지, 어느 동까지 문제가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

시행사는 2002년 연립주택 3개동 80세대를 짓는 사업계획승인을 받고 공사를 했습니다. 2004. 2. 6. 시가 체납으로 땅을 압류했고, 2007. 10. 9. 땅에 근저당이 설정되었습니다. 그 무렵 101동과 103동은 외부와 내부 구분 골조공사가 끝났지만 102동은 외부 골조도 완료되지 않았습니다. 원고는 2021년 근저당 실행 경매로 땅을 샀고, 원심은 압류 당시 구분소유가 성립하지 않았다며 원고 손을 들었습니다.

대법원은 대지사용권 성립 뒤 설정된 근저당은 무효이고 그 경매의 매각도 무효라고 하면서, “따라서 위와 같이 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지를 매수한 사람이 매각을 원인으로 그 대지에 관하여 마친 소유권이전등기는 무효이다.”라고 판단했습니다. 선행 압류등기는 원래 말소될 것이 아니어서, 압류에 따른 처분절차가 유효하게 이루어진 경우와 같게 볼 수 없다고 했습니다. 원심판결은 전부 파기되어 부산고등법원으로 돌아갔습니다.

공사 중인 건물도 구분소유가 성립하나요?

성립할 수 있습니다. 구분소유는 1동 건물과 구분된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 각각을 별개 소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 때 생깁니다. 구분행위는 건축허가 신청이나 분양계약처럼 구분 의사가 객관적으로 드러나면 충분합니다.

다만 구분소유가 실제로 성립하는 것은 건물 구조와 형태가 1동 건물로, 또 구분행위에 맞는 구분건물로 객관적으로 완성된 때입니다. 대법원은 101동과 103동은 근저당 설정 당시 구분 골조공사가 끝나 사업계획승인 내용과 사회통념상 같은 정도로 지어졌으므로 구분소유가 성립했다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 준공이나 사용승인 전이라도 마찬가지입니다. 반면 외부 골조도 덜 된 102동은 구분소유가 성립하지 않았다고 보았습니다.

건물 소유자는 무엇을 주장할 수 있나요?

먼저 근저당과 경매가 분리처분금지에 어긋나 무효라고 주장하고, 반소로 낙찰자 명의 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있습니다. 이 사건에서도 땅을 넘겨받았던 건물 쪽 회사가 그렇게 반소를 냈습니다.

그와 함께, 경매가 유효하다면 저당물 경매로 땅과 건물 소유자가 달라져 법정지상권이 생겼다는 주장을 예비적으로 내는 경우가 많습니다. 이 사건 피고들도 그렇게 주장했지만 대법원은 이 부분을 판단하지 않았습니다. 어느 주장이든 근저당 설정일 당시 건물 상태가 출발점입니다.

일부 동만 완성됐다면 경매 전체가 무효인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 구분소유 성립 전에 땅에 설정된 근저당은 분리처분금지에 어긋나지 않아 유효하고, 그 경매로 땅이 팔리면 그 부분 대지사용권은 소멸합니다. 102동 몫은 이 경우에 해당할 여지가 있습니다.

대법원은 근저당 중 101동·103동 몫이 무효가 되더라도 102동 몫에 근저당을 유지하려는 당사자들의 가정적 의사가 있었는지 심리하라고 했습니다. 법률행위 일부가 무효일 때 나머지를 살릴지의 문제입니다. 그 결과에 따라 각 동의 대지사용권 지분을 새로 산정하고 철거·인도와 말소 청구의 범위를 다시 정해야 합니다. 체납 공매에서 같은 쟁점은 「가등기만 한 땅에 지은 집합건물, 땅이 세금 체납으로 공매되면 분리처분금지로 막을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

집합건물 대지 경매 분쟁 대응 순서

• 설정일과 공정 대조 - 근저당 설정일 무렵의 공정률, 골조 완료 여부를 감리보고서·사진으로 확인합니다.
• 구분행위 자료 확인 - 사업계획승인, 건축허가, 분양계약 등 구분 의사가 드러난 서류를 모읍니다.
• 동별 결론 정리 - 동마다 구분소유 성립 시점과 근저당 설정일의 선후를 따로 정리합니다.
• 권리관계 검토 - 압류·가압류 등 선행 등기와 법정지상권 주장 여부를 함께 봅니다.
• 소송 대응 - 말소·철거 소장을 받았다면 송달일부터 30일 안에 답변서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정 당시 각 동의 공사 상태와 구분 의사가 드러난 시점, 당사자들의 가정적 의사에 따라 낙찰받은 땅의 효력 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지 경매와 대지사용권, 소유권말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지사용권 분리처분금지는 경매에도 적용되나요?
  적용됩니다. 대지사용권 성립 뒤에 이를 전유부분과 분리해 처분하면 법원 경매에 의한 것이라도 무효입니다. 규약으로 달리 정한 경우는 예외입니다.
• 땅에 먼저 국가 압류등기가 있었으면 경매가 유효한가요?
  그것만으로 유효해지지 않습니다. 대법원은 무효인 근저당 경매에서 선행 압류등기가 말소되었더라도 압류에 따른 처분절차가 유효하게 이루어진 경우와 같게 볼 수 없다고 했습니다.
• 사용승인 전 건물도 구분소유가 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 구분 의사가 객관적으로 표시되고 건물이 1동 건물과 구분건물로 객관적으로 완성되면 그때 구분소유가 성립합니다. 골조 완료 정도가 판단 자료가 됩니다.
• 구분소유 성립 전에 설정된 땅 근저당은 어떻게 되나요?
  분리처분금지에 어긋나지 않아 유효하고, 그 근저당 실행으로 땅이 팔리면 그 전유부분을 위한 대지사용권은 소멸합니다.
• 근저당 일부만 무효면 나머지는 살아남나요?
  일부가 무효이면 원칙적으로 전부 무효이지만, 무효 부분이 없더라도 그 행위를 했으리라고 인정되면 나머지는 유효합니다. 이 사건도 그 가정적 의사를 심리하라고 했습니다.
• 분리처분금지는 등기가 없어도 제3자에게 주장할 수 있나요?
  분리처분금지 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 대지권 등기 여부와 매수인의 선의 여부를 함께 봐야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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