매매 계약

계약 일주일 전에 불탄 집을 샀는데 매도인에게 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 집이 불탄 사실을 알았거나 알 수 있었다면 계약이 유효하다고 믿고 쓴 비용을 배상받을 수 있고 계약금도 돌려받습니다. 계약 전에 없어진 집의 매매는 원시적 불능으로 무효이고 민법 제535조가 계약체결상의 과실 책임을 정합니다. 지금은 화재 날짜와 계약 날짜를 소방 기록으로 먼저 확인해 두십시오.

계약이 무효라고 해서 매도인을 상대로 계약 해제 절차를 따로 밟을 필요는 없습니다. 처음부터 효력이 없는 계약이므로 해제 통지 없이 계약금 반환과 손해배상을 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 지방 소도시의 단독주택을 2억원에 사기로 하고 매도인 B씨에게 계약금 2,000만원을 보냈습니다. 계약 뒤 현장에 가 보니 그 주택은 계약 일주일 전에 난 화재로 이미 모두 타 버린 상태였습니다. B씨는 화재 소식을 들었지만 계약 때 말하지 않았습니다. A씨는 계약금과 함께 중개보수, 대출 상담 비용 등 그동안 쓴 돈을 받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 전에 이미 없어진 집을 산 계약은 유효한가요?

계약 당시 이미 불에 타 없어진 주택을 사고파는 계약은 원시적 불능이어서 효력이 없습니다. 매수인은 대금을 낼 의무가 없고, 매도인도 집을 넘길 의무가 없습니다. 이미 준 계약금은 법률상 원인 없이 받은 돈이 되어 돌려받을 수 있습니다.

매도인이 불이 난 사실을 알고 계약금을 받았다면 악의의 수익자이므로 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 몰랐다면 남아 있는 이익 한도에서 돌려주는데, 계약금처럼 돈으로 받은 것은 보통 그대로 남아 있는 것으로 봅니다.

매도인에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

매도인이 계약 때 집이 불탄 사실을 알았거나 알 수 있었다면, 매수인이 계약이 유효하다고 믿어서 입은 손해를 배상해야 합니다. 이를 계약체결상의 과실 책임이라고 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 내용입니다.

배상받는 손해는 계약이 유효하다고 믿고 쓴 비용입니다. 중개보수, 계약서 작성 비용, 현장 답사 교통비, 대출 심사 수수료 같은 항목이 여기에 들어갑니다. 다만 그 합계는 계약이 유효했다면 얻었을 이익, 예를 들어 시세보다 싸게 사서 생겼을 차익을 넘지 못합니다.

매수인도 화재를 알았다면 어떻게 되나요?

매수인이 계약 때 이미 집이 없어진 것을 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었다면 손해배상을 받지 못합니다. 이 경우에도 무효 계약에 따라 준 계약금은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.

현장을 한 번도 보지 않고 계약했다면 매도인은 매수인도 알 수 있었다고 다툴 가능성이 큽니다. 현장 확인이 어려웠던 사정, 매도인이 최근 사진을 보여 준 사실 같은 자료를 모아 두십시오.

집과 땅을 함께 샀다면 땅 부분은 어떻게 되나요?

주택과 대지를 함께 샀다면 불탄 건물 부분만 무효가 되고 땅 매매는 남는지가 문제 됩니다. 법률행위 일부가 무효이면 원칙적으로 전부가 무효이지만, 무효 부분이 없어도 계약했을 것으로 인정되면 나머지 부분은 유효합니다.

집에서 살려고 산 경우라면 땅만 사지는 않았을 것이라는 사정을 들어 계약 전체의 무효를 주장할 수 있습니다. 반대로 땅값이 대부분인 거래였다면 땅 부분이 유지될 수 있으므로 계약서의 대금 구성과 매수 목적을 따로 따져야 합니다.

소실 주택 매매 대응 순서

• 현장과 기록 확인 - 화재 날짜와 계약 날짜를 소방 기록, 사진으로 확인합니다. 원시적 불능인지 계약 뒤 불이 났는지가 여기서 갈립니다.
• 계약금 반환 요구 - 계약이 무효라는 뜻과 반환 계좌를 적어 문자나 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 이자 계산에 쓰입니다.
• 매도인 인식 자료 확보 - 매도인이 화재를 알았다는 대화, 이웃 진술, 보험 청구 기록을 모읍니다. 배상 책임과 이자 범위가 달라집니다.
• 손해 항목 정리 - 중개보수, 대출 수수료, 교통비 영수증을 날짜순으로 정리합니다. 이행이익 한도 안에서 청구 금액을 정합니다.
• 소송 또는 지급명령 - 매도인이 반환하지 않으면 부당이득 반환과 손해배상을 함께 청구합니다. 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류를 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 뒤에 불이 났거나 대지가 함께 매매 대상이었다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 무효·해제에 따른 매매대금 반환과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금은 무조건 돌려받나요?
  계약이 원시적 불능으로 무효라면 매도인이 받은 계약금은 법률상 원인 없는 이익이 되어 돌려줘야 합니다. 매수인이 화재를 알았는지와 관계없이 반환 대상입니다. 매도인이 불이 난 것을 알고 받았다면 받은 날부터 이자도 붙여야 합니다.
• 배상받는 손해에는 무엇이 들어가나요?
  계약이 유효하다고 믿고 쓴 비용이 들어갑니다. 중개보수, 계약서 작성 비용, 현장 답사 교통비, 대출 심사 수수료 등이 대표적입니다. 다만 합계는 계약이 유효했다면 얻었을 이익을 넘지 못하므로 시세 자료도 함께 준비해야 합니다.
• 매도인이 화재를 몰랐다면요?
  매도인이 몰랐고 알 수도 없었다면 계약체결상의 과실 책임은 생기지 않습니다. 예를 들어 멀리 사는 매도인이 화재 소식을 전혀 들을 수 없었던 경우입니다. 이때에도 계약금은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.
• 제가 현장을 안 본 것도 문제가 되나요?
  매수인이 조금만 주의했으면 알 수 있었다면 손해배상을 받지 못합니다. 현장을 전혀 보지 않고 계약했다면 매도인은 매수인도 알 수 있었다고 주장할 것입니다. 현장 확인이 어려웠던 사정이나 매도인이 보여 준 최근 사진을 모아 두십시오.
• 계약 뒤에 불이 났다면 어떻게 되나요?
  계약 뒤 불이 났다면 원시적 불능이 아니라 계약 후 이행불능 문제입니다. 매도인 책임으로 불이 났으면 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있고, 누구 책임도 아니면 위험부담 규정에 따라 매도인은 대금을 청구하지 못합니다.
• 땅은 남아 있으니 땅만 사라고 하면요?
  법률행위 일부가 무효이면 원칙적으로 전부 무효입니다. 무효 부분이 없어도 계약했을 것이 인정될 때만 나머지가 유효합니다. 집에 살려고 산 경우라면 땅만 사지는 않았을 사정을 들어 전체 무효를 주장할 수 있습니다.
• 매도인이 계약금을 안 돌려주면요?
  부당이득 반환과 손해배상을 함께 구하는 소송이나 지급명령을 신청할 수 있습니다. 매도인이 다른 재산을 처분하려 하면 소송 전에 가압류를 신청해 재산을 묶어 두어야 판결 뒤 회수가 가능합니다. 반환 요구 문자의 도달일도 기록해 두십시오.

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