주택 임대차

공동명의 집주인 중 한 명이 혼자 월세 연체로 해지 통보하면 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 효력이 없습니다. 공유자들이 공동임대인으로서 하나의 임대차계약을 맺었다면 특약이 없는 한 공동임대인 전원이 해지해야 하고, 공유자 한 명이 혼자 한 해지 통지로는 계약이 끝나지 않습니다. 지금은 해지 통지서의 발신인과 집주인들의 지분 비율을 등기부로 확인해 두십시오.

한 사람의 해지 통보를 받았다고 곧바로 이사 갈 곳을 알아볼 필요는 없습니다. 다만 밀린 월세는 따로 갚아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 9월 C씨는 형제인 D씨와 E씨가 2분의 1씩 공유하는 빌라를 두 사람과 함께 맺은 하나의 계약으로 보증금 3,000만원, 월세 80만원에 빌렸습니다. 2025년 C씨가 월세 2기분을 밀리자 D씨가 혼자 이름으로 계약 해지를 통보하고 집을 비워 달라고 했습니다. E씨는 이 통보에 대해 아무 연락이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유자 한 명이 혼자 해지할 수 있나요?

없습니다. 당사자 일방이 여럿이면 해지는 그 전원으로부터 해야 하므로, 공유자들이 공동임대인으로서 하나의 임대차계약을 맺었다면 이 규정을 배제하는 특약 같은 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지 의사표시로 계약 전부를 해지해야 합니다. 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결이 이 원칙을 확인했습니다.

공유자들 사이에서 해지를 결정하는 방법도 정해져 있습니다. 공유물을 임대하거나 그 임대차계약을 해지하는 것은 공유물의 관리행위여서 지분의 과반수로 결정합니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 2분의 1 지분권자 혼자 한 갱신거절을 무효로 보았습니다. 지분이 절반인 공유자는 과반수가 아니므로 혼자서는 해지를 결정할 수도 없습니다.

주택은 월세를 얼마나 밀리면 해지되나요?

건물 임대차에서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제640조가 정한 기준으로, 주택임대차에도 적용됩니다. 2기분이 밀렸다면 해지 사유는 생긴 것이지만, 해지는 공동임대인 전원이 해야 효력이 있습니다. 월세를 한 번만 밀렸거나 두 번째 달 월세를 내기 전이라면 해지 사유 자체가 없습니다.

2기의 차임액에 이르도록 연체한 임차인에게는 계약 만료 때 묵시적 갱신도 적용되지 않습니다. 해지가 무효여도 만료 시점에 계약이 자동으로 이어지지 않을 수 있다는 뜻입니다.

해지 통보가 무효면 어떻게 대응하나요?

밀린 월세를 갚으면서 해지 무효 의견을 서면으로 회신하는 것이 기본입니다. 공동임대인 전원이 다시 해지 통지를 보내면 그때는 효력이 생길 수 있으므로, 연체를 해소해 해지 사유 자체를 없애는 것이 계약을 지키는 방법입니다. 밀린 월세를 받지 않겠다고 하면 공탁으로 지급할 수 있습니다.

나머지 공유자에게도 연락해 두는 편이 좋습니다. 해지 통보를 보낸 공유자와 다른 공유자의 입장이 다르면 그 사실이 해지 무효의 근거가 되고, 월세를 누구 계좌로 보낼지도 함께 확인할 수 있습니다.

공동임대인 해지 통보 대응 순서

• 지분 확인 - 등기사항증명서로 공유자와 지분 비율을 확인합니다. 과반수 결정 요건을 판단하는 자료입니다.
• 통지 발신인 확인 - 해지 통지서에 누가 이름을 올렸는지 봅니다. 한 사람만 보냈다면 효력을 다툴 수 있습니다.
• 연체액 계산 - 차임 몇 기가 밀렸는지 계산합니다. 2기에 이르지 않았으면 해지 사유가 없습니다.
• 연체 정리 - 밀린 월세를 지급하거나 공탁합니다. 새 해지 통지의 근거를 없앱니다.
• 서면 회신 - 해지가 효력이 없다는 의견과 연체 정리 사실을 내용증명으로 보냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 가운데 한 명에게 임대 관리를 맡긴다는 위임이나 특약이 있었거나 지분이 과반수인 공유자가 다른 공유자 명의까지 함께 통지한 경우에는 계약서와 위임 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 해지·명도 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동명의 집주인 한 명이 해지할 수 있나요?
  원칙적으로 혼자서는 할 수 없습니다. 민법 제547조 제1항에 따라 당사자 일방이 여럿이면 해지는 전원으로부터 해야 하고, 대법원 2012다5537 판결도 공동임대인 전원의 해지 의사표시로 계약 전부를 해지해야 한다고 보았습니다.
• 지분이 절반이면 혼자 해지를 결정할 수 있나요?
  없습니다. 임대차계약의 해지는 공유물의 관리행위여서 민법 제265조에 따라 지분의 과반수로 결정합니다. 대법원 2010다37905 판결은 2분의 1 지분권자 혼자 한 갱신거절을 무효로 보았습니다.
• 주택 월세는 몇 번 밀리면 해지되나요?
  민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다. 월세를 두 달분 밀렸다면 해지 사유는 생긴 것이고, 공동임대인이라면 전원이 해지 의사표시를 해야 효력이 생깁니다.
• 월세를 두 번 밀리면 계약이 자동 연장되지 않나요?
  주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않습니다. 해지가 무효라도 계약 만료 때 자동으로 같은 조건으로 연장된다고 기대하기 어렵습니다.
• 집주인이 월세를 안 받으면 어떻게 하나요?
  밀린 월세를 공탁해 지급할 수 있습니다. 해지 사유를 없애는 것이 목적이므로 연체 원금과 지연 기간을 계산해 공탁하고, 그 사실을 공동임대인 모두에게 알립니다. 민법 제640조의 해지 사유가 해소되었다는 기록이 됩니다.
• 집주인 한 명에게 관리를 맡긴 경우는요?
  공유자들이 한 명에게 임대 관리와 해지 권한을 위임했거나 민법 제547조 제1항을 배제하는 특약을 두었다면 그 한 명의 통지도 유효할 수 있습니다. 위임장이나 계약서 특약이 있는지 확인해야 합니다.

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